Cẩn trọng với lời chào mời mức lợi nhuận cao hơn tiền gửi tiết kiệm hay trái phiếu của condotel

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ven biển đang tạo ra "cơn sốt" trên thị trường địa ốc từ Nam ra Bắc.

Tâm điểm vẫn là 3 tỉnh thành là Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc với hàng ngàn căn hộ khách sạn (condotel) đã và sẽ được tung ra thị trường. Có thể kể đến Ariyana Smart Condotel Nha Trang, Condotel Panorama Nha Trang, Cocobay Đà Nẵng, Coco Riverside City, khu biệt thự nghỉ mát Hòn Lan (Bình Thuận), Bãi Trường – Phú Quốc…

Condotel là những dự án căn hộ được thiết kế và vận hành như khách sạn. Đây là loại sản phẩm mang lại giá trị kép cho nhà đầu tư vừa để nghỉ dưỡng, vừa cho thuê lại.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần tỉnh táo, vừa cân nhắc lợi nhuận chủ đầu tư cam kết, nhưng cũng phải tính đến đường dài, bởi khả năng sinh lời cũng như gia tăng giá trị bất động sản của condotel phụ thuộc vào khả năng vận hành của chủ đầu tư và công ty quản lý.

Theo Savills Việt Nam, việc cam kết thu nhập của chủ đầu tư condotel chỉ là một hình thức marketing để đẩy nhanh tốc độ bán hàng.

Còn theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường của CBRE Việt Nam, thì điều này đánh vào tâm lý an tâm đầu tư của nhà đầu tư, có lợi nhuận cố định thì không cần phải lo lắng gì hết.

Phân tích của Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng ở một vài dự án tỉ lệ EBITDA (thu nhập trước thuế, trả lãi và khấu hao) từ 35%, điểm hòa vốn đủ để thanh toán lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư dự án cần đạt công suất 60%. Trong khi đó, công suất trung bình cho thuê khách sạn ở Việt Nam là khoảng 65%. Tỷ lệ chênh lệch không quá nhiều, đây là một rủi ro đối với các chủ đầu tư.

Một lưu ý khác là sự minh bạch ở các chủ đầu tư. Sự minh bạch thể hiện ở cách tính chi phí quản lý cho dự án đó, vì chỉ có chủ đầu tư mới là những người thực sự nắm con số này và có khả năng “điều chỉnh” theo ý mình. Nếu người mua không chú ý về cách tính chi phí và cách chia lợi nhuận, họ sẽ chịu thiệt thòi lớn.

Trên thực tế, một rủi ro về tài chính khác mà người mua phải đối mặt nhưng chủ đầu tư không nói ra, đó là sự thay đổi của lãi suất. Với hình thức cam kết lợi nhuận, chủ đầu tư vay người mua thay vì vay ngân hàng với một mức lãi suất cố định trong vòng 10 năm. Còn người mua sẽ phải chịu lãi suất thả nổi theo thị trường khi vay tiền ngân hàng để mua (thường rất phổ biến).

Bên cạnh đó, trong tương lai, việc cạnh tranh nhằm thu hút khách thuê giữa các dự án condotel với nhau và với khách sạn truyền thống sẽ diễn ra gay gắt khi các dự án hiện nay đi vào hoạt động.