Thị trường bất động sản chờ điểm rơi giải ngân đầu tư công

Thị trường chờ nguồn vốn thứ hai

Tại tọa đàm thảo luận về thị trường BĐS Nhà ở TP HCM do DKRA tổ chức sáng ngày 8/1, một số nhà đầu tư đã đặt ra các câu hỏi với các chuyên gia về giải pháp khơi thông dòng vốn cho các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) cũng như người đi mua nhà trong năm 2020.

Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Bộ phận R&D DKRA cho biết, sau Thông tư 22/2019-TT/NHNN qui định giới hạn, tỉ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng, các doanh nghiệp BĐS đã bắt đầu linh hoạt về nguồn vốn, từ M&A đến phát hành trái phiếu. 

Theo nhận định của TS Đinh Thế Hiển, thị trường BĐS chỉ mạnh khi có hai động lực chính, mà suy cho cùng cũng là tiền.

Thứ nhất, chính là tín dụng bất động sản tăng mạnh. Suốt 20 năm nay, những giai đoạn BĐS tăng mạnh đều có tín dụng đi kèm.

"Bình thường BĐS lình xình, sắp có động lực thì ngân hàng không cho vay. Đáng lí khi BĐS đến giai đoạn tăng trưởng cao, ngân hàng phải nhắc nhở nhà đầu tư thì ngược lại, ngân hàng càng bơm vốn.

Đến giai đoạn BĐS căng đỉnh điểm thì các nhà đầu tư chết hết. Đó là đặc tính của ngân hàng. Trong năm 2019, giá các căn hộ và đất nền tăng thì dòng tiền trả lãi các ngân hàng cũng vậy", ông Đinh Thế Hiển nêu nghịch lí.

Cụ thể, trường hợp khách hàng thế chấp 70% tài sản có giá trị 5 tỉ đồng là an toàn. Thế nhưng khi giá nhà tăng lên 10 tỉ đồng thì 50% của 10 tỉ đồng vẫn cao hơn rất nhiều so với 70% của 5 tỉ đồng trước đó.

Chuyên gia cho rằng, theo chủ trương của Nhà nước, tín dụng năm 2020 tăng từ 12-14% nhưng nguồn vốn này không có nhiều.

"Nguồn vốn thứ hai chúng ta không thể ngờ tới là đầu tư hạ tầng. Đầu tư hạ tầng vừa là động lực để đất nền ở những khu vực có hạ tầng tăng, vừa là nguồn vốn. Gói tiền dù không lớn nhưng giải ngân rất nhanh", ông Đinh Thế Hiển nói.

Ví dụ tại các dự án đầu tư hạ tầng ra sẽ cần 5.000-10.000 tỉ đồng đền bù giải tỏa. Khi đền bù xong, người dân sẽ lấy tiền mua dự án khác và cứ thế tạo làn sóng. Làn sóng tăng lên thì BĐS khu vực đó tăng lên.

Tuy nhiên theo TS Đinh Thế Hiển, năm 2020 chưa phải là năm giải ngân thật sự của những dự án lớn như kì vọng (sân bay Long Thành, cao tốc Biên, Trung Lương,…) mà chỉ là năm chuẩn bị. 

"Khoảng tháng 6/2021 thì nguồn vốn này mới được bung ra", ông Hiển dự báo. 

Thay đổi cách tiếp cận để hút vốn từ thị trường chứng khoán

Theo TS Đinh Thế Hiển, chỉ có hai nguồn mong đợi thay thế nguồn vốn ngân hàng trong năm 2020: Vốn doanh nghiệp huy động thông qua thị trường chứng khoán (bao gồm cả trái phiếu, cổ phiếu) và vốn FDI.

Tuy nhiên, nguồn vốn tự có của doanh nghiệp chưa thấy triển vọng, còn nguồn vốn FDI không phải là nguồn vốn tác động mà nhà đầu tư nước ngoài chỉ tham gia một phần vào doanh nghiệp.

Như vậy, nguồn vốn được kì vọng thay thế cho nguồn vốn ngân hàng vào BĐS phải là nguồn vốn mạnh của doanh nghiệp, bao gồm cổ phiếu và trái phiếu được phát hành trên sàn. 

Thế nhưng theo đánh giá của chuyên gia, hai nguồn này đến giờ các doanh nghiệp BĐS vẫn chưa làm được.

Thậm chí, "một số doanh nghiệp thay vì tập trung sản xuất kinh doanh để cổ phiếu của doanh nghiệp vững mạnh và tăng trưởng bằng phát hành thêm cho cổ đông để tăng vốn thì doanh nghiệp lại tìm cách đẩy giá cổ phiếu họ lên nhưng sau đó giảm mạnh".

Liên quan đến nguồn vốn từ trái phiếu thời gian vừa qua, ông Đinh Thế Hiển cho rằng đây chưa phải là nguồn vốn thật sự.

Theo lập luận của TS Đinh Thế Hiển, trái phiếu chỉ là nguồn vốn thực sự nếu công ty lớn trên sàn phát hành đúng chuẩn, tức trái phiếu giao dịch trên HNX để các nhà đầu tư, trong đó có quĩ đầu tư tham gia.

"Trong khi đó, thực trạng hiện nay các doanh nghiệp phát triển trái phiếu dưới sàn theo những cách thức nào đó, có thể là đảo nợ qua 2-3 vòng hoặc là của những nhóm có mối quan hệ với các ngân hàng", ông Hiển nói.

Theo đó, ông Hiển cho rằng đối với một doanh nghiệp BĐS lớn đã niêm yết trên sàn chứng khoán cần phải xác định trở thành là một doanh nghiệp đầu tư tài chính trong lĩnh vực BĐS. Muốn như vậy thì chủ doanh nghiệp cần phải nhận thức rằng, khả năng thu hút vốn có giá trị lớn hơn nhiều so với việc "múa may" giá cổ phiếu trên sàn.

"Nếu tạo được một nền tảng chuẩn mực trong hoạt động quản trị doanh nghiệp, phát triển dự án, tạo được sự tin cậy cho đối tác và các quĩ đầu tư thì việc phát hành trái phiếu sẽ dễ dàng hơn nhiều", TS Đinh Thế Hiển nêu quan điểm.