Quay cuồng trong cơn sốt đất: Lúng túng quản lý
Hàng loạt giao dịch bất động sản (BĐS) diễn ra công khai nhiều năm nhưng chính quyền địa phương không hay biết. Những công văn giả mạo quyết định của chính quyền do giới cò đất tung ra không bị xử lý nghiêm… Việc quản lý thị trường BĐS trở thành nhiệm vụ bất khả thi đối với cơ quan chức năng?
Vỡ mộng vì... mua đất trên giấy
Từ cuối năm 2018 đến nay, hàng trăm người tại tỉnh Quảng Nam, Thừa Thiên - Huế, TP Đà Nẵng và cả Hà Nội, Hải Phòng… đã nhiều lần gửi đơn kêu cứu đến các cơ quan chức năng tỉnh Quảng Nam, TP Đà Nẵng nhờ can thiệp "đòi" sổ đỏ. Đây là những "nạn nhân" của các dự án Sakura, Hera, Eco Future Park thuộc phường Điện Nam (thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam). Ba dự án kể trên do Công ty Bách Đạt An (trụ sở tại Quảng Nam) làm chủ đầu tư và Công ty Hoàng Nhất Nam (trụ sở tại TP Đà Nẵng) phân phối.
Ông Nguyễn Quang Sơn (trú quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng), một trong hàng trăm khách hàng, cho hay lễ mở bán 3 dự án được Công ty Hoàng Nhất Nam tổ chức hoành tráng tại một khu resort 5 sao ven biển Đà Nẵng. Khách tham dự chật kín khán phòng. "Họ giới thiệu đây là những dự án tầm cỡ miền Trung, khẳng định đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng và hứa sẽ hoàn tất sổ đỏ cho khách hàng vào cuối năm 2018. Gần 1.900 lô đất đã được giao dịch ngay trong ngày mở bán" - ông Sơn kể.
Ông Trần Văn Hà (trú quận Cẩm Lệ, TP Đà Nẵng) đã nộp tiền đến 95% theo tiến độ nhưng đến nay chỉ nắm trong tay hợp đồng góp vốn; chờ đợi mòn mỏi vẫn không thấy Công ty Hoàng Nhất Nam làm hợp đồng để ra sổ đỏ. "Chúng tôi tìm hiểu mới hay dự án còn ngổn ngang trong giai đoạn san ủi mặt bằng" - ông Hà cho biết.
Đối thoại bất thành, hàng trăm người vây trụ sở Công ty Bách Đạt An tại Quảng Nam. Ảnh: Bích Vân
Cuối năm 2018, các nhà đầu tư mua đất thuộc 3 dự án này "vỡ mộng" khi nghe thông tin Công ty Bách Đạt An và Công ty Hoàng Nhất Nam xảy ra mâu thuẫn, kéo nhau ra tòa. Nhiều người đặt nghi vấn trước đây khi giá đất còn thấp, doanh nghiệp (DN) bán cho khách hàng theo kiểu "huy động vốn". Giờ giá đất tăng cao gấp nhiều lần, DN muốn "bẻ kèo", lấy lại đất bán theo giá thị trường. "Đó là lý do chúng tôi muốn nhận sổ đỏ chứ không muốn ra tòa. Chúng tôi chỉ có hợp đồng đặt chỗ nên nếu ra tòa, khả năng tòa sẽ xử yêu cầu DN trả lại số tiền chúng tôi đã nộp cộng với lãi suất theo tiền gửi ngân hàng. Trước đây giá một lô đất vài trăm triệu đồng, nay lên đến vài tỉ đồng, chúng tôi sẽ rất thiệt thòi" - một khách hàng phân tích.
Doanh nghiệp tố nhau, khách hàng lãnh đủ
Phía chủ đầu tư là Công ty Bách Đạt An tố cáo nhà phân phối Hoàng Nhất Nam tự ý bán đất tại các dự án khi chưa có sự đồng ý của họ. Ngược lại, Hoàng Nhất Nam tố Bách Đạt An "lật kèo" khi giá đất tăng cao. Khách hàng thì nghi ngờ 2 công ty này đang bắt tay nhau để trục lợi. "Chi phí đền bù trong trường hợp bên bán không giao đất cho khách chỉ 30%. Giá đất hiện nay tăng gấp 5 lần so với lúc mở bán, họ đền bù xong lấy lại đất bán vẫn lãi to" - ông Hà bức xúc.
Từ tháng 11-2018, hàng trăm khách hàng đã bao vây trụ sở Công ty Bách Đạt (công ty mẹ của Công ty Bách Đạt An) trên đường Nguyễn Du (TP Đà Nẵng), gây áp lực buộc chủ đầu tư sớm hoàn thiện hạ tầng để ra sổ đỏ cho khách hàng. Đại diện Bách Đạt cho biết họ không bán đất nên không thể trả lời khách hàng. Ngoài ra, giữa Công ty Bách Đạt An và Hoàng Nhất Nam đã xảy ra kiện cáo liên quan đến 3 dự án trên nên đang chờ phán quyết của tòa án. Gần đây nhất, trong tháng 3-2019, trụ sở Công ty Hoàng Nhất Nam bị hàng trăm người bao vây xuyên đêm, buộc lãnh đạo công ty phải đối thoại nhưng kết quả là công ty tiếp tục hứa hẹn mà không đưa ra thời điểm trả sổ cụ thể.
Theo đại diện Công ty Bách Đạt An, công ty hợp tác với Công ty Hoàng Nhất Nam thực hiện các dự án trên theo nguyên tắc góp vốn và chia hoa hồng, lợi nhuận trong tương lai. Tuy nhiên, Công ty Hoàng Nhất Nam mở bán và thu tiền trái phép khi chưa có giấy ủy quyền thực hiện, chưa có phụ lục số lô do chủ đầu tư ký kết. "Việc làm này vi phạm nghiêm trọng các điều khoản hợp đồng giữa 2 bên khi dự án chưa được phê duyệt giá đất. Chúng tôi đã khởi kiện và chờ phán quyết của tòa" - bà Võ Thị Điệp, Tổng Giám đốc Công ty Bách Đạt An, cho hay.
UBND tỉnh Quảng Nam sau đó đã có buổi đối thoại với người dân và quyết định thanh tra toàn bộ dự án của Công ty Bách Đạt An. Tuy nhiên, chính quyền tỉnh Quảng Nam cũng thừa nhận những giao dịch mua bán ở 3 dự án trên là tự phát, không đúng pháp luật; muốn xử lý phải theo đúng trình tự pháp luật.
Chính quyền... không nắm bắt kịp!
Theo ông Trần Anh Quốc Cường, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ nhà đất 86, cơ quan quản lý cần nhanh chóng nhận diện các công ty và cá nhân có những hành vi trục lợi làm ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư, ảnh hưởng lòng tin của khách hàng, nhà đầu tư cả nước về thị trường BĐS TP Đà Nẵng nói riêng và miền Trung nói chung. Tổng giám đốc một DN tư vấn xây dựng cho rằng cơ chế quản lý thị trường BĐS và các quy định liên quan về xử lý hành vi tung tin ảo của giới nhà đất vẫn chưa cụ thể, rõ ràng. Cơ quan chức năng cần sớm nghiên cứu ban hành các quy định chặt chẽ hơn nhằm hạn chế các sự việc tương tự.
Thực tế hiện nay, chính quyền giao đất cho chủ đầu tư nhưng không kiểm soát được việc giao dịch, hợp đồng giữa chủ đầu tư và công ty phân phối với người mua. Theo ông Nguyễn Đạt, Phó Chủ tịch UBND thị xã Điện Bàn (tỉnh Quảng Nam), dù các bên giao dịch theo Luật Đất đai hay theo Luật Dân sự thì chính quyền các cấp đều có trách nhiệm. Tuy nhiên, do các sàn giao dịch nằm ngoài địa phương nên việc quản lý gặp khó khăn. "UBND tỉnh, Sở Xây dựng, UBND thị xã Điện Bàn đã có nhiều văn bản giải thích, tuyên truyền, cảnh báo người dân và các DN BĐS phải tuân thủ pháp luật, không thực hiện các hợp đồng góp vốn đối với những dự án không đủ điều kiện nhưng vì các sàn giao dịch đặt ở Đà Nẵng nên không tránh khỏi giao dịch ngoài luồng, chính quyền địa phương không nắm bắt kịp" - ông Đạt nói và cho biết phần lớn người mua đất biết có nhiều rủi ro nhưng vẫn đầu tư vì ham lợi nhuận cao.
Về việc hơn 1.000 khách hàng mua đất "kêu cứu", ông Lê Trí Thanh, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam, cho rằng đây là một bài học trong công tác quản lý BĐS, nhất là vùng giáp ranh với TP Đà Nẵng. Tỉnh Quảng Nam đã giao Thanh tra tỉnh thanh tra toàn diện 14 dự án của Công ty Bách Đạt An trên địa bàn thị xã Điện Bàn. Thời gian tới, tỉnh sẽ yêu cầu các chủ đầu tư dự án đẩy nhanh tiến độ; nếu DN không hoàn thành dự án đúng thời hạn, tỉnh sẽ thu hồi dự án và đấu thầu để nhà đầu tư khác thực hiện.
Đà Nẵng chấn chỉnh tình trạng loạn giá đất
Thường trực Thành ủy TP Đà Nẵng đã có công văn yêu cầu UBND, Công an TP Đà Nẵng tăng cường công tác kiểm tra, tổ chức điều tra, xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân, đối tượng kinh doanh, hoạt động môi giới bịa đặt thông tin, có dấu hiệu lừa đảo, mua bán, chuyển nhượng đất đai không đúng quy định của pháp luật, gây mất an ninh trật tự trên địa bàn. Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cũng vừa có văn bản gửi UBND các quận, huyện đề nghị xử lý tháo dỡ các ki-ốt giao dịch BĐS không đúng quy định trên địa bàn TP.
Phải tìm hiểu kỹ thông tin
Theo luật sư Đỗ Pháp, Trưởng Văn phòng Luật sư Đỗ Pháp (Đoàn Luật sư TP Đà Nẵng), khách hàng muốn bảo vệ quyền lợi của mình thì phải am hiểu pháp luật, cụ thể là Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014... Trong trường hợp nhà đầu tư không hiểu pháp luật thì cần tham vấn luật sư để nắm rõ những điều khoản hợp đồng cùng những điều khoản, thủ tục pháp lý liên quan đến dự án. Điều này rất cần thiết bởi khi xảy ra tranh chấp, người mua thường có xu hướng yếu về pháp lý do các hợp đồng chủ đầu tư đưa ra là áp đặt.
Một cựu lãnh đạo Sở Xây dựng TP Đà Nẵng nhắc khách hàng thường xuyên cập nhật thông tin các dự án BĐS đã được UBND TP phê duyệt, được chuyển quyền sử dụng đất, đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà trên Cổng Thông tin điện tử TP và website Sở Xây dựng trước khi quyết định chi tiền đầu tư.
