Nguồn cung căn hộ TP HCM 2019 bị 'siết' có phải cơ hội để phân khúc đất nền vùng ven hút khách?
Từ cuối năm 2018 đến nay, nhịp độ thị trường bất động sản (BĐS) TP HCM nhìn chung được đánh giá có phần chậm hơn. Nhiều người bày tỏ lo ngại rằng nguồn cung căn hộ tại thành phố trong năm 2019 sẽ bị "siết lại" do hàng loạt chính sách như hạn chế xây cao ốc ở khu vực các quận trung tâm, rà soát lại nguồn gốc đất công của nhiều dự án… Được biết, lượng văn bản trình lên thành phố để được chấp thuận chủ trương đầu tư trong 9 tháng đầu năm 2018 giảm hơn 11% so với cùng kỳ năm 2017.
Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng dự báo, 6 tháng đầu năm 2019, nguồn cung BĐS ra thị trường sẽ hạn chế, không có nhiều sản phẩm; đến 6 tháng cuối năm nguồn cung mới có thể tăng mạnh trở lại và nâng tổng lượng cung cả năm lên gần bằng 2018. Nguồn cung tại TP HCM năm 2019 phần lớn nằm ở phân khúc trung cấp, phân khúc bình dân dần khan hiếm.
Thực tế, trao đổi với PV, chị Hiền, một môi giới cả hai loại hình căn hộ và đất nền cho biết: "Việc bán căn hộ từ cuối năm ngoái đã bị chậm lại. Tình trạng trầm lắng này vẫn tiếp tục kéo dài sang các tháng đầu năm nay. Số khách hỏi thăm thông tin dự án ít hơn, số giao dịch thành công cũng ít hơn, thời gian để khách chốt giao dịch kéo dài hơn so với trước đây. Tôi thấy đây là tình trạng chung của cả thị trường hiện tại".
Trái với sự trầm lắng của thị trường căn hộ, thị trường đất nền tại vùng ven TP HCM và các tỉnh lân cận đã rậm rịch sôi động từ cuối năm 2018 và những ngày đầu năm 2019, thậm chí một số khu vực đã xuất hiện thông tin có khả năng "sốt đất" quay trở lại.
Cụ thể, mới đây vào những ngày đầu tháng 3, do ảnh hưởng từ thông tin UBND TP HCM quyết phương án thiết kế Cầu Cần Giờ nên rất nhiều nhà đầu tư đổ về đây tìm hiểu giá nhà đất khiến giá BĐS tại huyện đảo này lại rục rịch tăng. Điểm nóng tập trung ở hai xã Bình Khánh và xã Cần Thạnh. Tuy nhiên, tỷ lệ giao dịch thành công chỉ đạt khoảng 30% số lượng giao dịch được thiết lập. Tốc độ tăng giá nhà đất tại khu vực trong hơn 2 tháng đầu năm 2019 đến nay là khoảng 10 – 12%, mức tăng giá này tuy hấp dẫn nhưng vẫn thấp hơn con số tương ứng trong cơn sốt đất trước đó đã xảy ra tại địa bàn này.
Sau thông tin TP HCM duyệt phương án thiết kế Cầu Cần Giờ, thị trường địa ốc khu vực này lại rậm rịch sôi động trở lại. (Ảnh: Hiếu Quân)
Tương tự, trước đó từ cuối năm 2018, giá đất tại một số tuyến đường quanh những dự án lớn ở quận 9 như Vincity, Bệnh viện Ung Bướu, Bến xe Miền Đông mới… đã tăng chóng mặt. Dọc các tuyến đường Nguyễn Xiển, Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng… mọc lên cả loạt bảng quảng cáo mua bán đất nền, các văn phòng nhà đất "di động" (chỉ gồm cái bàn nhựa, cây dù lớn làm địa điểm tư vấn cho khách)… Thời điểm đó, giá đất trên đường Nguyễn Xiển gần một dự án lớn được ghi nhận 85 – 100 triệu đồng/m2.
Trao đổi với PV, chị Lan Anh, môi giới đất nền tại quận 9 thông tin: "So với thời điểm trước Tết, giá đất tại quận 9 nhìn chung tăng khoảng 5%. Hiện tại, dự án tôi đang bán tại khu vực phường Long Trường (quận 9) có giá bán khoảng 25 triệu đồng/m2 đối với đất chưa có sổ đỏ và 40 triệu đồng/m2 đối với đất đã có đủ sổ đỏ. Còn đất tại khu vực đường Nguyễn Kiệm, Phước Thiện đang có giá bán lên đến 50 triệu đồng/m2".
Trước thực trạng này, một nghi vấn được đặt ra là liệu nguồn cung căn hộ bị hạn chế có phải là cơ hội cho thị trường đất nền vùng ven? Liệu bộ phận nhà đầu tư quen "đổ tiền" vào phân khúc căn hộ tại TP HCM có chuyển hướng chọn đất nền là kênh đầu tư mới của mình trong 2019?
Trả lời câu hỏi này, chị Hiền cho rằng, tùy theo "khẩu vị" của các nhà đầu tư mà họ "nhắm" loại sản phẩm phù hợp để "đổ tiền". Thường họ sẽ có thói quen đầu tư ở lĩnh vực mình quen thuộc, chứ không phải vì đầu tư vào căn hộ khó mà họ chuyển sang đầu tư đất nền được.
Ở góc độ chuyên gia, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cũng đồng quan điểm. Ông cho rằng, không thể nhận định rằng thị trường căn hộ bị siết bớt nguồn cung khiến nhà đầu tư cá nhân có thể chuyển hướng đầu tư qua phân khúc đất nền. Nguyên nhân là bởi bản thân đất nền đã là một phân khúc lớn trong thị trường BĐS và hấp dẫn nhà đầu tư từ lâu. Còn nhà đầu tư cá nhân trước nay vẫn chuộng đất nền, vì vậy trong năm 2019, đây vẫn sẽ tiếp tục là một phân khúc được chọn lựa nhiều.
"Trong loại hình đất nền cần phân loại rõ thành (1) đất nền dự án và (2) đất nền phân lô. Trong đất nền phân lô lại chia ra thành hai loại là phân lô theo quyết định tách thửa của tỉnh hoặc phân lô trái phép của đầu nậu, môi giới. Việc chuyển hướng đầu tư không phải dễ dàng khi mà phân khúc đất nền cũng đang gặp khó trong vấn đề thủ tục", ông Lê Hoàng Châu nhận định.
Chủ tịch HoREA phân tích rõ hơn, các nhà đầu tư lớn muốn chuyển hướng từ đầu tư phát triển dự án căn hộ sang dự án đất nền không phải việc dễ dàng. Nếu có sự dịch chuyển này thì họ sẽ buộc phải chuyển qua các tỉnh giáp ranh TP HCM để bán dự án đất nền.
Chưa kể, chính các dự án đất nền hiện nay cũng đang gặp khó khăn trong thủ tục. Thực tế, quy mô thị trường BĐS bị sụt giảm không chỉ ở phân khúc căn hộ, mà cả ở phân khúc đất nền nữa. Vì hiện nay, quan điểm về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đối với những dự án có quỹ đất hỗn hợp cũng đang bị vướng, mà đất nền lại chủ yếu nằm trên đất hỗn hợp nên cũng bị tác động luôn. Trong khi đó, tại TP HCM, việc thực hiện Quyết định 60 về phân lô, tách thửa cũng đang gặp khó.
"Ngay các chủ dự án đất nền quy mô khá lớn từ trước đến nay tại thị trường TP HCM cũng đang gặp khó trong việc ra dự án mới. Như một công ty lớn ở quận 9 nói với tôi là phải đến tháng 6 họ mới có dự án mới được. Dù vậy, đối với nhà đầu tư cá nhân và nhất là các nhà đầu tư thứ cấp thì đất nền tại khu vực TP HCM vẫn là kênh đầu tư hiệu quả. Tuy nhiên, điều kiện đi kèm là họ phải chọn sản phẩm là các lô đất trong những khu phân lô rõ ràng, hạ tầng đầy đủ, có pháp lý đảm bảo", ông Châu nhấn mạnh.
