Mua nhà ế cầm chắc lỗ: Lý do nhiều chính quyền địa phương Trung Quốc chậm triển khai gói giải cứu BĐS

Bất cập lớn

Hồi tháng 5, chính phủ Trung Quốc đã kêu gọi hơn 200 thành phố mua nhà ế để giảm bớt nguồn cung dư thừa. Sau hơn ba tháng, lời lêu gọi này mới chỉ thuyết phục được 29 địa phương hành động.

Kế hoạch trên là một phần quan trọng trong nỗ lực của chính phủ Trung Quốc nhằm vực dậy ngành bất động sản và tạo ra thêm nhà ở giá cả phải chăng theo mong muốn của Chủ tịch Tập Cận Bình.

Tuy nhiên, quá trình triển khai diễn ra với tiến độ đáng thất vọng. Điều này đang làm tăng áp lực buộc chính phủ Trung Quốc phải tiến hành những biện pháp mạnh mẽ hơn để giải quyết tồn kho bất động sản lên tới 382 triệu m², tương đương quy mô thành phố Detroit của Mỹ.

Ông Ding Yu Zu, Chủ tịch nền tảng thông tin bất động sản CRIC Info Tech, bình luận trong báo cáo gần đây: “Các chính quyền địa phương đã có những bước tiến chậm chạp”. Ông ước tính số nhà mà các chính quyền địa phương mua tính tới tháng 7 chỉ bằng 1,9% lượng nhà ế trên toàn quốc.

Các chính quyền địa phương đang phải tìm cách cân đối giữa việc đáp ứng yêu cầu của Bắc Kinh và cẩn trọng về chi phí. Đối với các quan chức địa phương, mua lại các căn nhà ế tại thời điểm này không phải hành động khôn ngoan về mặt tài chính do giá nhà tại các thành phố lớn dự kiến sẽ giảm thêm ít nhất 30%, theo Jefferies Financial Group.

Lợi nhuận ước tính từ việc chuyển đổi tồn kho bất động sản thành nhà xã hội cũng thấp hơn chi phí đi vay. Theo Macquarie Group, lợi nhuận từ cho thuê nhà ở tại các thành phố cấp một của Trung Quốc trung bình đạt 1,4% vào năm 2023, thấp hơn lãi suất cho vay ưu đãi của ngân hàng trung ương là 1,75%.

Một số thành phố đề xuất mua nhà với giá chiết khấu mạnh để giảm thiểu rủi ro, nhưng nếu làm vậy thì có thể những nhà phát triển bất động sản đang gặp khó khăn cũng sẽ không muốn bán hàng.

Tại tỉnh Quảng Đông, thành phố Phật Sơn đề xuất mua nhà với giá không quá 50% giá các dự án tương tự gần đó. Trong một cuộc khảo sát, thành phố Đông Quan có kế hoạch ấn định giá bán nhà ở xã hội ở mức 50% giá trị nhà mới.

Ông Tyran Kam, Giám đốc cấp cao mảng xếp hạng doanh nghiệp châu Á - Thái Bình Dương tại Fitch, chỉ ra rằng lợi nhuận của các chính quyền địa phương chỉ có thể được cải thiện nếu họ mua nhà ế với giá giảm sâu. 

Việc mua lại nhà ế còn có nguy cơ làm gia tăng áp lực lên tình hình tài chính của các chính quyền địa phương trong bối cảnh nguồn thu từ việc bán đất giảm mạnh.

Chương trình của ngân hàng trung ương

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) công bố chương trình cho vay giá rẻ trị giá 300 tỷ nhân dân tệ (tương đương khoảng 42 tỷ USD) để giảm bớt nguồn cung nhà ở dư thừa vào tháng 5.

Sau đó, PBoC kêu gọi hơn 200 thành phố triển khai kế hoạch. Một tháng sau, Bộ Nhà ở Trung Quốc thúc đẩy để mở rộng chương trình sang các huyện, nghĩa là 387 địa phương ở phân cấp hành chính thấp hơn cũng được khuyến khích tham gia.

Giới chức trách tại ít nhất 60 thành phố đã lên tiếng ủng hộ kế hoạch, theo China Index Holdings. Nhưng Giám đốc Chen Wenjing của China Index cho biết chưa có nhiều thành phố công bố quy định chi tiết để mở đường cho việc triển khai kế hoạch.

Các chính quyền cũng không mấy mặn mà với việc tiếp nhận nguồn vốn tài trợ của ngân hàng trung ương. Dữ liệu công khai cho thấy mới chỉ có 12,1 tỷ nhân dân tệ - tương đương 4% quy mô chương trình cấp vốn của PBoC - được triển khai tính tới cuối tháng 6.

Theo các nhà phân tích của Fitch, các chính quyền địa phương ngần ngại là do lợi nhuận và dòng tiền từ nhà ở xã hội “không đủ” để trả các khoản nợ liên quan.

Các nhà phân tích cũng lo ngại rằng quy mô chương trình của PBoC không đủ để khắc phục khủng hoảng bất động sản, bởi họ ước tính Trung Quốc cần 1.000 - 5.000 tỷ nhân dân tệ để giải quyết tình trạng mất cân bằng cung - cầu nhà ở.

Để xoa dịu những nỗi lo này, Trung Quốc đang cân nhắc cho phép các chính quyền địa phương bán trái phiếu đặc biệt để mua lại nhà ế, giúp họ tiếp cận với nguồn vốn trị giá khoảng 1.600 tỷ nhân dân tệ.