Không chỉ Trung Quốc có bong bóng BĐS, một quốc gia châu Âu cũng từng trải qua và đang gánh hậu quả nặng nề

Vào năm 2020, chính phủ Trung Quốc đã ban hành chính sách “ba lằn ranh đỏ” để trấn áp hoạt động đầu cơ nhà ở và hạ thấp đòn bẩy tài chính của các nhà phát triển bất động sản. Các ngân hàng cũng phải hạn chế cấp khoản vay cho lĩnh vực bất động sản.

Khi dòng tín dụng cạn kiệt cạn kiệt, cuộc vui trên thị trường nhà đất cũng chấm dứt. Các ông lớn bất động sản như China Evergrande và Country Garden lần lượt ngã quỵ.

Số công trình mới tại Trung Quốc giảm 2% trong năm 2020 so với một năm trước đó, sụt 11% trong năm 2021 và lao dốc 39% vào năm 2022. Tình hình tài chính của các chính quyền địa phương xấu đi rõ rệt vì không còn có thể dựa nguồn thu từ việc bán đất.

Do nhà đất và các lĩnh vực liên quan chiếm khoảng 1/4 nền kinh tế Trung Quốc, cuộc khủng hoảng đã gây tác động tiêu cực lớn.

Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc chậm lại đáng kể, triển vọng lương thưởng và cơ hội tìm kiếm việc làm của người lao động giảm sút đáng kể. Cho đến năm 2024, khủng hoảng bất động sản vẫn là một trong những thách thức lớn nhất đối với Trung Quốc.

Tuy nhiên, sự suy sụp của thị trường bất động sản Trung Quốc không phải trường hợp đáng chú ý duy nhất. Một quốc gia ở châu Âu cũng từng chứng kiến sự sụp đổ của thị trường bất động sản và đến giờ vẫn chưa phục hồi hoàn toàn khỏi sự kiện này, đó là Tây Ban Nha.

Mầm mống hiểm họa

Vào những năm 1990, nền kinh tế Tây Ban Nha đang trong giai đoạn ảm đạm, người dân đối mặt với thị trường lao động yếu kém và tỷ lệ thất nghiệp cao dai dẳng. Chính phủ Tây Ban Nha nỗ lực cải thiện tình hình bằng việc gia nhập Cộng đồng Kinh tế châu Âu (EEC) vào năm 1986.

Khoảng 7 năm sau, EEC sáp nhập vào Liên minh Châu Âu (EU), biến Tây Ban Nha thành một trong những quốc gia đầu tiên sử dụng đồng euro.

Lợi ích lớn nhất của Tây Ban Nha trong việc gia nhập nhóm các nền kinh tế mạnh sử dụng chung một đồng tiền là tín dụng trở nên rẻ hơn rất nhiều. Dòng vốn rẻ tạo điều kiện đặc biệt thuận lợi cho thị trường bất động sản.

Đến năm 1998, Tây Ban Nha bắt đầu chú ý nhiều hơn nữa đến thị trường bất động sản dựa trên dự đoán về làn sóng dân nhập cư, bởi dân số tăng sẽ kéo nhu cầu về nhà ở đi lên.

Mặt khác, xây dựng là hoạt động cần sử dụng nhiều lao động trong thời gian dài, do đó các nhà lãnh đạo Tây Ban Nha bắt đầu coi sự phát triển của ngành bất động sản là giải pháp lâu dài cho nạn thất nghiệp dai dẳng. Chính phủ ban hành nhiều chính sách hào phóng nhằm hỗ trợ người mua và xây dựng nhà. 

Các ngân hàng Tây Ban Nha cung cấp lãi suất thấp cho doanh nghiệp xây dựng, góp phần châm ngòi cho cơn sốt nhà đất. Việc áp dụng đồng euro càng “đổ thêm dầu vào lửa”. Tính ổn định của đồng tiền này làm giảm rủi ro tỷ giá và thúc đẩy các nhà đầu tư ngoại ồ ạt đổ tiền vào thị trường nhà đất Tây Ban Nha để kiếm lời.

Tất cả những động lực trên khiến thị trường nhà đất Tây Ban Nha trở nên nóng bỏng tay. Trong giai đoạn 1997 - 2007, giá nhà tăng 155%, tương ứng tốc độ 8% mỗi năm. 

Bong bóng đổ vỡ

Sự sụp đổ của thị trường nhà đất Tây Ban Nha là hệ quả của nguyên tắc cung - cầu cơ bản. Kỳ vọng về làn sóng dân nhập cư là một trong những động cơ chính thúc đẩy các dự án phát triển bất động sản trong thời gian đầu.

Quả thực, Tây Ban Nha đã chứng kiến lượng dân nhập cư tăng mạnh vào khoảng năm 1998, nhưng các ước tính về số nhà cần thiết hóa ra đã quá lạc quan. Đến năm 2006, Tây Ban Nha đã xây dựng hơn 800.000 căn nhà cho 200.000 hộ gia đình mới, theo TSEconomist. Tình trạng dư cung dẫn đến áp lực khiến giá nhà sụt giảm.

Tuy nhiên, tình hình lại càng trở nên hỗn loạn bởi một bộ phận người mua nhà và ngân hàng đã gian dối trong quá trình vay nợ.

Ngân hàng trung ương (NHTW) Tây Ban Nha xác định tỷ lệ cho vay trên giá trị nhà (LTV) hợp lý là từ 80% trở xuống. LTV càng cao thì rủi ro của khoản vay mua nhà càng lớn và nguy cơ người mua nhà không trả được nợ càng cao. Do đó, nếu một khoản nợ vay mua nhà có LTV lớn hơn 80%, nhiều khả năng NHTW Tây Ban Nhà sẽ không phê duyệt.

Tuy nhiên, các nhà băng Tây Ban Nha có cách để “qua mặt” NHTW và cho các khách hàng không đủ tiêu chuẩn vay tiền. Nhân viên ngân hàng sẽ gọi điện cho cho công ty thẩm định giá bất động sản và yêu cầu họ tăng giá nhà để hạ thấp LTV. Như vậy, nhà băng có thể cho khách hàng vay tiền, người mua hạnh phúc với căn nhà mới và NHTW Tây Ban Nha hài lòng.

Cuối cùng, bong bóng bất động sản đổ vỡ trong nháy mắt khi khủng hoảng tài chính năm 2008 ập đến. Hàng trăm nghìn hộ gia đình không có khả năng hoàn trả nợ vay bị tịch thu nhà, người lao động bị sa thải hàng loạt, đặc biệt là trong lĩnh vực xây dựng, khiến nền kinh tế trì trệ. Giá nhà lao dốc 37%, chạm đáy vào năm 2013.

Dữ liệu chính thức cho thấy đến năm 2014 Tây Ban Nha có 3,4 triệu ngôi nhà bị bỏ trống, cùng với gần nửa triệu ngôi nhà bị bỏ hoang trong quá trình xây dựng.

Hệ quả lâu dài

16 năm sau khi bong bóng sụp đổ, Tây Ban Nha vẫn đang thấm thía nỗi đau. Ban đầu, giống như nhiều quốc gia khác, Tây Ban Nha cố gắng vực dậy nền kinh tế bằng chi tiêu của chính phủ. Quy mô các chương trình kích thích kinh tế so với GDP của Tây Ban Nha lớn hơn bất kỳ quốc gia châu Âu nào khác, lên đến khoảng 9%. 

Tuy nhiên, GDP Tây Ban Nha năm 2023 vẫn chưa phục hồi về mức năm 2007. Trong giai đoạn bùng nổ kinh tế vào thập niên 1990, lương trung bình hàng năm của người Tây Ban Nha có thể so sánh với các đầu tàu kinh tế châu Âu như Anh, Pháp, Đức, nhưng giờ thấp hơn hẳn - vào khoảng 29.113 euro. Con số này thấp hơn 9 - 11% trong giai đoạn trước khi bong bóng bất động sản sụp đổ.

Và với sự gia tăng của lạm phát, thu nhập thực của người Tây Ban Nha rõ ràng đã giảm so với hai thập kỷ trước. Ngoài ra, các nhà quản lý Tây Ban Nha còn phải tái cấu trúc hơn 40 ngân hàng địa phương sau khủng hoảng và siết chặt các quy định quản lý, vô hình trung khiến khả năng tiếp cận tín dụng của người dân giảm sút.

Thêm nữa, việc gia nhập EU khiến Tây Ban Nha không thể tự ý giảm lãi suất để kích thích tăng trưởng. Các khó khăn trên cộng với sự giảm sút của thu nhập dẫn đến hiện tượng chảy máu chất xám.

Lao động chất lượng của Tây Ban Nha đổ sang nước ngoài để tìm kiếm cuộc sống tốt hơn. Rõ ràng đây không phải điều tốt với tương lai của một quốc gia.

Tệ hơn nữa, tỷ lệ thất nghiệp của Tây Ban Nha - động lực chính để chính phủ Tây Ban Nha kích thích ngành bất động sản hai thập niên trước - cũng duy trì ở mức cao hơn hầu hết các quốc gia châu Âu khác.

Ví dụ từ Trung Quốc và Tây Ban Nha - hai quốc gia nằm ở hai châu lục khác nhau - là lời cảnh báo rằng sự sụp đổ của bong bóng bất động sản có thể xảy ra ở bất cứ đâu và các chính phủ sẽ không dễ tìm ra giải pháp để vực dậy nền kinh tế nhanh chóng.