Hành trình mua lại ADEC của VRC và lô trái phiếu mới phát hành

Ngày 13/3, CTCP ADEC, công ty con của CTCP Bất động sản và Đầu tư VRC (Mã: VRC), đã phát hành thành công 300 tỉ đồng trái phiếu cho nhà đầu tư tổ chức trong nước.

Lô trái phiếu này có kì hạn 12 tháng, lãi suất cố định 11% mỗi năm và CTCP Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS) là đơn vị đứng ra thu xếp.

Để phát hành trái phiếu, ADEC đã thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở ữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất số CP968686 do sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cấp ngày 4/9/2019.

Bên cạnh đó, ADEC còn thế chấp toàn bộ các quyền tài sản hiện tại, hình thành trong tương lai liên quan thuộc sở hữu hợp pháp của bên thế chấp theo qui định tại hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với giá trị gần 749,3 tỉ đồng.

Ngoài ra, 51% cổ phần tại CTCP Đóng tàu và dịch vụ cảng Mỹ Xuân (35.281 đồng/cp) và Chứng thư thẩm định giá do Công ty TNHH Tư vấn Đầu tư, Tài chính, Kế toán, Thuế - Kiểm toán COM.PT cũng được ADEC dùng làm tài sản đảm bảo cho các nghĩa vụ thanh toán.

Toàn bộ tài sản đảm bảo trên do Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB) - chi nhánh Hàm Long quản lí.

Trước đó vào ngày 25/2, ĐHĐCĐ bất thường của VRC đã thông qua việc VRC đứng ra bảo đảm cho đợt phát hành trái phiếu ADEC bằng việc cầm cố/thế chấp tối đa 9,9 triệu cp (41,1%) của Cảng Mỹ Xuân.

VRC từng huy động gần 400 tỉ đồng để thâu tóm ADEC

Bản cáo bạch chào bán ra công chúng năm 2017 của VRC giới thiệu, ADEC là công ty được cổ phần hóa từ Công ty Xây dựng Trang trí Kiến trúc ADC, sở hữu ba dự án gồm: KDC Phú Mỹ (9,4 ha), KDC Nhơn Đức, Phước Lộc - Nhà Bè (33 ha) và KDC Long An A (2,6 ha).

Trong 2015, ADEC lỗ sau thuế hơn 8 tỉ đồng, hoàn toàn không có nguồn thu từ các dự án do các dự án vẫn đang trong quá trình hoàn thiện pháp lí.

Đến năm 2017, công ty đã lội ngược dòng thoát lỗ với khoản lợi nhuận vỏn vẹn 5 triệu đồng, đến từ bán đất nền KDC Phú Mỹ và KDC Long An A. Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối tính đến cuối năm 2015 và 2016 đều âm gần 3 tỉ đồng.

Kết quả kinh doanh của ADEC đáng lo là vậy, nhưng ngược lại, VRC vẫn cho thấy tham vọng muốn thâu tóm đơn vị này thông qua nhiều kịch bản chi tiết cho đợt huy động vốn.

Cụ thể, cuối tháng 8/2017, VRC công bố chào bán gần 35 triệu cp với tỉ lệ 1:0,7 (bao gồm 10,15 triệu cp cho cổ đông hiện hữu và hơn 25 triệu cp cho cổ đông chiến lược) với giá 11.000 đồng/cp.

Mức giá chào bán chỉ bằng 90% giá trị sổ sách của VRC tại ngày 31/12/2016 và bằng 36% giá đóng cửa cổ phiếu VRC tại ngày 15/5/2017.

Với số tiền trên 390 tỉ đồng dự kiến thu được từ đợt chào bán, VRC dự chi 356 tỉ đồng mua lại 65% vốn của AEDC (giá mua tối đa 24.000 đồng /cp) thông qua phương án thỏa thuận mà không cần chào mua công khai. Tại thời điểm này, ADEC có vốn điều lệ chưa đến 222 tỉ đồng.

Thậm chí, trong trường hợp số tiền huy động được dưới 150 tỉ đồng, VRC chấp nhận chuyển nhượng các dự án: Văn phòng 54 Võ Thị Sáu (31 tỉ đồng), văn phòng quận 7 (270 tỉ đồng) và hai tầng tại Chung cư 22 tầng Thùy Vân (31,4 tỉ đồng).

Theo kế hoạch VRC đưa ra, sau khi mua lại cổ phần ADEC, công ty sẽ căn cứ tình hình thị trường và nguồn lực để lên phương án đầu tư, có thể chọn một đến hai dự án tập trung triển khai trước, các dự án còn lại để phân kì đầu tư hoặc kêu gọi đối tác phối hợp triển khai.

Trong năm 2017, VRC đã hoàn tất việc mua lại 60% vốn của ADEC. Tính đến cuối năm 2019, ADEC là công ty con duy nhất của VRC với tỉ lệ sở hữu 54,33% (đầu kì 76,15%).

Từ sau khi VRC thâu tóm ADEC, tổng giá trị hàng tồn kho của các dự án KDC Nhơn Đức, Phước Lộc - Nhà Bè, KDC ADC Phú Mỹ và KDC Long An tính đến ngày 31/12/2019 trên 1.132 tỉ đồng, chiếm 68% tổng tài sản của VRC.

Dẫu vậy, với bức tranh tài chính hiện nay, khả năng biến các tồn kho bất động sản hiện hữu chuyển thành tiền sẽ còn là một ẩn số. Việc huy động 300 tỉ đồng vừa qua của ADEC có thể giải quyết được bài toán kinh tế của VRC hiện nay hay không cũng sẽ cần thêm thời gian.

Trong khi đó, cổ phiếu VRC trên thị trường đang biến động khá bất thường. Từ mức dưới 5.000 đồng/cp năm 2016, VRC tăng gấp 5 lần lên trên 26.000 đồng/năm trong chưa đầy một năm. Gần nhất, từ mức giá 25.250 đồng/cp ngày 20/12/2019, cổ phiếu VRC đã giảm không phanh xuống chỉ còn 5.500 đồng/cp.