Giá bán chung cư Hà Nội biến động thế nào trong một thập kỉ qua?

Mức tăng giá BĐS vượt xa mức tăng trưởng GDP/người

Báo cáo mới đây của Công ty Cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) chỉ ra rằng, mức tăng giá BĐS tại Việt Nam đã vượt quá xa tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người.

Cụ thể, mặt bằng giá BĐS nói chung đã tăng vọt lên 50%, có nơi cả 100% và thậm chí 200% chỉ trong vòng vài năm trong khi mức tăng trưởng kinh tế chỉ khoảng gần 7%/năm, mức tăng thu nhập bình quân đầu người cũng chỉ ở mức 7 - 8%/năm.

Theo Vietnam Report, chỉ trong vòng 10 năm qua, thị trường BĐS đã xuất hiện hàng loạt doanh nghiệp thuộc nhóm hoạt động kinh doanh bất động sản có qui mô vốn lên đến hàng tỉ USD như Vingroup, Novaland, Sungroup và FLC.

Còn theo báo cáo của CBRE, trong 10 năm qua (2010 - 2019), thị trường bất động sản đã có những bước chuyển mình và thay đổi đáng kể.

Đơn cử, năm 2010, dân số Hà Nội đạt khoảng 6,6 triệu người, số lượng nhà phố ghi nhận khoảng hơn 20.000 căn và số lượng căn hộ rơi vào khoảng 73.000 căn, chủ yếu là những căn hộ cũ.

10 năm sau, dân số Hà Nội đạt con số 8,1 triệu người, lượng nhà phố ghi nhận 46.000 căn (tăng gấp 2,5 lần so với năm 2010) và số lượng căn hộ ghi nhận hơn 300.000 căn, tăng gấp 4 lần con số của năm 2010.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, trong 10 năm qua, giá bất động sản đã trải qua không ít những biến động. Cụ thể, trong giai đoạn 2004 - 2007, giá tăng phi mã. Có những nơi giá tăng tới 300%.

Giá bất động sản đi ngang vào giai đoạn 2008 - 2010. Một số chủ đầu tư có những quyết định giảm giá để rút khỏi thị trường, nhưng phần đông các chủ đầu tư chỉ không tiến hành mở rộng, giao dịch, nhưng không giảm giá. Thị trường cũng không thể hiện sự giảm giá.

Bước sang giai đoạn 2011 - 2013, giá bất động sản xuống dốc không phanh. Nơi xuống nhiều nhất là gần 50%. Hàng loạt chương tình khuyến mại giảm giá, hỗ trợ của chủ đầu tư đưa ra nhưng thị trường vẫn không tiếp nhận.

Từ năm 2014 trở đi, giá bất động sản bắt đầu có xu hướng tăng trở lại, biến động mạnh nhất ở phân khúc cao cấp và siêu cao cấp (hạng sang).

Tổng hợp số liệu từ báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường trong vòng 10 năm trở lại đây cho thấy, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đã có sự thay đổi chóng mặt.

Trải qua lần đóng băng thứ ba (2011 - 2013), giá bán căn hộ tại Hà Nội không tiếp tục giảm nhưng ghi nhận không có nhiều biến động.

Cụ thể, giai đoạn 2013 - 2014, theo biểu đồ diễn biến giá của JLL, mức giá gần như đi ngang ở phân khúc bình dân và trung cấp, ghi nhận lần lượt khoảng 700 USD/m2 (16 triệu đồng/m2) và 1.000 USD/m2 (23 triệu đồng/m2).

Ở phân khúc cao cấp và hạng sang, mức giá có sự biến động tuy nhiên không nhiều. Cụ thể, gián bán trung bình căn hộ cao cấp ghi nhận khoảng 1.700 USD/m2 (39 triệu đồng/m2) và căn hộ hạng sang ghi nhận khoảng 3.600 USD/m2 (83 triệu đồng/m2).

Từ năm 2014 đến giai đoạn bùng nổ của thị trường (2015 - 2016), mặt bằng giá bán tiếp tục có nhiều biến động nhưng chủ yếu vẫn ở 2 phân khúc cao cấp và hạng sang.

Trong đó, giá bán trung bình ở 2 phân khúc trên thiếp lập đỉnh mới vào khoảng nửa cuối năm 2015, lần lượt xấp xỉ 2.000 USD/m2 (46 triệu đồng/m2) và 4.000 USD/m2 (92 triệu đồng/m2). Năm 2015 cũng là năm mà chính sách sở hữu nhà ở cho người nước ngoài bắt đầu có hiệu lực.

Đáng chú ý, bắt đầu từ năm 2017 cho đến nay, giá bán trung bình căn hộ có xu hướng tăng dần đều ở tất cả các phân khúc, sự tăng giá chóng mặt vẫn xảy ra chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Theo đó, đối với phân khúc bình dân và trung cấp, giá bán trung bình căn hộ hạng trung đều tăng lên mức hơn 1.000 USD/m2. 

Đối với phân khúc cao cấp và hạng sang, mức giá biến động lần lượt trong khoảng hơn 2.300 đến 2.800 USD/m2 (tương đương trên 50 - 60 triệu đồng/m2) và hơn 3.300 - 3.700 USD/m2 (tương đương trên 70 - 80 triệu đồng/m2).

Nhiều người trẻ khó sở hữu nhà

Thực tế, những năm gần đây, thị trường căn hộ giá trung bình từ 1,5 tỉ đồng trở lại luôn trong tình trạng cung không đủ cầu. Những dự án có mức giá tầm trung (trên dưới 20 triệu đồng/m2) đang trở thành "hàng hiếm". Thay vào đó là sự xuất hiện hàng loạt dự án dát vàng với giá rao bán từ vài tỉ đến vài chục tỉ đồng mỗi căn.

Chẳng hạn, dự án cải tạo chung cư cũ 30A Lý Thường Kiệt (Hoàn Kiếm) đang được rao bán với giá dao động từ 25 - 40 tỉ đồng/căn với diện tích từ 87 - 147 m2. Dự án Golden Lake (7B, Giảng Võ) cũng công bố giá bán dự kiến căn hộ dát vàng vào khoảng 6.500 USD/m2. Tương đương với mỗi căn hộ có giá dao động từ 6,4 - 14 tỉ đồng.

Hay như dự án chung cư cao cấp D'.Palai de Louis (Hoàng Quốc Việt) vào thời điểm mở bán, mỗi m2 căn hộ cũng được rao bán với giá trên 145 triệu đồng,…

Thực trạng trên đang phần nào tạo ra tình trạng mất cân bằng thị trường, ảnh hưởng đến khả năng sở hữu nhà của không ít người dân.

Trả lời Báo điện tử VTV News, ông Michael Piro, đại diện Quỹ đầu tư Indochina Capital, so sánh chỉ số giá nhà với thu nhập tại Việt Nam hiện đang khá cao so với mức bình quân.

Ông phân tích, khi so sánh giá nhà ở trung bình với thu nhập trung bình thì con số này nên ở mức 4 - 5 lần. Trong khi đó, tại Việt Nam, giá nhà ở trung bình đang cao hơn thu nhập trung bình khoảng 20 lần. Do đó, có một bộ phận dân số khó có khả năng mua nhà ở Việt Nam.

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ mới tại hai thị trường chính là Hà Nội và TP HCM đang sụt giảm mạnh. Do đó, mặt bằng giá bán được dự báo sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.