Nhu cầu lớn có khiến giá căn hộ tầm trung tăng lên?

Mới đây, ông Bùi Tiến Thắng, Phó tổng Giám đốc Công ty địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) có cuộc trao đổi với chúng tôi về vấn đề hiện trạng cũng như tiềm năng của phân khúc căn hộ tầm trung tại thị trường bất động sản (BĐS) TP HCM.

Ông Bùi Tiến Thắng, Phó tổng Giám đốc Công ty địa ốc Sài Gòn Thương Tín. (Ảnh: Người đưa tin)

PV: Gần đây có hàng loạt dự án BĐS trung cấp được mở bán ra thị trường. Điều gì đã khiến các doanh nghiệp địa ốc ồ ạt “bung hàng”, thưa ông?

Ông Bùi Tiến Thắng: Hiện nay, nhu cầu mua nhà của người dân TP HCM vô cùng lớn, nhưng yếu tố quyết định đến việc chủ đầu tư BĐS có bán được nhà hay không lại là khả năng thanh toán của khách hàng. Thực tế, “túi tiền” của người mua nhà bị giới hạn nhất định.

Trong khi sản phẩm BĐS cao cấp khá kén chọn khách. Bởi dòng sản phẩm này có giá trị lớn nên người mua băn khoăn nhiều về vị trí dự án, uy tín nhà đầu tư, chất lượng công trình cũng như tiện ích cao cấp đi kèm... Vì vậy, nhà đầu tư rất thận trọng với phân khúc BĐS cao cấp.

Còn dòng sản phẩm trung cấp lại phù hợp với khả năng thanh toán của người mua nhà hơn. Căn hộ tầm trung hiện nay có giá chỉ từ 2 tỷ đồng đổ xuống, đáp ứng được những điều kiện cần thiết về chất lượng công trình, môi trường xung quanh cũng như đảm bảo tiện ích đúng mức cho người mua nhà.

Theo tôi, người dân phía Nam có nhu cầu mua nhà nhiều hơn hẳn phía Bắc. Ngân hàng dù siết chặt tín dụng đối với các dự án cao cấp nhưng lại khá mở với những dự án trung cấp và với người vay tiền mua nhà... Đây là những yếu tố chính khiến chủ đầu tư mạnh dạn “đổ tiền” vào các dự án BĐS tầm trung.

Nhu cầu thị trường tại phân khúc BĐS trung cấp quá lớn như vậy liệu có khiến giá của dòng sản phẩm này tăng lên?

Theo tôi là rất khó, bởi giá cả căn hộ còn liên quan đến các yếu tố vĩ mô (chính sách, lạm phát...) hoặc giá vật liệu xây dựng (sắt, thép, xi măng...). Các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh mức giá bán căn hộ theo đó chứ không thể tùy tiện muốn cùng “thổi giá” lên là được.

Không những thế, thị trường BĐS TP HCM khá minh bạch và có tính cạnh tranh cao nên chủ đầu tư sẽ phải đưa ra nhiều lợi ích để lôi kéo khách hàng. Dự án BĐS đổ ra càng nhiều, người tiêu dùng càng có nhiều lựa chọn hơn.

Hiện nay, nhu cầu của người dùng khá cao, họ sẽ cân nhắc nhiều hơn đến các yếu tố liên quan đến chất lượng sản phẩm BĐS như vị trí, tiện ích, giá cả, môi trường xung quanh...

Theo ông Thắng, thị trường BĐS TP HCM khá minh bạch và có tính cạnh tranh cao nên chủ đầu tư sẽ phải đưa ra nhiều lợi ích để lôi kéo khách hàng, một trong số đó là mức ưu đãi về giá căn hộ. (Ảnh minh họa: Báo Xây dựng)

Xin ông cho biết xu hướng phát triển BĐS tầm trung đang hướng đến các khu vực nào của thành phố? Việc đang sốt giá đất vùng ven và hướng đi của các chủ đầu tư có liên quan thế nào?

Các dự án BĐS tầm trung gần đây liên tiếp xuất hiện tại các quận vùng ven như quận 12, quận Tân Phú, huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn... Những khu vực này tuy xa trung tâm nhưng quỹ đất sạch nhiều hơn, kết nối giao thông cũng ngày càng được hoàn thiện nên có thể giãn dân cho vùng nội đô. Đất của Việt Nam nhiều nhưng không phải đất nào cũng ở được, đất muốn xây nhà ở thì bắt buộc phải có hạ tầng kinh tế xã hội, hạ tầng giao thông kết nối...

Việc sốt đất tại các quận vùng ven hiện nay là do thông tin định hướng quy hoạch của nhà nước (xây cầu cảng, làm đường lớn hoặc nâng huyện lên quận...), hoặc do khu vực đó có một dự án tỷ đô nào đó được đầu tư xây dựng, kéo giá đất xung quanh tăng cao trung bình từ 10 - 20%.

Cơn sốt đất 10 năm trước tại TP HCM là do các chủ đầu tư chủ động xây dựng nhiều dự án tập trung mà tạo ra, còn cơn sốt hiện nay lại tạo thành bởi thông tin quy hoạch của nhà nước. Nhà đầu tư đang đón đầu thông tin quy hoạch để quyết định vị trí dự án của mình.

Hiệp hội BĐS TP HCM từng thống kê cho biết, TP hiện có 500.000 hộ chưa có nhà ở, đây là nguồn cầu vô cùng lớn của thị trường. Tuy nhiên, theo ông phân khúc BĐS tầm trung này liệu có thể “nóng sốt” được đến bao giờ?

Tôi nghĩ, dân số đang không ngừng tăng lên, nếu không có yếu tố đột biến nào tác động thì nhu cầu mua nhà ở của người dân vẫn cứ ổn định như vậy trong nhiều năm tới. Yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến khả năng bán hàng của chủ thầu chính là khả năng thanh toán của người dân.

Vì vậy, việc chủ đầu tư nên quan tâm không phải là vấn đề nguồn cầu mà là làm sao để giảm giá được sản phẩm BĐS. Muốn vậy, chủ đầu tư phải tính cách giảm giá từ những chi phí đầu vào như tiền vật liệu xây dựng hoặc rút ngắn thời gian thi công dự án để giảm bớt tiền lãi vay ngân hàng...

Thực tế kết quả bán hàng của dòng sản phẩm BĐS trung cấp mang tên Carillon của Sacomreal chính là minh chứng. Các Carillon tại quận Tân Bình, Tân Phú... của chúng tôi có giá từ 25 - 33 triệu đồng/m2 tùy vị trí thường xuyên bán hết chỉ trong 3 - 6 tháng. Lượng khách mua hàng của phân khúc này cũng cao hơn nhiều so với dòng sản phẩm cao cấp (Sacomreal vốn nổi tiếng bởi việc đầu tư và phân phối các sản phẩm BĐS cao cấp).

Tiềm năng lớn là thế, vậy ông đánh giá nhà đầu tư BĐS trung cấp hiện đang gặp những vướng mắc gì lớn?

Chủ đầu tư nào cũng chỉ cần có mức lợi nhuận đủ khi xây dựng và bán hàng, ngoài ra chính họ cũng mong giảm được giá thành sản phẩm để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, hiện nay thủ tục hành chính còn quá rườm rà, việc cải tiến dù đã có nhưng còn rất hạn chế, điều này ảnh hưởng không nhỏ đến giá bán căn hộ.

Cụ thể, quỹ đất sạch đang ngày càng cạn kiệt, nhà đầu tư phải tham gia giải quyết các vấn đề về giải phóng mặt bằng, xin cấp quyền sử dụng đất... Thời gian nhanh nhất để giải quyết xong các thủ tục hành chính này cũng là khoảng 1,5 năm, còn có dự án bị kéo dài khâu thủ tục mất từ 2 - 3 năm, thậm chí là lâu hơn nữa.

Lãi suất vay tín dụng để làm dự án vốn cao, nay dự án lại bị kéo dài khiến số tiền này càng lớn, buộc chủ đầu tư phải tính số tiền lãi phải trả ngân hàng vào tiền bán căn hộ của dự án. Điều này khiến giá dự án bị đội lên không ít, theo tôi đó chính là khó khăn cấp thiết và nhà nước có thể giải quyết thông qua các quy định, chính sách của mình.

Xin cảm ơn ông!