Số lượng căn hộ chung cư Hà Nội tăng gấp 4 lần sau một thập kỉ

CBRE vừa tổ chức họp báo công bố báo cáo thị trường BĐS Hà Nội quí IV/2019. Theo báo cáo của đơn vị này, trong năm 2019, thị trường căn hộ chung cư để bán ở Hà Nội tiếp tục duy trì sự phát triển và ghi nhận số lượng nguồn cung rất lớn ra thị trường, khoảng 36.000 căn đến từ 60 dự án mới.

Trung bình trong giai đoạn 2015 - 2019, mỗi năm thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 35.000 căn mở bán mới, cao hơn 2 lần  so với con số trung bình giai đoạn 2010 - 2014 là 14.800 căn.

Theo báo cáo của CBRE, từ năm 2014, phân khúc căn hộ trung cấp liên tục mở rộng. Tỉ trọng của phân khúc này trong tổng nguồn cung mở bán mới đã đạt 80% trong năm 2019 từ mức 40% trong giai đoạn 2010 - 2014, khi các sản phẩm bình dân là phổ biến nhất.

Ngược lại, phân khúc căn hộ bình dân tại Hà Nội trong năm 2019 có xu hướng giảm, tình trạng này cũng xuất hiện tại TP HCM. Những căn hộ bình dân dành cho những người có thu nhập thấp, trung bình và có nhu cầu ở thực đang rất hạn chế.

"Nguyên nhân của tình trạng này đến từ một số yếu tố như gia tăng giá đất, các chủ đầu tư thường sẽ chọn phát triển các phân khúc cao hơn để đảm bảo lợi nhuận, thay vì phát triển các sản phẩm bình dân…", CBRE cho biết.

Điểm nổi bật trong năm 2019 là sự chiếm lĩnh của các sản phẩm đến từ các khu đô thị/khu đại đô thị như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smarts City hay Park City. Cụ thể, nguồn cung từ các khu đô thị chiếm đến trên 50% tổng nguồn cung mới.

Về nhu cầu, theo CBRE, ước tính có hơn 29.000 căn bán được trong năm 2019, cao hơn 1% so với năm 2018. Doanh số bán hàng khả quan được ghi nhận ở các dự án gần cơ sở hạ tầng tương lại như đường vành đai 2 trên cao hoặc các dự án ở khu vực thuận tiện, tiếp cận dễ dàng.

Nguồn cầu từ người mua nước ngoài là một trong những động lực giúp cho hoạt động bán hàng khả quan tại Hà Nội, đặc biệt đối với các dự án có vị trí tốt ở khu phía Tây và khu Hồ Tây.

Giá bán trung bình tại thời điểm quí  IV/2019 được ghi nhận ở mức 1.370 USD/m2, tăng 5% theo năm. Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng tăng ở tất cả các phân khúc. Các dự án từ các khu đô thị hoàn chỉnh góp phần thiết lập ngưỡng giá mới ở một số khu vực như Gia Lâm, Long Biên hay Hà Đông.

Cụ thể đối với các khu vực, nếu như năm 2015, trung bình giá căn hộ ở Long Biên đạt 1.070 USD/m2, đến năm 2019, con số đã đạt 1.810 USD/m2, tức tăng khoảng 70%.

Tại Gia Lâm, năm 2015 gần như không có dự án chung cư nào, đến năm 2019, mức giá đã xác lập ở mức 1.500 USD/m2. Tại khu vực Hà Đông, mức giá tăng ổn định hơn, từ khoảng 1.400 USD/m2 năm 2015 đến 1.600-1.700 USD/m2 năm 2019.

Đơn vị này dự báo, trong năm 2020, các sản phẩm trung cấp dự kiến sẽ tiếp tục thống lĩnh thị trường với các sản phẩm mới từ các khu đô thị.

"Dự báo sẽ có nhiều sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang trong năm 2019. Đây là các dự án nằm tại các khu vực phát triển hiện hữu và được hưởng lợi từ các hạng mục thương mại khác trong tổ hợp", CBRE nhận định.

Thị trường BĐS thay đổi thế nào trong 10 năm qua?

Theo CBRE, trong 10 năm qua (2010 -2019), thị trường bất động sản đã có những bước chuyển mình và thay đổi đáng kể.

Cụ thể, năm 2010, dân số Hà Nội đạt khoảng 6,6 triệu người, số lượng nhà phố ghi nhận khoảng hơn 20.000 căn và số lượng căn hộ rơi vào khoảng 73.000 căn, chủ yếu là những căn hộ cũ.

10 năm sau, dân số Hà Nội đạt con số 8,1 triệu người, nhà lượng nhà phố ghi nhận 46.000 căn (tăng gấp 2,5 lần so với năm 2010) và số lượng căn hộ ghi nhận hơn 300.000 căn, tăng gấp 4 lần con số của năm 2010.

Theo nhận định của đơn vị này, với số lượng căn hộ tăng trưởng lớn như vậy chứng tỏ đây là một xu hướng của thế hệ trẻ hiện nay. Và xu hướng này sẽ còn phát triển trong thời gian tới

Trong giai đoạn từ năm 2010 trở đi, nếu như kế hoạch mở rộng Hà Nội về khu vực phía Tây đã kéo theo sự phát triển của khu vực phía Tây và phía Nam thì khoảng 2-3 năm trở lại đây, xu hướng phát triển của thị trường BĐS lại mở rộng ra khu vực phía Bắc và phía Đông, đặc biệt là bên bờ kia của sông Hồng.

Nếu như so sánh nguồn cung căn hộ giữa thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh thì sẽ thấy sự khác biệt rõ nét. Thị trường căn hộ TP HCM trong năm 2019 ghi nhận sự sụt giảm lớn về nguồn cung.

"Sự thay đổi ngược chiều của 2 khu vực gây ảnh hưởng lớn đến tâm lí của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài", CBRE nhận định.

Ngoài ra, các năm trước, khi tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Việt Nam, phần lớn các nhà đầu tư nước ngoài hay tìm kiếm tại TP HCM (khu phía Nam). Nhưng đến năm 2019, xu hướng này có một sự dịch chuyển và Hà Nội trở thành một địa điểm nhận được nhiều sự quan tâm.

Nói đến phân khúc căn hộ hạng sang, CBRE cho rằng, trong năm 2019, TP HCM phát triển phân khúc này khá mạnh nhưng tại Hà Nội có phần khiêm tốn hơn. Trong khi đó, về xu hướng phát triển trong tương lai thì đây là phân khúc thu hút rất nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư.

Còn phân khúc tầm trung ghi nhận nhiều sự chuyển động, đến năm 2019, tỉ trọng phân khúc tầm trung gần như đang áp đảo các phân khúc khác.

Theo phân tích của CBRE, nếu chỉ xét về yếu tố nguồn cung và số lượng sản phẩm chào bán thì đây là một diễn biến khá ổn định. Nhưng nếu xét về số lượng các dự án được chào bán thật sự ra thị trường thì năm 2019 lại ghi nhận xu hướng giảm.

"Số lượng dự án thấp hơn nhưng số lượng căn hộ đưa ra thị trường ở mức cao cho thấy một số dự án có số lượng sản phẩm đưa ra rất nhiều. Đây là một yếu tố có tính 2 mặt, rất dễ tạo ra sự dư thừa sản phẩm cục bộ ở một số khu vực, gây ra áp lực về lượng tồn kho", CBRE nhận định.