Đất nền khan hiếm, lại trông chờ những cuộc đấu giá?

Khan hiếm nguồn cung là tình trạng chung trên thị trường trong hai năm vừa qua. Do chịu tác động rất nặng nề của dịch bệnh nên số lượng dự án mới giảm mạnh. Theo thống kê của DKRA Vietnam, thị trường đất nền TP HCM và các tỉnh giáp ranh trong tháng 5 chỉ ghi nhận 889 sản phẩm mới, giảm mạnh 86% so với cùng kỳ năm ngoái.

Dù giá bán thứ cấp tăng phổ biến 7 - 11% so với cùng kỳ năm trước nhưng thanh khoản trên thị trường đã có sự sụt giảm. Theo DKRA Vietnam, nguyên nhân phần lớn đến từ động thái siết chặt tín dụng, kể cả những dự án đã có sổ từng nền. Đơn vị này dự báo, nguồn cung và sức cầu phân khúc đất nền sẽ tiếp tục giảm trên toàn thị trường trong thời gian tới.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), do nguồn cung có dấu hiệu tiếp tục khan hiếm, ít nguồn hàng đưa vào thị trường nên những dự án nào ra hàng trong thời gian vừa qua đều trở thành ngôi sao, “hàng hot”. 

Điều này dẫn đến giá bị đẩy lên, có những nơi giá đất cao gấp 2 lần, đặc biệt những thị trường lớn như Hà Nội và TP HCM không có bất kỳ hàng nào ra trong giai đoạn vừa rồi, đó là câu chuyện vì sao hai thị trường này có mức giá phi mã”, ông Đính nói.

Cũng theo vị chuyên gia này, Hà Nội và một số địa phương khác đang rơi vào tình trạng thiếu nguồn cung đất nền, tạo ra rào cản rất lớn trong việc phê duyệt để lựa chọn nhà đầu tư, tổ chức thực hiện dự án phát triển tại các vùng. Do không phê duyệt được các dự án chính thống, không có nguồn thu nên các địa phương tạo ra các dự án đấu giá đất để cung cấp nguồn cung cho thị trường.

Với ưu điểm của đất đấu giá là thường có sự chênh lệch khá lớn so với giá thị trường, pháp lý ổn định do là đất công nên thị trường này đang nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ giới đầu tư.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, các nhà đầu tư tham gia đấu giá đất giống như tham gia một cuộc chơi có yếu tố “xanh – chín”, 5 ăn – 5 thua. Nếu trúng được giá rẻ hơn so với thị trường thì khả năng thanh khoản lớn và có lãi. Còn nếu ôm phải giá cao thì việc bán với giá cao là không dễ nên đường cùng là phải bỏ cọc.

Chủ tịch VARs khuyến nghị, khi nhà đầu tư tham gia vào thị trường đất đấu giá cần thẩm định, so sánh giá với các địa điểm tương đồng. Điều này sẽ tránh bị cuốn theo dòng thổi giá và phải bỏ của chạy lấy người.

“Nhiều nhà đầu tư ôm khi giá đất đang sốt nên cho rằng thị trường còn lên nữa mà không biết rằng thị trường đang ảo, đang bị bong bóng. Minh chứng là tình huống nhà đầu tư phải bỏ cọc đã xảy ra rất nhiều ở các địa phương như Thái Nguyên, Thanh Hóa, Bắc Giang ở thời điểm sốt đất đầu năm 2021”, ông Đính cho hay.

Quỹ đất hàng trăm ha đang chờ đấu giá

Thực tế, thời gian gần đây, tình trạng nhà đầu tư tháo chạy sau khi đấu giá đất với giá cao ngất ngưởng lại diễn ra tràn lan tại một số địa phương như Quảng Trị, Quảng Nam, Nghệ An,… Điều này làm gia tăng áp lực và tác động tiêu cực lên thị trường bất động sản. Bởi có không ít trường hợp, sau khi các lô đất được đấu trúng với giá cao thì xảy ra tình trạng sốt đất ở khu vực lân cận. Một số người cũng lợi dụng đấu giá đất để nâng giá, tạo mặt bằng giá mới.

Tuy nhiên, xét về mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã hạn chế được tiêu cực, lợi dụng cơ chế “xin - cho”, góp phần bổ sung nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương để phát triển kinh tế - xã hội, đầu tư cơ sở hạ tầng,…

Việc địa phương bán đấu giá đất cũng sẽ tạo thêm nguồn cung cho thị trường. Không ít tỉnh, thành phố đã công bố kế hoạch đấu giá hàng trăm ha đất trong năm nay. Đơn cử, TP Hà Nội dự kiến đấu giá quyền sử dụng đất 507 dự án với tổng diện tích đất hơn 422 ha; tổng số tiền trúng đấu giá dự kiến thu về hơn 38.123 tỷ đồng.

Cũng trong năm nay, Thanh Hóa dự kiến đấu giá 822 dự án với tổng diện tích hơn 910 ha. Số tiền sử dụng đất địa phương dự kiến thu về hơn 21.000 tỷ đồng. Vừa qua, tỉnh này đã bổ sung 47 dự án nhà ở với diện tích 70,78 ha đất để đấu giá trong năm nay, dự kiến thu hơn 1.600 tỷ đồng (sau khi trừ đi các chi phí).

TP Đà Nẵng sẽ đấu giá quyền sử dụng đất 200 lô đất ở chia lô và 17 khu đất lớn trong đợt 1 năm 2022. Các khu đất này chủ yếu thuộc địa bàn các quận Cẩm Lệ, Hòa Vang, Sơn Trà, Hải Châu và Liên Chiểu. Khánh Hòa sẽ đấu giá 15 khu đất trong năm nay, dự kiến thu về hơn 752 tỷ đồng.

Tại khu vực phía Nam, Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ tổ chức đấu giá 7 khu đất với tổng diện tích trên 22 8 ha, dự kiến thu về hơn 12.386 tỷ đồng, chủ yếu là các khu đất chuyển tiếp từ năm 2021. 

Trong đó, có 4 khu đất thuộc dự án trọng điểm của tỉnh với diện tích 203,3 ha thuộc địa bàn TP Vũng Tàu, gồm khu đất Cụm 5 (phường 1); khu đất mũi Nghinh Phong (phường 2); Khu đô thị đường 3/2 (phường 10, 11) và Khu đô thị sinh thái Cù lao Bến Đình (phường 5, 9, Thắng Nhất và Thắng Nhì)

Ba khu đất chuyển tiếp từ các năm trước gồm: Khu đất 4,1 ha tại phường Thắng Tam (TP Vũng Tàu); khu đất 20 ha tại phường Mỹ Xuân (thị xã Phú Mỹ) và khu đất 13,2 ha tại xã Bưng Riềng (huyện Xuyên Mộc).

Tỉnh Đồng Nai cũng dự tính sẽ đưa ra đấu giá khoảng 15 khu đất có diện tích gần 158 ha trong năm 2022, giá trị ước tính hơn 2.800 tỷ đồng.

Còn tại TP HCM, ngay sau khi diễn ra cuộc đấu giá 4 lô đất tại KĐT mới Thủ Thiêm hồi cuối năm 2021, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP HCM cho hay đơn vị này đang hoàn thiện thủ tục đấu giá cho 6 lô đất ở khu chức năng số 1 và 3.790 căn chung cư (trên 5 khu đất từ R1 đến R5) tại khu 38,4 ha phường An Khánh.

Dự kiến các lô đất và chung cư sẽ được đưa ra đấu giá vào đầu năm 2022. Tuy nhiên, một phần do ảnh hưởng của vụ việc một số doanh nghiệp bỏ cọc mà việc đấu giá các lô đất tiếp theo đến nay vẫn chưa được tiến hành.