Đất nền hạ nhiệt

Năm ngoái, vào thời điểm nóng sốt, những phiên đấu giá tại hầu hết các địa phương đều thu hút hàng trăm người tham gia. Sau mỗi phiêu đấu gia, có nơi thu chênh đến hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng. Giá đất theo đó cũng tăng phi mã. Thời gian gần đây, cùng với sự chững lại của thị trường, tình trạng bỏ cọc đấu giá đất cũng diễn ra phổ biến hơn.

Đơn cử, UBND huyện Cam Lộ (Quảng Trị) vừa có quyết định hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng 11 lô đất tại thị trấn Cam Lộ và xã Cam Tuyền do quá thời hạn mà khách hàng không nộp đủ tiền trúng đấu giá.

Đây là những lô đất đã được huyện này phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong đợt 3 năm 2022 với giá đấu trúng gần 18 tỷ đồng. Tổng số tiền khách hàng đã đặt cọc các lô đất trên là 1,3 tỷ đồng. 

Trước đó, UBND TP Đông Hà đã có quyết định hủy công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đối với 9 lô đất ở Khu dân cư phía Tây đường Khóa Bảo và Khu tái định cư Bắc sông Hiếu. Đây là những lô đất được Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Đông Hà tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất vào cuối 2021.

Trong số này có những lô đất được người mua trả giá cao gấp 2 – 3 lần so với giá khởi điểm. Theo thông tin từ Trung tâm Phát triển quỹ đất TP Đông Hà, đến nay đã quá thời hạn quy định nộp tiền sau đấu giá nhưng những người đã đấu trúng các lô đất  nói trên chưa nộp đủ tiền.

Tình trạng nhà đầu tư bỏ cọc cũng diễn ra tại Nghệ An. Cuối tháng 5 vừa qua, UBND huyện Diễn Châu đã có quyết định hủy bỏ kết quả trúng đấu giá 73 lô đất với tổng diện tích gần 13.419 m2 tại các xã Diễn Vạn, Diễn Đồng, Diễn Phúc, Diễn Bích, Diễn Mỹ. Tổng số tiền cọc thu được từ những trường hợp này hơn 15 tỷ đồng.

Theo ông Chu Duy Phong, Trưởng phòng Tài chính và Kế hoạch huyện Diễn Châu, nguyên nhân nhiều nhà đầu tư bỏ cọc là sau thời gian sốt đất, thị trường đang lắng xuống, trong khi một số nhà đầu tư không vay được tiền ở ngân hàng để giao dịch.

Không chỉ âm thầm tháo chạy sau khi trả giá “trên trời”, không ít nhà đầu tư hiện nay đang phải “ngậm ngùi” bán cắt lỗ. Trao đổi với người viết, anh Đăng (nhân viên một công ty môi giới) cho biết, cách đây 3 tháng, những lô đất mặt trong tại Bắc Giang có giá lên đến 32 - 33 triệu đồng/m2 những vẫn bán tốt. Tuy nhiên, bắt đầu từ đầu tháng 4 đến nay, lượng giao dịch sụt giảm rất nhiều (khoảng 50%) do ít khách hỏi mua hơn. 

“Gần đây cũng có trường hợp nhà đầu tư gửi bán cắt lỗ những lô mặt trong với giá thu về khoảng 24,5 - 25 triệu đồng/m2. Vì họ sợ nếu không bán được vào giai đoạn này thì phải chấp nhận chờ 2 - 3 năm nữa mới ra hàng được. Tất nhiên, không hẳn những người bán cắt lỗ họ đang gặp khó khăn về tài chính mà khi dịch bệnh được kiểm soát, họ cũng cần rút vốn ra để kinh doanh,…”, môi giới này nói.

Anh Đăng cho biết thêm, khu vực miền Trung trước đây từng có giai đoạn nóng sốt nên giá đất bị đẩy lên cao. Nhưng hiện nay cũng xuất hiện trường hợp cắt lỗ sâu 2 - 3 lần so với giá mua vào. 

“Có người mua mảnh đất với giá hơn 1 tỷ, sau đó có người trả 2,5 tỷ nhưng không bán. Bây giờ bán bằng với giá mua vào cũng không có ai mua. Hay như một dự án lớn ở Hà Nội cũng đang bán cắt lỗ rất nhiều do ngân hàng hết room, từ chối cho khách hàng vay dù họ đã mua nhà. Trong khi đó, ngân hàng chỉ hỗ trợ lãi suất năm đầu tiên khiến nhiều người không đủ tài chính để cầm cự”, anh Đăng cho hay.

Theo quan sát của người này, rất nhiều nhà đầu tư hiện nay đang dừng lại để nghe ngóng khiến thị trường bất động sản chững lại, thanh khoản kém. Nhưng giá bán trên thị trường nói chung nhìn chung không có xu hướng giảm. Chỉ giảm cá biệt những trường hợp nhà đầu tư thật sự cần tiền và muốn thoát hàng. Chỉ khi tình trạng trầm lắng kéo dài thì việc giảm giá trên diện rộng có thể sẽ xuất hiện.

Đầu cơ vay vốn quá mức sẽ gặp khó

Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh Hải Phát Invest đánh giá, việc khách hàng bỏ cọc diễn ra khá thường xuyên và trên diện tương đối rộng trong 3 tháng vừa qua. Tuy nhiên, tình trạng này tập trung chủ yếu tại miền Bắc với tỷ lệ trên 60%, còn khu vực miền Trung và miền Nam tỷ lệ này thấp hơn rất nhiều, chỉ hơn 20%. Phân khúc khách hàng bỏ cọc nhiều rơi vào phân khúc 10 - 20 triệu đồng/m2, phân khúc nhỏ hoặc cao hơn không diễn ra nhiều.

Còn theo Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, thị trường hiện nay đang đứng hình, bắt đầu đi vào giai đoạn đóng băng. Tức là thanh khoản giảm rất mạnh, người mua sẽ không dám mua còn người bán đang do dự, không muốn giảm giá nhiều.

Thời gian tới, không có khả năng Chính phủ cho phép tăng trưởng tín dụng mà sẽ tiếp tục giữ nguyên việc quản lý tín dụng và dòng vốn vào bất động sản đúng chuẩn. Do đó, vị chuyên gia này dự báo, những doanh nghiệp đã sử dụng vốn vượt quá mức và những nhà đầu cơ bất động sản vay vốn quá mức sẽ gặp khó khăn.

Ông Hiển tiết lộ, hiện nay rất nhiều người vẫn đang ôm đất vì tin rằng giá chỉ tăng chứ không giảm. Nhưng theo khảo sát của chuyên gia này ở một số khu vực, giá đất tăng chủ yếu là do môi giới thổi. Đơn cử, có những miếng đất vài trăm m2, chính chủ bán 18 triệu/m2 không ai mua nhưng cò vẫn nói đất 20 triệu/m2 không có để bán. Tình trạng này đang diễn ra ở những vùng đô thị không lớn hoặc những vùng nông thôn.

“Mua bán bất động sản hiện nay có tình trạng giá trên thị trường và giá giao dịch thực sự không hoàn toàn giống nhau. Người muốn mua thì không tìm được đúng người bán mà họ cần, dễ gặp phải cò đẩy giá. Tôi cho rằng, giá đất thời gian tới có giảm nhưng chỉ giảm khi người mua và người bán thương lượng trực tiếp với nhau”, ông Hiển cho hay.