Địa ốc trầm lắng, vì sao?

Trầm lắng, thanh khoản sụt giảm là tình trạng ai cũng nhìn thấy trên thị trường địa ốc thời điểm này. Tuy nhiên, nguyên nhân dẫn đến tình trạng này do đâu thì vẫn đang có rất nhiều tranh cãi và dường như có điệp khúc "đổ lỗi cho nhau".

NHNN khẳng định cung giảm không phải do siết tín dụng

Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Đào Minh Tú không ít lần khẳng định trên truyền thông rằng, NHNN chưa có văn bản nào chỉ đạo việc siết tín dụng hay chặn tín dụng bất động sản. 

"Quan điểm của NHNN là kiểm soát chặt chẽ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, chứng khoán, đặc biệt là các dự án phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng,... mang tính chất đầu cơ, lũng đoạn giá. Tinh thần chỉ đạo này của chúng tôi sẽ tiếp tục trong năm 2022 và những năm tiếp theo", ông Tú nhấn mạnh.

Theo số liệu của NHNN, tính đến thời điểm hiện tại, tổng dư nợ tín dụng bất động sản là 2,88 triệu tỷ đồng. Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản với các dự án đầu tư khoảng hơn 700.000 tỷ đồng; còn lại khoảng 1,5 triệu đồng nằm ở đối tượng cho vay là nhà ở xã hội, người nghèo, nhà ở thương mại,... Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản tính đến cuối tháng 4/2022 là 10,19%.

Ông Tú cho rằng, với tốc độ cho vay bất động sản vẫn tăng thì không thể nói ngân hàng siết tín dụng vào lĩnh vực này. Bên cạnh đó, không phải tất cả lĩnh vực bất động sản bị siết lại, điều đó không có nghĩa là cung cho bất động sản thiếu.

Trong khi đó, lãnh đạo một số ngân hàng thương mại như VietinBank, BIDV cũng khẳng định rằng, ngân hàng vẫn ưu tiên cho vay đối với các chủ đầu tư có kinh nghiệm và các dự án đang triển khai có vị trí tốt, quy hoạch hạ tầng thuận lợi. Có nghĩa, tất cả những dự án khả thi, đảm bảo khả năng trả nợ thì các nhà băng này sẽ ưu tiên cho vay. Ngân hàng chỉ không cấp tín dụng cho những trường hợp vay để đầu cơ, mua đi bán lại.

Doanh nghiệp kêu khó vì ngân hàng dừng giải ngân

Tại tọa đàm "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản" diễn ra mới đây, ông Nguyễn Minh Nhật, Tổng giám đốc Vạn Xuân Group cho biết, doanh nghiệp hiện có một số kênh huy động vốn là từ khách hàng, trái phiếu cổ phiếu, quỹ đầu tư (trong nước và ngoài nước) và vốn tín dụng từ ngân hàng. Hiện nay các nguồn vốn này đều đang vướng. 

Lãnh đạo doanh nghiệp cho biết, Vạn Xuân có khoản vay khoảng 2.000 tỷ đồng đã được ngân hàng duyệt giải ngân, nhưng đến khi dự án tiến hành xây dựng thì nhà băng nói đã hết room tín dụng.

“Đại diện NHNN mà các ngân hàng thương mại bảo vẫn cho vay bình thường nhưng ở góc độ doanh nghiệp tôi thấy không bình thường chút nào. Tôi có cảm giác là các ngân hàng có hai luồng phê duyệt hồ sơ. Chẳng hạn, khẩu vị rủi ro của các ngân hàng quốc doanh và ngân hàng cổ phần là khác nhau. Trong khi đó, từ nay đến cuối năm doanh nghiệp bất động sản rất cần nguồn vốn từ ngân hàng mà ngân hàng không giải ngân thì dự án không thể nào tiếp tục triển khai”, ông Nhật nói.

Bà Võ Thị Hồng Mai, Phó Tổng giám đốc Công ty Asian Holding cho biết, thanh khoản của thị trường nhà ở từ sau mùa COVID-19 đến nay diễn ra rất chậm khiến thị trường trầm lắng.

Theo bà Mai, có khách hàng mua nhà để ở và cũng có trường hợp mua đầu tư, trong số đó nhu cầu vay vốn từ ngân hàng khoảng 20 - 30%. Sau khi có thông tin ngân hàng siết tín dụng bất động sản, khách hàng rất e dè trong việc xuống tiền. "Rất mong ngành ngân hàng tháo gỡ khó khăn, nới room tín dụng cho doanh nghiệp và cả khách hàng để thị trường có thể nóng lại trong 6 tháng cuối năm", bà Mai nói.

Chuyên gia lo thị trường đóng băng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, nguồn vốn tín dụng đối với nền kinh tế và thị trường bất động sản là mạch máu lưu thông, là bình oxy, dưỡng khí. Nếu không tiếp cận được nguồn vốn doanh nghiệp ngộp thở, có thể đi đến “tắc thở”.

Ông Châu cho biết, hiện nay thị trường bất động sản đang thiếu thanh khoản, một phần do thiếu dự án mới dẫn đến nguồn cung được đưa ra thị trường rất hạn chế.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội nhận định, kiểm soát tín dụng là một giải pháp tạm thời để hạn chế sức tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, nếu kéo dài, việc này sẽ tạo ra ảnh hưởng không tốt đến tình hình hoạt động của thị trường.

Cụ thể, hai đối tượng chính sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp từ việc siết tín dụng là chủ đầu tư dự án và người mua nhà để ở. Đây cũng là hai đối tượng đại diện cho nguồn cung và nguồn cầu của thị trường. 

Về phía các doanh nghiệp, theo bà Vân, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một công cụ hữu hiệu để triển khai xây dựng các dự án bất động sản. Do đó, khi nguồn vốn vay bị siết chặt, các dự án sẽ bị đình trệ, gây lãng phí cho xã hội, làm xấu cảnh quan và ảnh hưởng đến các ngành nghề liên quan khác như xây dựng, vật liệu xây dựng hay nội thất. Ngoài ra, nguồn cung thị trường cũng sẽ sụt giảm khi nhiều dự án chưa hoàn thiện thi công.

Đối với người mua nhà để ở, bất động sản là tài sản có giá trị lớn. Những người mua nhà có nhu cầu thực nhưng không đủ tiềm lực tài chính cũng sẽ cần nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng. Do đó, chuyên gia Savills cho rằng, siết chặt tín dụng sẽ làm giảm khả năng tiếp cận nguồn vốn vay cho đối tượng có nhu cầu nhà ở thật. 

"Khi cung cầu không gặp nhau, lĩnh vực bất động sản có thể sẽ trải qua những trường hợp như thị trường đóng băng hoặc nợ xấu ngân hàng. Hiện nay, ngành bất động sản đang chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau, trong đó bao gồm siết chặt tín dụng. Điều này có thể khiến thị trường hoạt động chậm lại trong ngắn hạn. Tuy nhiên, để thị trường phát triển lành mạnh trong dài hạn, ngành bất động sản sẽ cần những chiến lược, công cụ khác từ phía cơ quan chính quyền", bà Vân nhận định.