Chia sẻ tại Đại hội nhiệm kỳ V (2022 - 2027) Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) diễn ra mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho biết, câu chuyện vốn thị trường bất động sản đang được bàn luận và gây ra không ít tranh cãi. Đặc biệt, câu chuyện hiện nay Chính phủ đang rất quan tâm là mối quan hệ giữa ngân hàng và tài chính bất động sản.

Vị chuyên gia này cho rằng, khi nói về vốn bất động sản phải nói về tứ giác: Bất động sản - ngân hàng - chứng khoán - bảo hiểm. Ví dụ như câu chuyện ngân hàng với bất động sản, 20% tổng dư nợ của ngân hàng hiện nay là cho vay bất động sản, tài sản thế chấp tại các ngân hàng có khoảng 60 - 65% là bất động sản, liên quan đến thị trường trái phiếu cũng có cả ngân hàng.

Ngoài ra, doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán đứng thứ 2 về mức độ vốn hoá, chiếm khoảng 17% thị trường vốn hoá của Việt Nam sau khối tài chính ngân hàng. Doanh nghiệp bất động sản là nhóm phát hành trái phiếu lớn nhất (hoặc thứ hai) trên thị trường trong vòng ba năm trở lại đây.

"Có thể thấy rất rõ rằng, hiện nay khi tác động tới một thị trường trong 4 trụ cột thì đều có tác động đến các trụ cột khác. Do đó, cần xem xét rủi ro của hệ thống này mỗi khi muốn phát triển hoặc kiểm soát rủi ro", ông Lực nhấn mạnh.

Ông Lực cho rằng, trong 5 tháng vừa qua, dòng vốn vào thị trường bất động sản về cơ bản vẫn tích cực. Song vẫn chậm hơn so với năm ngoái bởi một số lý do về việc ngân hàng cho vay như thế nào. Ngoài ra, cần lưu ý rằng, trong 20% tổng dư nợ của ngân hàng cho bất động sản thì có đến 65% là cho vay mua nhà ở, còn lại 35% là cho vay kinh doanh bất động sản. Và thời gian vừa qua có sự kiểm soát chặt chẽ hơn về dòng vốn cho vay bất động sản của ngân hàng.

Vị này cho biết thêm, ở các nước trong khu vực, vốn tín dụng vào bất động sản cao hơn Việt Nam nhiều, tính trung bình cao gấp 1,5 lần. Như vậy, có nghĩa là Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa cho kênh tín dụng vào bất động sản, bao gồm cả tín dụng vào nhà ở xã hội.

Mặt khác, vốn trái phiếu đóng vai trò rất quan trọng với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong hai tháng vừa qua, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu rất ít, chứng tỏ thị trường đã thận trọng hơn, đâu đó có những tác động từ chính sách và từ các vụ việc. Quốc hội cũng đã nhắc đến ý này để làm sao có thể kiểm soát rủi ro cho phù hợp.

Hệ lụy nếu siết tín dụng 

TS. Cấn Văn Lực cũng chỉ ra 4 hệ lụy nếu siết chặt tín dụng vào bất động sản. Thứ nhất, điều này phần nào sẽ tác động làm giảm nhiệt thị trường, ví dụ như sốt đất sẽ lắng xuống.

Thứ hai, siết tín dụng sẽ khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn do không tiếp cận được nguồn vốn để hoạt động. Kéo theo đó là làm mất cân đối cung cầu, khiến giá nhà ở tăng cao và các bất động sản khác cũng tăng theo. Vai trò của Bộ Xây dựng lúc này rất quan trọng là cần điều tiết cung cầu của thị trường.

Thứ ba, nhiều dự án bị gián đoạn, nợ xấu ngân hàng sẽ tăng lên. Nhiều doanh nghiệp cũng cho rằng họ khó có niềm tin về sự tăng trưởng trở lại của ngành bất động sản khi các hoạt động siết chặt vốn đang diễn ra.

Thứ tư, siết chặt dòng vốn một cách thái quá thì doanh nghiệp sẽ lo lắng và rất khó triển khai những dự án mới. Trong khi đó đây là nhu cầu phục hồi trước mắt cũng như lâu dài của doanh nghiệp.