Bất động sản chững lại, giá bán sẽ giảm?

Bất động sản đang chững lại, thanh khoản trên thị trường sụt giảm trước một số động thái kiểm soát của cơ quan quản lý Nhà nước. Theo nhận định của các chuyên gia, tình hình này sẽ còn kéo dài trong thời gian tới.

Trao đổi với người viết, ông Phạm Đức Toản, nhà sáng lập kiêm Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, việc kiểm soát dòng vốn vào bất động sản không khác gì chặn mạch máu của doanh nghiệp. Khi giảm tỷ trọng cho vay bất động sản, siết đối tượng cho vay và tăng lãi suất đều ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản bất động sản. 

Vị này cho biết, trong thời gian vừa qua, dù Ngân hàng Nhà nước (NHNN) không siết tín dụng nhưng hạn mức cho vay dành cho bất động sản của các ngân hàng cũng đã hết. Hiện nay đi vay rất khó. Bởi vì trong năm 2021 lượng giải ngân cho bất động sản rất lớn, nên trong 6 tháng đầu năm các ngân hàng đã giải ngân hết hạn mức của năm 2022. 

Ông Toản đánh giá, hiện nay, áp lực lớn nhất là các chủ đầu tư sử dụng vốn vay, trong khi hoạt động phát hành trái phiếu cũng đang bị kiểm soát chặt. Nguồn tài chính tự có và huy động từ khách hàng thì không đủ. Do đó, không thể triển khai được dự án, dẫn đến nguồn cung suy giảm. Bên cạnh đó, nhiều người vay mua nhà hiện cũng đang gặp khó do ngân hàng không còn room, điều này khiến lực cầu trên thị trường suy giảm. Trong khi đó, giá nhà đã tăng rất cao trong giai đoạn vừa qua.

“Nhiều người hiện nay đang có xu hướng giữ tiền mặt để chờ đợi một chu kỳ mới khi thị trường giảm xuống một nhịp thì họ mới xuống tiền mua. Còn những nhà đầu tư lướt sóng hiện nay cũng gặp khó vì không có thanh khoản. Thị trường bất động sản trong hai tháng vừa qua lộ rõ sự lao dốc và càng ngày sẽ càng rõ ràng hơn. Tuy nhiên, thị trường sẽ không đến mức tồi tệ là đóng băng”, Tổng giám đốc EZ Property nhận định.

Theo dự báo của vị này, nếu NHNN không nới room tín dụng cho bất động sản thì thị trường sẽ còn khó khăn từ nay đến cuối năm. Dòng tiền chảy vào bất động sản sẽ co hẹp lại. Ngoài ra, thị trường chứng khoán hiện nay cũng chỉ loanh quanh ở mức 1.200 điểm và thanh khoản rất thấp nên dòng vốn từ thị trường này chảy sang bất động sản cũng không có, càng gây khó khăn hơn cho bất động sản. 

Quy mô của thị trường bất động sản sẽ giảm đi do nguồn cung và lượng giao dịch ít đi, nhưng thị trường sẽ không “chết”, ông Toản nói. Bởi những chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản vẫn đang kiểm soát được dòng tiền của họ, có nghĩa họ vẫn đảm bảo được tài chính để trụ được qua giai đoạn này. Bên cạnh đó, nợ xấu trong bất động sản hiện nay cũng không phải quá lớn. Do đó, thị trường có thể không "nở hoa" nhưng cũng sẽ không lụi tàn.

Lãnh đạo EZ Property đánh giá, gần như tất cả các phân khúc trên thị trường bất động sản hiện nay đều đang gặp khó khăn. Rất nhiều dự án nhà ở đang gặp vướng mắc về pháp lý mà chưa được tháo gỡ. Hà Nội và TP HCM gần như không có dự án mới được triển khai khiến nguồn cung bị sụt giảm mạnh. Trong bối cảnh này, phân khúc nhà ở giá trung bình, hợp lý sẽ dễ thở nhất. 

Còn với căn hộ chung cư, hiện nay nhiều người nhìn thấy tiềm năng nhưng không khai thác được bởi bị vướng cơ chế. Tuy nhiên, từ nay đến cuối năm, những dự án tốt thì vẫn hút được nhà đầu tư và người có nhu cầu ở thực. Còn những khu vực thời gian vừa qua đã bị thổi giá lên quá cao thì thanh khoản sẽ rất khó, nhiều người muốn rút ra cũng không được.

“Tôi cho rằng, giá bất động sản có thể sẽ giảm trong thời gian tới. Những nhà đầu tư đã ôm hàng ở đỉnh gặp áp lực tài chính sẽ có xu hướng giảm giá hoặc bán cắt lỗ. Giá bất động sản sẽ có xu hướng đi xuống, tuy nhiên biên độ xuống không nhiều vì nguồn cung đang hạn chế”, ông Toản dự báo.

Còn theo đánh giá của Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, thị trường bất động sản hiện nay gần giống với thời điểm năm 2012. Sau giai đoạn tăng nóng trong giai đoạn 2009 – 2010, NHNN thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, trong đó có bất động sản thì ngay lập tức thị trường gặp khó khăn. Chỉ khác ở chỗ, bất động sản hiện nay chưa thấy xuất hiện tình trạng giảm giá mạnh như năm 2012.

“Thị trường hiện nay đang đứng hình, bắt đầu đi vào giai đoạn đóng băng. Tức là thanh khoản giảm rất mạnh, người mua sẽ không dám mua còn người bán đang do dự, không muốn giảm giá nhiều. Song, thị trường đóng băng nhiều khi còn nguy hiểm hơn bong bóng bởi khi đó, những người ôm đất không bán được,…

Thời gian tới, không có khả năng Chính phủ cho phép tăng trưởng tín dụng mà sẽ tiếp tục giữ nguyên việc quản lý tín dụng và dòng vốn vào bất động sản đúng chuẩn. Do đó, vị chuyên gia này dự báo, những doanh nghiệp đã sử dụng vốn vượt quá mức và những nhà đầu cơ bất động sản vay vốn quá mức sẽ gặp khó khăn. Tình trạng này mới bắt đầu và việc đóng băng sẽ tiếp tục kéo dài trong nhiều tháng nữa. 

Ngoài ra, ông Hiển cũng dự báo, giá đất thời gian tới có thể sẽ giảm nhưng chỉ giảm khi người mua và người bán thương lượng trực tiếp với nhau.