Giá bất động sản vẫn neo cao khi thị trường chịu áp lực từ động thái siết tín dụng

Trong khoảng một tháng trở lại đây, thị trường liên tục đón nhận các thông tin liên quan đến hoạt động siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản (BĐS). Giá bất động sản trong tháng 5 tiếp tục neo ở mức cao đi kèm thanh khoản giảm đáng kể khi thị trường chịu áp lực từ động thái này.

Theo DKRA Vietnam, giá bán đất nền thứ cấp trong tháng tăng phổ biến 7% - 11% so với cùng kỳ năm trước và thanh khoản thứ cấp giảm, kể cả những dự án đã có sổ từng nền. Nguồn cung thị trường tập trung chủ yếu ở Bình Dương và Long An, nhất là các khu vực trung tâm của tỉnh và khu vực có thông tin quy hoạch bài bản.

Mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tiếp ở các tỉnh giáp ranh TP HCM tục duy trì ở mức cao trước áp lực chi phí đầu vào gia tăng, thanh khoản thị trường thứ cấp duy trì ở mức thấp với giá bán không có nhiều biến động so với tháng trước. Riêng tại Bình Dương, các dự án phân bổ tại TP Dĩ An và Thủ Dầu Một với giá phổ biến 40 – 45 triệu đồng/m2.

Đây là phân khúc duy nhất có nguồn cung lẫn sức cầu tăng mạnh so với tháng trước và cùng kỳ nhưng không thật sự đồng đều, chỉ tập trung chủ yếu ở một số dự án và khu vực tỉnh thành nhất định.

Tại TP HCM, trước áp lực của động thái siết tín dụng, các dự án căn hộ mở bán trong tháng đều đã được cấp room bảo lãnh của ngân hàng từ trước, áp dụng linh hoạt chính sách ân hạn gốc/lãi vay lên đến 48 tháng nhằm kích cầu người mua.

Nguồn cung lẫn sức cầu chung của thị trường TP HCM bật tăng mạnh so với tháng trước và cùng kỳ, tuy nhiên chỉ tập trung ở giai đoạn tiếp theo của một dự án đại đô thị tại TP Thủ Đức (quận 9 cũ).

Giá bán căn hộ thứ cấp duy trì xu hướng đi ngang với mức thanh khoản giảm đáng kể, phần lớn đến từ việc các hồ sơ vay mua nhà không được ngân hàng phê duyệt giải ngân trong tháng. Các dự án mở bán trong tháng đều được định vị phân khúc căn hộ hạng A với mức giá chào bán phổ biến từ 60 triệu đồng/m2. 

Đối với phân khúc nhà phố, biệt thự, chi phí nguyên vật liệu tăng và việc siết tín dụng tiếp tục đẩy mặt bằng giá sơ cấp tại các tỉnh Long An, Đồng Nai, Bình Dương,... tăng 10% - 20% so với giai đoạn mở bán trước đó (mỗi giai đoạn cách nhau 3 – 5 tháng), kèm theo đó là các chính sách bán hàng ưu đãi, chiết khấu, ân hạn nợ gốc,… nhằm hỗ trợ dòng tiền cho khách hàng.

Riêng ở TP HCM, giá bán sơ cấp của nhà phố, biệt thự tăng 15% - 20% so với giai đoạn mở bán trước đó, mỗi giai đoạn cách nhau 4 – 5 tháng. Thanh khoản thị trường ở mức thấp, giao dịch thứ cấp kém sôi động, các giao dịch chủ yếu tập trung vào những dự án đã bàn giao nhà và có hạ tầng kết nối đồng bộ.

Theo chuyên gia DKRA Vietnam, quỹ đất tại TP HCM khan hiếm và giá bán ngày một tăng khiến một lượng lớn khách hàng chuyển sự quan tâm sang thị trường các tỉnh giáp ranh – nơi có nguồn cung đa dạng và mức giá bán còn thấp.

Tương tự, condotel và biệt thự nghỉ dưỡng cũng ghi nhận mức giá sơ cấp tăng nhưng ở mức thấp hơn các phân khúc còn lại, dao động 1% - 3% so với tháng trước. BR-VT, Bình Thuận, Quảng Ninh và Phú Thọ tiếp tục là những địa phương dẫn đầu về nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường.

Mặt bằng giá sơ cấp của nhà phố, shophouse nhìn chung ổn định, không có nhiều biến động so với tháng trước. Tuy nhiên, ở một vài dự án phức hợp quy mô lớn, mức giá của phân khu mới mở bán cao hơn đáng kể so với các phân khu đã mở bán từ 1 – 2 năm trước, mức chênh lệch lên đến 1,5 – 2 lần. 

Theo dự báo của DKRA, ngoại trừ đất nền, hầu hết nguồn cung và sức cầu các phân khúc còn lại đều có xu hướng tăng trong những tháng tiếp theo.

Các chuyên gia đưa ra nhận định việc kiểm soát dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản là bước đi cần thiết nhưng việc kiểm soát này cần phải hợp lý, đúng đối tượng để không làm tăng thêm khó khăn cho thị trường vốn chưa hồi phục hoàn toàn sau đại dịch.

“Bài học thắt chặt tiền tệ, thắt chặt tín dụng năm 2008 và bài học về thắt chặt tiền tệ, tín dụng năm 2011 dẫn đến thị trường bất động sản hai lần bị đóng băng trong hơn 10 năm qua rất cần phải rút ra”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.

Phát biểu tại họp báo chính phủ thường kỳ tháng 5 mới đây, Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú, cho biết NHNN kiểm soát chặt chẽ những dự án bất động sản mang tính chất kinh doanh đầu tư,... nhưng đồng thời vẫn khuyến khích tập trung nguồn vốn tín dụng vào các nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

"Bất động sản cũng là đối tượng được kiểm soát chặt chẽ, nhất là ở những dự án lớn, có tính chất đầu cơ, thậm chí có tính chất lũng đoạn giá. Quan điểm chỉ đạo của NHNN vẫn tiếp tục theo chủ trương, chính sách. Điều đó không có nghĩa rằng tất cả lĩnh vực bất động sản bị siết lại, không có nghĩa là cung cho bất động sản thiếu", Phó Thống đốc NHNN nói.