Nghị trường 'nóng' chuyện giải quyết bất cập trên thị trường địa ốc

Trong báo cáo gửi tới Quốc hội, Chính phủ đánh giá thị trường chứng khoán, bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cụ thể, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành trình bày báo cáo (sáng 23/5) và nhấn mạnh, Chính phủ sẽ tăng cường quản lý, giám sát thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản, bảo đảm phát triển lành mạnh, an toàn và bền vững.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh đánh giá, nguy cơ nợ xấu còn tiềm ẩn; thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản có nhiều rủi ro, không bền vững, thiếu ổn định. 

Trên thị trường cổ phiếu đã xuất hiện các hiện tượng tăng vốn khống, thao túng giá, làm giá ngày càng tinh vi; một số cổ phiếu/nhóm cổ phiếu có biến động giá bất thường, không gắn với kết quả kinh doanh của doanh nghiệp, gây tổn thất trực tiếp cho nhà đầu tư và ảnh hưởng tiêu cực đến tính ổn định và minh bạch của thị trường.

"Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tăng trưởng nhanh nhưng tiềm ẩn rủi ro cao, mất cân đối. Năm 2021, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt hơn 637.000 tỷ đồng, tăng 36,4% so với năm 2020. Trong đó, phát hành riêng lẻ chiếm tới 95%. Tỷ lệ trái phiếu doanh nghiệp không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng tài sản rủi ro cao như cổ phiếu chưa niêm yết, dự án tài sản hình thành trong tương lai quá lớn, ảnh hưởng tới sự an toàn của thị trường.

Số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của hệ thống các tổ chức tín dụng có xu hướng tăng nhanh. Trong năm 2022, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn vào khoảng 145.000 tỷ đồng, trong đó khối lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chiếm 43,2%; trái phiếu các tổ chức tín dụng chiếm 20,2%. Vì vậy, cần phải làm rõ thêm về khả năng trả nợ của các doanh nghiệp", Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nói.

Nhiều bất cập khác liên quan đến thị trường địa ốc cũng được các đại biểu quan tâm và bày tỏ quan ngại.

Chậm công khai thông tin quy hoạch

Trong phiên thảo luận về công tác quy hoạch diễn ra sáng 30/5, ông Lê Thanh Hoàn, đại biểu tỉnh Thanh Hóa cho biết, việc thực hiện công bố, công khai thông tin quy hoạch, bảo đảm quyền tiếp cận thông tin của người dân hiện nay vẫn chưa thực sự được coi trọng. Những gì người dân cần thì không được tiếp cận.

Đại biểu cho rằng, đây cũng chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhiễu loạn thông tin, sốt ảo đất đai, đầu cơ, thao túng thị trường đất đai, gây bất ổn thị trường, khiếu kiện về đất đai dẫn đến mất an ninh trật tự tại một số địa phương.

Tuy nhiên, việc xử lý trách nhiệm đối với các cơ quan, tổ chức, cá nhân không thực hiện được công bố công khai, thông tin chưa được thực hiện nghiêm túc. Chưa thấy có báo cáo số liệu để xử lý trách nhiệm hay kỷ luật trong trường hợp không công khai thông tin.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn đề nghị với Quốc hội, trong dự thảo Nghị quyết giám sát của Quốc hội cần bổ sung quy định về biện pháp, chế tài xử lý cụ thể với những trường hợp chậm hoặc không công khai thông tin quy hoạch, bảo đảm những quy định của pháp luật về quy hoạch được thực thi nghiêm túc trên thực tế.

Việc thiếu thông tin về quy hoạch, lập quy hoạch chậm, theo ông Nguyễn Hữu Thông, đại biểu tỉnh Bình Thuận còn tác động tiêu cực tới thu hút đầu tư. Cụ thể, nhà đầu tư, doanh nghiệp trước khi bỏ vốn đều tìm hiểu cam kết của Nhà nước, chính quyền địa phương, và cam kết này được thể hiện thông qua các quy hoạch. Thực tế, công tác quy hoạch triển khai chậm, hiện mới có 7 trên 111 quy hoạch được phê duyệt.

"Chưa có quy hoạch thì biết đầu tư vào đâu? Như vậy có phải đã chưa phát huy hết nguồn lực xã hội cho phát triển, trách nhiệm thuộc về ai?", ông Thông đặt vấn đề.

“Quân xanh quân đỏ” trong đấu giá đất

Phát biểu ý kiến tại phiên thảo luận về phát triển KTXH và ngân sách Nhà nước sáng 1/6, Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Thủy (Bắc Kạn) đã nêu 4 vấn đề về những góc khuất, những tiêu cực trong đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua. 

Thứ nhất là tình trạng thắng thầu bỏ cọc, thổi giá đất lên cao. Đây không phải là chuyện hiếm trong đấu giá đất ở Việt Nam với muôn vàn lý do. Không ít nhà đầu tư đã lợi dụng chiêu trò này, thắng với mức giá cao chót vót nhằm kích giá đất, thổi giá đất để thao túng thị trường, làm lợi cho một nhóm thiểu số. Việc trả giá quá cao rồi bỏ cọc như vụ việc vừa qua đã dẫn đến nhiều hệ lụy.

Lấy ví dụ ở Thủ Thiêm, bà Thủy cho biết, ngay sau cuộc đấu giá đất, nhiều nhà đầu tư đã lợi dụng giá trúng thầu mà thực chất là giá ảo để “té nước theo mưa”, đấy giá đất, giá nhà tại TP HCM tăng cao và kịp thời bán ra một số lượng lớn nhà, đất mà họ đã mua gom trước đó.

Có những nhà đầu tư thì lợi dụng thông tin để nâng giá trị cổ phiếu của mình. Nguy hiểm hơn, còn có doanh nghiệp đánh võng giá trị tài sản bảo đảm cho các khoản vay ngân hàng mà nếu thực hiện trót lọt là có thể “rút ruột” các ngân hàng. 

Đáng lưu ý, bà Thủy cho rằng, việc giá đất bị đẩy lên quá cao đến mức ảo sẽ khiến cho giấc mơ an cư của những người thu nhập thấp ngày càng trở nên xa vời. 

Thứ hai là tình trạng “quân xanh quân đỏ” thông đồng dìm giá. Cụ thể, việc bắt tay nhau dìm giá, mua rẻ tài sản của Nhà nước, nhất là đất đai diễn ra tại nhiều phiên đấu giá. Việc thông đồng có thể được diễn ra giữa những người tham gia đấu giá với nhau hay còn gọi là “quân xanh quân đỏ” để lót đường cho một nhà đầu tư đã định sẵn với giá rẻ. Và giá trị thực của nhiều lô đất đã bị những nhóm này dìm xuống. 

Ngoài ra, Đại biểu này cho biết, việc dìm giá còn có cả thủ đoạn sử dụng xã hội đen để đe dọa những người tham gia đấu giá khiến cho họ sợ hãi bỏ cuộc, rút hồ sơ. Khi đó, cuộc đấu giá thực chất chỉ còn có một người tham gia. Và giá của những lo đất đó như thế nào là do những đối tượng này thao túng và mức giá này thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, chỉ cao hơn giá khởi điểm không đáng kể. 

“Có thể nói, những thủ đoạn này đã gây thiệt hại rất lớn cho tài sản của Nhà nước, không chỉ đơn thuần là vi phạm về quy định đấu giá, đấu thầu”, Đại biểu nói.

Thứ ba là tình trạng bắt tay ngầm, rút ruột của Nhà nước. Đại biểu này cho biết, theo phản ánh của giới kinh doanh bất động sản thì dù là ở mức độ vi phạm đơn giản, sẽ không thể tác động được vào cuộc đấu giá nếu không có “tay trong” cung cấp, tiết lộ thông tin thì mới có thể tổ chức quây thầu, vây thầu với giá rẻ. Ở mức độ vi phạm nghiêm trọng hơn thì đó là sự cấu kết với những người có thẩm quyền để tạo nhóm lợi ích, rút ruột của Nhà nước từ các phiên đấu giá.

Thứ tư là tình trạng “móc ngoặc” trong thẩm định giá. Đại biểu cho biết, thẩm định giá là một khâu vô cùng quan trọng trong đấu giá đất. Tuy nhiên, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, pháp luật đã trao cho tổ chức này chức năng quá lớn, song cơ chế kiểm soát lại hết sức lỏng lẻo. Và đây chính là một trong những dẫn đến nhiều sai phạm trong thẩm định giá nói chung và thẩm định giá đất nói riêng trong thời gian vừa qua.

“Những chiêu trò quân xanh quân đỏ, thông đồng dìm giá, thắng thầu bỏ cọc, đánh võng giá đất, thổi giá đất nêu trên đã gây ra những hệ lụy rất lớn với kinh tế xã hội. Do đó, cần phải mạnh tay xử lý. Do đó, tôi kiến nghị Chính phủ cần phải tăng cường kiểm soát chặt chẽ hơn nữa và tăng cường chỉ đạo thanh tra, kiểm tra thường xuyên hơn đối với hoạt động này. Tôi cũng kiến nghị Bộ Công an chọn một số phiên đấu giá đất được dư luận quan tâm vừa qua để xác minh, điều tra, làm rõ”, Đại biểu kiến nghị.

Ôm đất bỏ hoang

Phát biểu ý kiến tại phiên thảo luận về phát triển KTXH và ngân sách Nhà nước chiều 2/6, đại biểu Quốc hội Nguyễn Quốc Hận (Cà Mau) cho biết, quy hoạch treo là nội dung “biết rồi nói mãi” nhưng không nói không được. 

Việt Nam là nước nông nghiệp thì đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng bậc nhất, quyết định để tạo ra các giá trị vật chất cho xã hội. Đại biểu nhấn mạnh, trong khi hàng nghìn ha đất bỏ hoang, bỏ không do chưa triển khai được quy hoạch thì có hàng chục nghìn hộ gia đình không có đất để ở, phải ở tạm gầm cầu, ven sông, nơi không an toàn và luôn tiềm ẩn các rủi ro ngày đêm rình rập.

“Điều này rất cần các cấp chính quyền vào cuộc quyết liệt, có giải pháp khắc phục hữu hiệu, kiên quyết xử lý, thu hồi các dự án không đủ khả năng hoặc cố tình kéo dài dự án. Trong hoạch định cần bám sát thực tiễn và nhu cầu của xã hội, nguồn lực đáp ứng khả năng triển khai để có một quy hoạch phù hợp, khoa học, khả thi, có tác dụng thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội”, ông Hận nói.

Trong khi đó, đại biểu Nguyễn Tạo (Lâm Đồng) cho biết, chính sách pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, trong đó có vấn đề về thị trường bất động sản như xác định giá, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Liên quan đến công tác quy hoạch, quản lý quy hoạch về đất đai: Tình trạng tách thửa, phân lô bán nền, đầu cơ đất đai, không đưa đất vào sử dụng đúng mục đích và thời gian quy định nhưng không được xử lý kịp thời, chưa tạo ra động lực để đưa đất nông nghiệp vào sử dụng gây lãng phí nguồn lực đất đai.

Bên cạnh đó, theo ông Tạo, cần làm rõ khái niệm “sát giá thị trường” và “giá thị trường” khi quản lý về giao dịch quyền sử dụng đất nhằm chống thất thu và nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước. 

Do đó, đại biểu đề nghị, trong khi chờ đợi sửa đổi toàn diện Luật Đất đai 2013 thì Chính phủ cần có các giải pháp cụ thể và hữu hiệu hơn trong việc chống lãng phí và sử dụng đất công, có chính sách nhằm hạn chế tình trạng để đất hoang hóa. Nhiều diện tích đất chưa hoặc không sử dụng trong thời gian dài và phải cương quyết thu hồi những dự án không triển khai, chậm triển khai, có dấu hiệu găm đất dẫn đến tình trạng quy hoạch treo tại các địa phương.

Bán nhà hai giá

Phát biểu trước Quốc hội ngày 1/6, đại biểu Phan Thái Bình (đoàn Quảng Nam) đã đề nghị Quốc hội, Chính phủ sớm hoàn thiện hành lang pháp lý về đất đai, về thuế, trong đó quy định rõ nguyên tắc xác định giá đất theo giá thị trường đúng theo quy định của Luật Đất đai.

UBND các tỉnh, thành phố phải cập nhật đúng, đủ, kịp thời giá đất theo sát giá đất thị trường vào bảng giá đất nhà nước để làm căn cứ tính thuế trong hoạt động kinh doanh chuyển nhượng bất động sản và tính chi phí bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất cho người dân, đảm bảo sự công bằng bình đẳng trong các mối quan hệ này.

Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế quy định rõ các biện pháp chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản để cơ quan thuế địa phương thực hiện nhất quán, đảm bảo tính thống nhất, công khai, minh bạch, tránh tình trạng lạm quyền, nhũng nhiễu, gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp, nhằm góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Trả lời vấn đề này, sáng 2/6, Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết, theo quy định, người nộp thuế phải kê khai thuê trên hợp đồng đúng với giá hai bên đã thỏa thuận với nhau, nếu thấp hơn thì tính theo bảng giá đất tại thời điểm nộp thuế.

"Thời gian vừa qua, có sự trốn thuế, có sự trục lợi về thuế trong lĩnh vực này", Bộ trưởng Tài chính nói. Chính vì vậy, Bộ trưởng Tài chính đã có hai văn bản chỉ đạo cơ quan thuế siết chặt thu thuế đúng giá trị mua bán, điều này cũng tác động đến vấn đề đầu cơ kinh doanh bất động sản.

Theo đó, trong 5 tháng tổng thu được là 16.200 tỷ đồng, vượt thu so với cùng kỳ năm ngoái 6.600 tỷ đồng. Đáng chú ý, Bộ trưởng cho biết, có trường hợp ban đầu chỉ kê khai 500 triệu đồng, sau đó được giải thích thì kê khai lại 10 tỷ đồng, có nghĩa gấp đến 20 lần. "Thậm chí có trường hợp gấp đến 40 lần. Còn bình quân cũng gấp 6 lần. Đây là một vấn đề cần phải thực hiện đúng quy định của pháp luật.", Bộ trưởng Tài chính thông tin.

Cũng theo ông Phớc, Bộ Tài chính cũng đã có công điện nghiêm cấm cơ quan thuế, cán bộ thuế “nhũng nhiễu” và gây phiền hà cho người dân. Vấn đề này cũng nhằm "tiền phòng hậu kiểm", tránh để các vụ án hình sự xảy ra. Ví dụ, người bán nhà trốn thuế thông qua kê khai hai hợp đồng, nếu bị phát hiện là mắc tội trốn thuế. Do vậy việc siết chặt với cách làm như này là hoàn toàn đúng pháp luật. Nếu cơ quan thuế có tình trạng lót tay, trục lợi, hối lộ thì sẽ xử lý nghiêm.

"Sắp tới, chúng tôi đề nghị các địa phương xây dựng hệ số điều chỉnh, dữ liệu mua bán bất động sản để minh bạch hơn, đảm bảo vấn đề thu thuế chuyển nhượng bất động sản", ông Phớc nói.