'Cứ 5 đồng ngân hàng bỏ ra đã có 1 đồng vào bất động sản, rất khó bơm thêm vốn'

Quy mô tín dụng cho bất động sản đã lên tới 20% trong tổng tín dụng cho nền kinh tế. Nghĩa là cứ 5 đồng vốn ngân hàng bỏ ra đã có 1 đồng vào bất động sản.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), giai đoạn 2017 - 2019 (thời điểm trước khi xảy ra dịch COVID-19), tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng trưởng trên 20%/năm; cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (13 - 14%) và giữ tỷ trọng 18 - 19% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế.

Giai đoạn 2021 - 2021, dưới tác động của đại dịch, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn có sự tăng trưởng tuy nhiên ở mức thấp hơn những năm trước (năm 2020 tăng 12,06%, năm 2021 tăng 15,37%).

Tính đến cuối năm 2022, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực này đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021. Đây là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn với 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế.

Trong cơ cấu trên, hơn 60% là tín dụng cho nhu cầu nhà ở, đáng nói ở đây là chủ yếu là phân khúc giá trị cao, còn hơn 30% là cho vay đối với nhu cầu kinh doanh bất động sản (cho vay chủ đầu tư).

NHNN đã không ít lần khẳng định về việc nhà điều hành không “bó cứng” room cho tăng trường tín dụng vào bất động sản mà chỉ có định hướng chung là thông báo cho từng tổ chức tín dụng trên cơ sở các tổ chức hoạt động an toàn, lành mạnh. Còn việc phân bổ cho các chi nhánh, địa phương là do các tổ chức tín dụng.

Bên cạnh đó, việc kiểm soát rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản và chứng khoán ko phải là rủi ro của việc tín dụng thuần túy, có thể là một dự án đủ điều kiện vay vốn nhưng ngân hàng không cho vay được vì nếu cho vay dài hạn, ngân hàng sẽ không đảm bảo được khả năng an toàn hoạt động, người dân đến rút tiền sẽ không có tiền trả. Do đó, rủi do ở đây là việc chênh lệch kỳ hạn và an toàn hệ thống.

Dưới góc độ chuyên gia, TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế khẳng định, tín dụng cho bất động sản đã quá nhiều. Và đây là một sự nỗ lực rất lớn của các ngân hàng trong thời gian vừa qua khi mà quy mô tín dụng cho bất động sản đã lên tới 20% trong tổng tín dụng cho nền kinh tế. Nghĩa là cứ 5 đồng vốn ngân hàng bỏ ra đã có 1 đồng vào bất động sản.

"Tín dụng bất động sản tăng tới 24%, tức là gần gấp đôi so với cấp độ chung tăng tín dụng cho nền kinh tế trong năm 2022. Như chúng ta đã nói, gần 70% vốn cho bất động sản là từ tín dụng ngân hàng, do đó việc thêm vốn tín dụng là rất khó", vị này nói.

Chuyên gia cho biết thêm, lãi suất cho vay bất động sản trong mọi trường hợp rất khó thấp hơn so với lãi suất chung của thị trường. Tuy nhiên, xu hướng chung năm 2023, lãi suất nói chung đối với bất động sản có thể sẽ có điều kiện giảm.

Do đó, TS. Vũ Đình Ánh khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản trước khi nói về câu chuyện đáo hạn trái phiếu, phát hành trái phiếu riêng lẻ,… cần tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh.

"Có khá nhiều doanh nghiệp tôi được biết, vấn đề là do họ tự gây nên chứ không phải do các nguồn lực hay do vấn đề vĩ mô, tài chính. Nên tôi rất mong các chủ đầu tư rà soát lại hoạt động của mình. Trên cơ sở tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, các doanh nghiệp nên cơ cấu lại nguồn tài chính và sau đó mới bàn tới câu chuyện tái cơ cấu trái phiếu doanh nghiệp. Theo đó, các doanh nghiệp nên đưa phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp vào danh mục của mình", ông nói.

Đối với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, lãi suất sẽ không cố định và chỉ thấp hơn lãi suất trên thị trường. Do đó, theo chuyên gia, các doanh nghiệp cần lưu ý đến bài toán kinh doanh.

Nghị quyết 08 đã chỉ ra một lối thoát trong vấn đề trái phiếu doanh nghiệp đến hạn đáo hạn và sắp đáo hạn quy mô vài trăm nghìn tỷ trong năm 2023 và 2024. Tuy nhiên, theo vị này, Nghị định không giúp cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc phát hành các trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ mới để đạt lợi. Các quy định ở đây chỉ đứng về phía nhà phát hành trái phiếu doanh nghiệp mà chưa nhìn thấy lợi ích, quyền của những nhà đầu tư trên thị trường.

"Bản thân tôi chưa nhìn thấy một nội dung nào trong Nghị định 08 để phục hồi, củng cố, xây dựng niềm tin cho các nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ. Do đó, hiện tại việc tái cơ cấu lại nguồn lực tài chính, trái phiếu là cơ hội cho doanh nghiệp trong hai năm tới để có thể xử lý các khoản vay gặp vướng mắc", chuyên gia nhận định.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 - Summer Summit

Thời gian: 11/06/2026
Địa điểm: L7 West Lake Hanoi by Lotte Hotels, Ballroom tầng 4, 683 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà Nội

Vietnam Investment Forum 2026 - Summer Summit quy tụ đại diện cơ quan quản lý, lãnh đạo ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, giám đốc phân tích và các chuyên gia kinh tế độc lập, tập trung vào bức tranh vĩ mô, AI & Big Data và chiến lược tìm kiếm Alpha trong nửa cuối năm 2026.

Ba phiên thảo luận chính:

Phiên thảo luận 1: Vĩ mô 2026 - Việt Nam trước các cú sốc từ bên ngoài và cơ hội từ bên trong
Phiên thảo luận 2: AI & Big Data - Từ lợi thế ra quyết định đến thế hệ sản phẩm đầu tư mới
Phiên thảo luận 3: Cơ hội tìm kiếm Alpha trên thị trường chứng khoán và các kênh tài sản phổ biến

Tìm hiểu chương trình tại VIF 2026 Summer Summit.

Tham gia khảo sát "Dự báo của bạn về nửa cuối năm 2026" để có cơ hội nhận vé mời đặc biệt từ Ban Tổ chức.