'Cơn sốt' đất nền đã quay trở lại?

Nhộn nhịp tăng giá

Chia sẻ trên báo Sài Gòn Đầu Tư, một nhà đầu tư đất nền chuyên nghiệp cho biết, đầu tháng 3 chị này quyết định mua miếng đất 250m2 tại một khu vực đang “hot” ở quận 9, TP.HCM với giá 29 triệu đồng/m2. Sau khi thỏa thuận với chủ đất, chị đặt cọc 100 triệu đồng, hẹn ngày ra công chứng mua bán và giao nốt số tiền còn lại. Tuy nhiên, chưa đến ngày công chứng có người đến năn nỉ mua lại với giá 34 triệu đồng/m2. Nhẩm tính chưa đến 5 ngày sau khi bỏ ra 100 triệu đồng, nhà đầu tư này đã có thể thu về hơn 1 tỷ đồng.

Đây là tình trạng phổ biến đang diễn ra tại một số khu vực thuộc quận 9 hiện nay. Một số dự án đất nền có sổ đỏ chỉ sau một thời gian đưa ra thị trường đã được bán sạch. Chủ đầu tư đã phải dùng chiêu đưa từng phần để tham khảo giá và đẩy giá, tức giai đoạn đầu thành công mới đưa tiếp giai đoạn 2 mỗi lần hơn 100 nền với giá cao hơn đợt đầu.

Ngoài nguyên nhân đầu cơ mua gom để bán lại kiếm chênh lệch giá làm cho giá đất tăng còn xuất phát từ thói quen tích tụ tài sản của người dân.

Thông tin trên tờ Sài Gòn Đầu tư, một khu dân cư (thuộc phường Tân Thới Nhất, quận 12, TP.HCM) nằm ở điểm cuối của tuyến metro Bến Thành - Tham Lương, những ngày sau Tết Mậu Tuất đất khu vực này có giá 4,5 tỷ đồng/nền 4,5mx18m. Tuy nhiên, những ngày gần đây người bán đồng loạt đẩy giá lên 5,5 tỷ đồng/lô và đã có không ít người mua. Đất nền khu Nam cũng tăng giá không kém.

Khảo sát của PV Reatimes cho thấy, giá đất tại nhiều tuyến đường ở huyện đảo Cần Giờ hiện cũng đang “nhảy múa” theo giá của giới đầu cơ đất đưa ra và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Đơn cử như đầu năm 2017, trước khi cơn sốt xảy ra, giá đất mặt tiền đường Rừng Sác, xã Bình Khánh chỉ 3,2 triệu đồng/m2, nhưng cuối tháng 4/2017 đã vọt lên 17 triệu đồng/m2 và giờ đây, khi các quận, huyện khác của TP.HCM đã qua cơn sốt, thì huyện Cần Giờ vẫn còn nóng với giá đất lên tới 25,4 triệu đồng/m2.

Ở tuyến đường Duyên Hải, xã Cần Thạnh, trước đây hai bên đường là cánh đồng muối, với hàng phi lao xanh mát, nhưng giờ đây, những cánh đồng muối đã bị san lấp, đất được phân lô, cắm mốc, thân những cây phi lao bên đường treo đầy tờ rơi rao bán đất nền. Giá đất ở đây cũng tăng mạnh từ mức 3,2 triệu đồng/m2 hồi đầu năm 2017, lên mức 16,3 triệu đồng/m2 hiện nay, tức đã tăng giá 406%.

Cẩn trọng rủi ro

Lý giải về hiện tượng “sốt giá” của phân khúc đất nền vùng ven TP.HCM từ đầu năm đến nay, các chuyên gia bất động sản cho rằng, nhu cầu để ở không lớn, ngoài nguyên nhân đầu cơ mua gom để bán lại kiếm chênh lệch giá làm cho giá đất tăng còn xuất phát từ thói quen tích tụ tài sản của người dân.

Ngoài ra, do các kênh đầu tư như ngoại tệ, vàng, chứng khoán, gửi tiết kiệm chưa hấp dẫn, đầu tư vào đất nền vùng ven trở thành kênh đầu tư được lựa chọn an toàn. Bởi thực tế, giá đất các quận vùng ven như quận 9, 12, Hóc Môn, Thủ Đức có vị trí tương đối đã lên mức 25 - 35 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, đất sạch để phát triển dự án đất nền, nhà phố của TP ngày một khan hiếm, công tác giải tỏa đền bù phức tạp, thời gian cho 1 dự án từ khi xin chủ trương đến triển khai chủ đầu tư phải mất 2 - 5 năm, làm cho cơ hội kinh doanh của chủ đầu tư trôi qua.

Giới chuyên gia khuyên nhà đầu tư cần phải trang bị đầy đủ kiến thức căn bản trước khi tham gia vào thị trường này.

Mặt khác, việc nhiều người đổ xô mua đất còn có nguyên nhân nhằm đón đầu quy hoạch. Tại huyện Cần Giờ, dù mới chỉ là thông tin quy hoạch xây cầu hay những dự án bất động sản lớn tại đây chưa biết ngày xây dựng nhưng giá đất đã "ầm ầm leo dốc". Các công ty môi giới cũng thi nhau về đây lập văn phòng hoạt động.

Rồi việc di cư cơ học của người dân các tỉnh thành đổ dồn vào TP.HCM đã làm tăng áp lực về nhà ở, trường học, giao thông, điện, nước, cơ sở y tế chăm sóc sức khỏe… tại các quận trung tâm, buộc nhiều người phải di dời ra các quận vùng ven, kéo theo giá bất động sản nơi đây tăng lên. Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, sức bật từ hạ tầng cũng là một nguyên nhân khiến giá đất vùng ven tăng vọt.

Đây không phải lần đầu tiên đất nền lại được săn đón đến như vậy tại TP.HCM và các vùng lân cận. Vào khoảng đầu năm 2017, thị trường bất động sản TP.HCM đã chứng kiến cơn sốt ảo “càn quét” nhiều vùng ven, đem lại nguồn thu béo bở cho giới đầu nậu, đồng thời đẩy khó khăn về phía khách hàng khi giá thì bị "hét" quá cao mà tính pháp lý thì không đảm bảo.

Giải thích về tình trạng này thời điểm đó, UBND TP.HCM cho rằng nguyên nhân là bởi sự thiếu quản lý của cán bộ đô thị cấp quận huyện, Quyết định 33/2014 của TP.HCM quy định diện tích tách thửa đã không được thực hiện nghiêm. Giới đầu cơ đã gom đất nền liền thửa hoặc đất nông nghiệp, “lách thủ tục” hợp thức hoá việc phân lô bán nền sai quy định. Mặc dù việc phân lô bán nền đã giải quyết không nhỏ nhu cầu bức bí về nhà ở cho lao động nhập cư nhưng do xây dựng không đúng quy hoạch, không đồng bồ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nên nhiều dự án phân lô lâm cảnh dang dở, không đảm bảo pháp lý và phá nát quy hoạch đô thị, hình thành nên các khu dân cư nhếch nhác.

Cơn sốt đất nền qua đi nhưng để lại “di chứng” không thể giải quyết được là tạo ra mặt bằng giá đất mới cao ngất ngưởng, khiến người có nhu cầu mua để ở khó tiếp cận mua đất với đồng tiền tích góp hạn hữu. Mặc dù đã được các chuyên gia cảnh báo nhiều lần về sự “tái phát” của “cơn sốt” đất song hiện tượng tăng giá đất nền ở khu vực vùng ven TP.HCM từ đầu năm đến nay khiến nhiều người không khỏi lo ngại.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản độc lập khuyên các nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp cần phải trang bị đầy đủ kiến thức căn bản trước khi tham gia vào thị trường này. Bởi thiếu hiểu biết chính là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến các thua lỗ khi tham gia vào thị trường bất động sản nói chung, phân khúc đất nền nói riêng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, sốt đất là tình trạng phổ biến ở các khu vực vùng ven hiện nay và là bài toán vô cùng nan giải. Bởi hiện nay TP đã ban hành Quyết định 60/2017, quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Nhưng giới đầu cơ gom đất phân lô đúng theo Quyết định 60 cũng không cấm được. Vấn đề là địa phương phải quản lý chặt để không bị phá vỡ quy hoạch và hình thành những khu nhếch nhác.