Cấp 'sổ hồng' chung cư có thời hạn: Thực tế phải phù hợp với luật pháp

Mặc dù đây không phải là lần đầu tiên phương án này được đề cập nhưng hiện nay vẫn có nhiều ý kiến trái chiều bởi sẽ không phù hợp với các các quy định của hệ thống pháp luật hiện hành. Bởi vậy, để hiện thực hóa được đề xuất này cần thay đổi từ chính các quy định của cơ quan quản lý Nhà nước.

Tại đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến có đề xuất phương án chung cư sở hữu có thời hạn theo thời hạn sử dụng của công trình. Theo hướng này, giấy chứng nhận cấp cho khách hàng mua căn hộ chung cư sẽ có thời hạn từ 50 - 70 năm thay vì được sở hữu, sử dụng lâu dài như hiện nay.

Một số chuyên gia cho rằng, trong dài hạn, đây là phương án hợp lý và đã được triển khai tại nhiều quốc gia. Tuy nhiên, cần có phương án để hài hòa, hợp lý, bảo vệ lợi ích của các bên, đặc biệt là người dân. Đồng thời, không làm ảnh hưởng đến sự phát triển của phân khúc chung cư cũng như việc mở rộng các đô thị lớn hiện nay.

Trong vòng 20 năm trở lại đây, văn hóa chung cư đã dần được người dân đón nhận và thích nghi trong bối cảnh lượng người di về các thành phố lớn để sinh sống, học tập, làm việc ngày càng lớn. Đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân đô thị, chung cư cao tầng xuất hiện và được xem như giải pháp “cứu cánh”, giúp gia tăng hiệu quả sử dụng đất tại các thành phố lớn.

Khi tiếp nhận thông tin về đề xuất của Bộ Xây dựng, bà Dương Thùy Liên - cư dân của một khu chung cư tại quận Hoàng Mai cho rằng, về tâm lý, khi mua chung cư, ai cũng quen với việc được cấp "sổ hồng" sở hữu lâu dài. Để thay đổi tư duy từ nhà mặt đất lên chung cư đã là khó, mất tới hàng chục năm.

Thế mà nay, chung cư lại không được cấp “sổ hồng” lâu dài thì chắc người dân lại ào ạt bán căn hộ chuyển xuống mua đất làm nhà. Đó cũng là tâm lý muốn sở hữu bền vững tài sản, có tính truyền nối từ đời này sang đời khác của phần lớn người Việt Nam. Nói chung, ai cũng mong muốn được sở hữu một bất động sản lâu dài, ổn định và là của để dành cho thế hệ sau - bà Liên chia sẻ.

Trên thực tế, hiện người mua nhà chung cư đang được cấp quyền sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, nếu xét về tuổi thọ của mọi công trình; trong đó, có nhà chung cư lại chỉ có hạn và điều này đang là nghịch lý.

Tại một số đô thị lớn như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh, sau nhiều năm hình thành và phát triển thị trường căn hộ, các chung cư cũ đã xuất hiện tình trạng xuống cấp trầm trọng; thậm chí đã quá hạn sử dụng.

Thế nhưng, việc cải tạo, di dời nhà tập thể, chung cư cũ thời gian qua vẫn “ì ạch” cũng bởi người dân có “sở hữu” nhưng không muốn tham gia chương trình này; trong khi công trình xuống cấp nghiêm trọng đang  tiềm ẩn nhiều nguy cơ, rủi ro cho cộng đồng dân cư.

Đây cũng chính bài toán đang làm đau đầu các cơ quan quản lý Nhà nước, giới chuyên gia, chủ đầu tư bấy lâu nay và đem tới nỗi lo lắng cho chính người dân đang sinh sống tại các chung cư này.  

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trên thế giới, nhiều nước đã có quy định về nội dung này. Có quốc gia quy định thời gian sở hữu chung cư 40 năm, có nơi 70 năm, có nước là 100 năm.

Tuy nhiên, ở Việt Nam, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư đang có nhiều ý kiến khác nhau. Vấn đề này cũng liên quan đến Luật Đất đai có quy định thời hạn sử dụng đất cho nhà chung cư. Đây là những nội dung còn phải được nghiên cứu thêm.

Hiện đối với những căn nhà sở hữu tư nhân có dấu hiệu xuống cấp, bị nghiêng và có nguy cơ đổ sụp, cơ quan chức năng có thể yêu cầu chủ sở hữu khắc phục. Tuy nhiên, với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì việc yêu cầu khắc phục sẽ rất phức tạp, khó khăn. Xuất phát từ thực tế đó, Bộ Xây dựng đã đưa ra đề xuất cấp sở hữu cho chung cư có thời hạn nhất định.

Như vậy, quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ cần căn cứ vào nhiều tiêu chí để đảm bảo quyền lợi của người dân theo từng nhu cầu sử dụng gắn với các pháp luật khác về đất đai, nhà ở, xây dựng, thuế…- ông Khởi phân tích.

Hiện nay đang có hai dạng là căn hộ sở hữu lâu dài và căn hộ có thời hạn sở hữu chỉ từ 50 - 70 năm. Đa số các căn hộ đều được cấp sổ sở hữu lâu dài nhằm mục đích để ở. Còn các căn chung cư có thời hạn sở hữu chỉ từ 50 - 70 năm thường nằm ở những tòa nhà có khối đế là trung tâm thương mại, văn phòng và có mục đích sử dụng hỗn hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh.

Các luật sư viện dẫn, thời hạn sử dụng nhà chung cư được hiểu đơn giản là quyền được sử dụng trong một thời gian pháp luật mặc nhiên thừa nhận. Sau thời hạn đó, người sở hữu căn hộ và các phần diện tích khác vẫn là người sở hữu quyền sử dụng đất ở và công trình nhà chung cư theo hình thức sở hữu chung hợp nhất tại Điều 214 Bộ luật Dân sự.

Người chủ sở hữu vẫn là người có quyền sử dụng nhưng chỉ được tiếp tục sử dụng khi đáp ứng đầy đủ những điều kiện, quy định của pháp luật. Việc hết thời hạn sử dụng nhà chung cư không có nghĩa là mất quyền sở hữu của cư dân đối với quyền sử dụng đất và sở hữu công trình.

Còn với đề xuất mới của Bộ Xây dựng về việc cấp sở hữu chung cư 50 năm hoặc 70 năm tùy theo chất lượng công trình thì khi giá trị sử dụng của chung cư đó không còn cũng đồng nghĩa với việc hết quyền sở hữu, Nhà nước được quyền thu hồi toàn bộ bao gồm đất.

Khi đó, Nhà nước tùy thuộc vào quy hoạch, hạ tầng đô thị có thể cho xây lại chung cư hay chuyển đổi không gian này thành công viên, công trình công cộng… Do đó, đề xuất này cần được xem xét thấu đáo để hài hòa lợi ích của người dân. 

Dưới một góc nhìn khác, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận xét, bản chất nhà chung cư sẽ xuống cấp theo chu kỳ, do đó xác lập quyền sử dụng căn hộ cũng như các công trình sở hữu chung khác có thời hạn tương ứng với tuổi thọ là phù hợp.

Tuy nhiên, dù chính sách đúng nhưng để vận dụng vào thực tế một cách thấu tình đạt lý cần quá trình tuyên truyền để người dân hiểu và ủng hộ. Ngoài ra, trường hợp quy định căn hộ sở hữu có thời hạn 50 năm thì chính sách thuế, phí, tiền sử dụng đất phải thấp hơn so với sở hữu lâu dài.

Có như vậy mới gây xáo trộn tâm lý của người dân có mong muốn sở hữu chung cư cũng như tránh ảnh hưởng tiêu cực đến phân khúc này trên thị trường bất động sản.