Kiến nghị luật hóa quy định xử lý tài sản bảo đảm là dự án BĐS

Trong văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng rất cần thiết luật hoá quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội.

Điều này không những cho phép xử lý nợ xấu là tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mà về bản chất đây là hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản dưới hình thức xử lý nợ xấu.

Do đó, nên luật hoá để áp dụng chung cho tất cả các trường hợp chuyển nhượng “dự án đầu tư có sử dụng đất” để đảm bảo tính công bằng và coi chuyển nhượng dự án là hoạt động bình thường theo nhu cầu của doanh nghiệp và nộp thuế chuyển nhượng dự án cho Nhà nước.

Lý giải cho đề xuất trên, Hiệp hội này dẫn chứng, điểm b Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội cho phép tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”đã tạo điều kiện ưu ái cho các ngân hàng thương mại xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản. 

Trong khi các doanh nghiệp bất động sản bình thường muốn chuyển nhượng dự án bất động sản thì phải có Giấy chứng nhận (sổ đỏ) theo điểm b khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013. Tức là chỉ được  chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Và theo khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Theo các quy định trên đây thì dẫn đến tình trạng doanh nghiệp gây ra nợ xấu (do có chủ ý, hoặc không có chủ ý!?) tại các tổ chức tín dụng có tài sản bảo đảm là dự án bất động sản thì lại được chuyển nhượng dự án khi đã có Giấy chứng nhận (sổ đỏ) hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong khi đó,  các doanh nghiệp bất động sản khỏe mạnh không gây ra nợ xấu thì chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã có Giấy chứng nhận (sổ đỏ).

Từ những phân tích trên, HoREA đề nghị gia hạn Nghị quyết 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Trong đó, Hiệp hội đề nghị “luật hoá” điểm b Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết này như đã nêu.

Ngoài ra, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm b Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 theo hướng: Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận, hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt”, để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo hướng: Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”, để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.