M&A - 'Cơ hội vàng' cho giới kinh doanh bất động sản Việt Nam

Năm 2017 được nhận định làm một năm bùng nổ của M&A các dự án bất động sản. Tuy nhiên, đa phần thông tin đều được bảo mật hoặc giá trị thương vụ không được tiết lộ.

Cơ hội được tham vấn bởi các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam và khu vực khi tham gia các sự kiện của batdongsan.com.vn (Hình ảnh tại sự kiện đào tạo nhà môi giới chuyên nghiệp Expert Talk 8 – Diễn giả Roy Chong, Giám đốc khối cấp cao Tập đoàn BĐS Era Singapore)

M&A bất động sản – tảng băng chìm

Ông Phan Xuân Cần, CEO của Sohovietnam, một công ty chuyên về tư vấn mua bán, sáp nhập và chuyển nhượng dự án bất động sản (BĐS) cho biết: những giao dịch được công bố chỉ là phần nổi của tảng băng. Nhiều giao dịch mua bán dự án BĐS diễn ra âm thầm, tỷ lệ những dự án được M&A trong ngành BĐS được công bố ước tính chỉ đạt 20 – 30% so với tổng lượng giao dịch thực tế trên thị trường.

Theo ông Cần, hoạt động M&A trong ngành BĐS ít được thông tin rộng rãi là do giá trị thương vụ lên đến hàng chục, hàng trăm triệu đô thường phức tạp, đòi hỏi phải hoàn thiện nhiều thủ tục, cũng như phải cân đo các số liệu tài chính, nên cả bên mua lẫn bên bán đều không muốn tiết lộ.

Trong năm 2017, hoạt động M&A trong ngành BĐS tại Việt Nam nhìn chung vẫn rơi vào hai điểm nóng là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh được đánh giá minh bạch hơn với số lượng các giao dịch M&A được công bố nhiều hơn so với thị trường Hà Nội.

Đơn cử, tại Đại hội đồng cổ đông của Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt (PDR) đại diện doanh nghiệp này đã thông báo về việc bán quỹ đất lớn mà doanh nghiệp này từng lập dự án The EverRich 3, nằm tại Quận 7, TP. Hồ Chí Minh. Ngay sau khi thông tin chào bán dự án này được công bố, đã có khá nhiều doanh nghiệp muốn mua lại và tháng 5 vừa qua, khu đất này đã được chuyển nhượng. Tháng 3/2017, Công ty CP Đầu tư và Phát triển BĐS An Gia (An Gia Investment) cùng với Quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản) đã hoàn tất việc mua lại 7 block thuộc dự án khu dân cư phức hợp Lacasa (quận 7, TP Hồ Chí Minh) từ Tập đoàn Vạn Phát Hưng (VPH).

Ngoài ra, thị trường M&A sôi động trong thành phố Hồ Chí Minh cũng có sự đóng góp không nhỏ của “làn sóng” các nhà đầu tư ngoại. Tại buổi gặp mặt doanh nghiệp nước ngoài giữa tháng 5-2017 của lãnh đạo UBND thành phố Hồ Chí Minh, các doanh nghiệp đến từ Singapore cho biết, họ đang tập trung mua lại các dự án như: Duxton Hotel Saigon, Empire City, Kumho Asiana Plaza, Mizuki Park, …

Theo ông Stephen Wyatt, CEO của Jones Lang Lasalle Việt Nam, với cư dân đô thị và tầng lớp trung lưu tăng trưởng nhanh nhất ở Đông Nam Á, Việt Nam hiện là quốc gia có sức hấp dẫn lớn với các nhà đầu tư nước ngoài. Trong năm 2017, BĐS đứng trong top 5 các ngành thu hút vốn FDI nhiều nhất và top 5 các nước đầu tư vào Việt Nam lần lượt là Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc và Đài Loan. Những quỹ đầu tư hoặc doanh nghiệp nước ngoài M&A dự án BĐS có thể kể đến như Warburg Pincus, Mapletree, Keppel Land, Frasers Centrepoint, Hong Kong Land, Lotte E&C,… với các thương vụ trị giá từ 20 triệu đô trở lên.

“Hạn chế” của luật trước làn sóng M&A

Khi thị trường mua bán, sáp nhập trong ngành BĐS đang rất sôi động, thì bài toán đặt ra lúc này cho cả các nhà quản lý và những nhà đầu tư trực tiếp tham gia đó là phương thức M&A dự án BĐS nào là hiệu quả và phù hợp với Việt Nam.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, hiện trên thị trường đang có hai hình thức M&A chính: thứ nhất là thông qua việc mua bán doanh nghiệp sở hữu dự án. Đây được đánh giá là phương thức khá an toàn đối với các nhà đầu tư BĐS, nhưng lại gây đau đầu đối với cơ quan quản lý nhà nước, khi mà giao dịch có giá trị lớn nhưng các bên không phải đóng thuế là bao nhiêu, thậm chí là không có nghĩa vụ về thuế.

Và thứ hai là mua trực tiếp dự án, việc chuyển nhựợng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đã được quy định tại các Điều 6,7, 8 và 9 của Nghị định 153/2007/NĐ-CP với nhiều thủ tục, trình tự mà các chuyên gia trong M&A ngành BĐS cho biết sẽ phải mất trung bình từ 6 – 10 tháng để hoàn tất các thủ tục này.

Các thủ tục này sẽ phải thông qua nhiều cấp từ Thành phố xuống đến hàng loạt các sở ngành như Sở tài chính; Sở Tài nguyên môi trường; Sở xây dựng; Sở quy hoạch kiến trúc…Trong khi đó với phương án thứ nhất, việc mua cả doanh nghiệp sở hữu dự án sẽ chỉ mất 5 – 7 ngày hoàn thiện thủ tục và 2 – 3 tuần để kiểm tra, rà soát về tính pháp lý, cũng như các vấn đề liên quan đến lao động và tài chính của doanh nghiệp.

M&A - Cơ hội nào cho giới kinh doanh BĐS Việt Nam

Theo ông Phan Xuân Cần, đạo diễn của những thương vụ triệu đô, thị trường M&A BĐS Việt Nam là mảnh đất hết sức “màu mỡ” cho những nhà môi giới, nhà đầu tư, giới kinh doanh BĐS. Ông Cần cho biết tại Việt Nam, các thương vụ M&A trong ngành BĐS đa phần là mua lại đất để phát triển hoặc mua lại các dự án mới được cấp phép để phát triển, con số này chiếm tới 80 – 90% tổng lượng giao dịch trên thị trường.

Trong khi đó, tại những nước hoặc khu vực như Singapore hay Hongkong thì tỷ lệ M&A thường chia đều 50 – 50 cho cả phân khúc tài sản BĐS (hay còn gọi là những BĐS đã hoàn thiện, đã được xây dựng xong) và những dự án BĐS hoàn thiện trong tương lai. Còn theo ông Stephen Wyatt, năm 2017 là năm bùng nổ về M&A BĐS tại Việt Nam. Tuy nhiên, theo nhiều nhận định, năm 2018 sẽ mở ra nhiều cơ hội hơn cho giới kinh doanh BĐS tại Việt Nam.

Chủ tịch VNREA: 'Đầu cơ là tín hiệu tích cực của thị trường bất động sản' Theo quan điểm của Chủ tịch VNREA, bản chất của “đầu cơ” là một hoạt động đầu tư, hoạt động này càng diễn ra sôi ...