Lo bất động sản đóng băng vì siết tín dụng

Theo báo cáo của Chính phủ, trong những năm qua, dư nợ tín dụng bất động sản luôn có sự tăng trưởng nhưng mức tăng đã giảm (từ 26,76% năm 2018 xuống 15,37% năm 2021); tỷ trọng khoảng 19-20% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với phân khúc nhà ở luôn chiếm tỷ trọng cao nhất.

Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa qua đã điều hành các tổ chức tín dụng siết chặt việc cấp vốn cho các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro, bao gồm đầu tư hay kinh doanh bất động sản. Thực hiện chủ trương này, một số ngân hàng thương mại cũng đã thông báo dừng cấp vốn cho vay bất động sản.

Chia sẻ về vấn đề này, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội nhận định, kiểm soát tín dụng là một giải pháp tạm thời để hạn chế sức tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, nếu kéo dài, việc này sẽ tạo ra ảnh hưởng không tốt đến tình hình hoạt động của thị trường.

Cụ thể, hai đối tượng chính sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp từ việc siết tín dụng là chủ đầu tư dự án và người mua nhà để ở. Đây cũng là hai đối tượng đại diện cho nguồn cung và nguồn cầu của thị trường. 

Về phía các doanh nghiệp, theo bà Vân, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một công cụ hữu hiệu để triển khai xây dựng các dự án bất động sản. Do đó, khi nguồn vốn vay bị siết chặt, các dự án sẽ bị đình trệ, gây lãng phí cho xã hội, làm xấu cảnh quan và ảnh hưởng đến các ngành nghề liên quan khác như xây dựng, vật liệu xây dựng hay nội thất. Ngoài ra, nguồn cung thị trường cũng sẽ sụt giảm khi nhiều dự án chưa hoàn thiện thi công.

Đối với người mua nhà để ở, bất động sản là tài sản có giá trị lớn. Những người mua nhà có nhu cầu thực nhưng không đủ tiềm lực tài chính cũng sẽ cần nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng. Do đó, chuyên gia Savills cho rằng, siết chặt tín dụng sẽ làm giảm khả năng tiếp cận nguồn vốn vay cho đối tượng có nhu cầu nhà ở thật. 

"Khi cung cầu không gặp nhau, lĩnh vực bất động sản có thể sẽ trải qua những trường hợp như thị trường đóng băng hoặc nợ xấu ngân hàng. Hiện nay, ngành bất động sản đang chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau, trong đó bao gồm siết chặt tín dụng. Điều này có thể khiến thị trường hoạt động chậm lại trong ngắn hạn. Tuy nhiên, để thị trường phát triển lành mạnh trong dài hạn, ngành bất động sản sẽ cần những chiến lược, công cụ khác từ phía cơ quan chính quyền", bà Vân nhận định.

Vị chuyên gia này cũng đưa ra ba giải pháp. Thứ nhất, thay vì siết chặt tín dụng, các ngân hàng thương mại có thể kiểm soát chặt chẽ những nhóm đối tượng được tiếp cận nguồn vốn vay, từ cả phía chủ đầu tư dự án và người mua nhà.

Cụ thể, ngân hàng nên đánh giá uy tín và năng lực của chủ đầu tư. Đồng thời, bản thân chất lượng và hiệu quả tài chính của các dự án bất động sản sử dụng nguồn vốn này cũng cần được xém xét kỹ lưỡng. Từ đó, ngân hàng có thể đảm bảo các dự án sẽ được triển khai đúng thời hạn và có đủ dòng tiền để trả các khoản vay và nợ gốc. 

Ngoài ra, các tổ chức tín dụng cũng cần kiểm tra mục đích và khả năng tài chính của đối tượng người mua nhà để tránh những rủi ro phát sinh trong quá trình xử lý các khoản vay nợ. 

Thứ hai, thuế bất động sản cũng sẽ là một công cụ giúp thị trường ổn định lâu dài. Thuế nhà đất ở Việt Nam rất thấp chỉ khoảng 0,03%/ năm tính theo bảng giá đất Nhà nước trong khi ở các quốc gia khác thì con số này là 1 - 1,5%/năm tính trên giá trị thị trường của bất động sản.

Theo dữ liệu cung cấp bởi Tax Foundation, một tổ chức nghiên cứu về chính sách thuế, mức thuế bất động sản của Hoa Kỳ trung bình rơi vào khoảng 1% giá trị thực của tài sản. Bởi vậy, việc sở hữu bất động sản càng lớn và càng nhiều sẽ đồng nghĩa với việc mức thuế hàng năm phải chịu sẽ lớn tương ứng. Điều này sẽ góp phần ngăn chặn tình trạng đầu cơ bất động sản và điều tiết nguồn cung bất động sản cho những người mua có nhu cầu thực sự. 

Cuối cùng, vị chuyên gia Savills cho biết, một yếu tố quan trọng khác cần được giải quyết là tính minh bạch thông tin của các giao dịch bất động sản. Hiện tại, chưa có một dữ liệu thông tin chính thống nào để nắm được giá giao dịch bất động sản thật trên thị trường ngoại trừ việc tìm hiểu thông tin thông qua đội ngũ môi giới bất động sản. Tuy nhiên, không có ai đảm bảo và kiểm chứng được chất lượng của những nguồn thông tin này. 

“Tại các trang web mua bán bất động sản ở thị trường Hoa Kỳ, người mua nhà có thể tiếp cận đầy đủ các thông tin về bất động sản đang chào bán từ thông tin về diện tích đất, diện tích xây dựng, số tầng, số lượng phòng ngủ, phòng tắm, lịch sử giao dịch của bất động sản, giá của các giao dịch tương tự xung quanh và giá ước tính hiện tại cho chính bất động sản.

Ngoài ra, họ cũng có thể kiểm tra được điều kiện môi trường (an ninh, ngập lụt), tiện ích (trường học, bệnh viện, khu mua sắm) trong khu vực lận cận. Đặc biệt thông tin về giá chào của bất động sản đó sẽ có cùng mức giá trên tất cả các trang web khác nhau. Từ đó, người mua nhà sẽ có thông tin đầy đủ nhất trước khi đưa ra quyết định mua nhà. Đồng thời, tính minh bạch thông tin sẽ giúp thị trường bất động sản tránh các rủi ro đầu cơ, tạo giá ảo trên thị trường", bà Vân cho hay.

Vị chuyên gia này cho rằng, quyết định thắt chặt tín dụng bất động sản sẽ có ảnh hưởng nhất định tới cả nguồn cung và nguồn cầu của thị trường. Điều này có thể sẽ dẫn đến sự đình trệ các dự án bất động sản đang và chuẩn bị triển khai. Bởi vậy, cơ quan chức năng và các tổ chức tín dụng cần đưa ra những giải pháp phù hợp để kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng, hướng tới quá trình tăng trưởng lành mạnh của thị trường bất động sản.