Cẩn trọng với những 'cơn sốt' ăn theo hạ tầng tương lai

Những cơn sốt ăn theo hạ tầng

Mới đây, lãnh đạo UBND TP HCM và lãnh đạo UBND tỉnh Đồng Nai đã có buổi làm việc với nhau để thống nhất về việc triển khai xây dựng cầu Cát Lái nối quận 2 (TP HCM) với huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai). Bước đầu, hai địa phương đã thống nhất các phương án triển khai dự án với quyết tâm sẽ khẩn trương xây dựng nhanh công trình này. Với tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 7.200 tỷ đồng, cầu Cát Lái được đánh giá có ý nghĩa lớn trong chiến lược kết nối vùng, tạo bước đột phá trong phát triển kinh tế của Đồng Nai và cả TP HCM.

Ngay sau khi thông tin này được truyền thông rộng rãi, thị trường bất động sản Nhơn Trạch một lần nữa lại dậy sóng sau một thời gian dài im ắng. Rất nhiều nhà đầu tư đổ về đây để đón sóng đầu tư, khiến giá đất tại thị trường này một lần nữa tiếp tục tăng chóng mặt.

Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, giá đất tại thị trường Nhơn Trạch đã tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2018. Cụ thể, những tháng đầu năm 2018, giá đất nền ở đây chỉ 6 - 12 triệu đồng/m2, khu trung tâm thành phố mới cũng dao động khoảng 15 - 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, giá đất tại một số khu vực đã tăng từ 40 - 50%. Cụ thể, mức giá giao dịch đất nền ở khu trung tâm Nhơn Trạch đã vượt lên mức 50 - 70 triệu đồng/m2.

Anh Sơn, nhân viên một sàn giao dịch trên đường Tôn Đức Thắng (xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch) cho biết: “Ngay sau khi có thông tin lãnh đạo hai địa phương thống nhất phương án xây cầu Cát Lái, nhà đầu tư từ khu vực TP HCM và các vùng lân cận đổ về đây ôm đất rất nhiều. Những lô đất nằm ngoài mặt tiền có giá trên dưới 1,5 tỷ đồng/nền được mua bán sang tay rất nhanh, có nhiều lô đất trả 70 triệu đồng/m2 nhưng chủ đất vẫn chưa bán”, anh Sơn nói.

Không chỉ tại Nhơn Trạch, mà “cơn sốt” cũng xuất hiện tại huyện Cần Giờ (TP HCM) ngay sau khi UBND TP HCM đã chấp thuận đề xuất xây dựng cầu Cần Giờ theo hướng nối đường 15B (Nguyễn Lương Bằng nối dài) với đường Rừng Sác.

Mặc dù đợt sốt này không cao trào như những lần trước, nhưng nhiều cò đất và giới đầu cơ đã lợi dụng thông tin hạ tầng để đẩy giá, khiến thị trường tại những khu vực này lại rục rịch tăng. Ghi nhận thực tế cho thấy, tại những khu vực đô thị hóa cao như xã Bình Khánh, Cần Thạnh, An Thới Đông, Long Hòa…, giá đất tăng bình quân từ 10 - 15%. Cụ thể, tại xã Bình Khánh, đất thổ cư xung quanh UBND xã giá trung trình 15 - 20 triệu đồng/m2; đất thổ vườn, đất nuôi trồng thủy sản giá 2 - 4 triệu đồng/m2.

Còn tại khu vực thị trấn Cần Thạnh, giá đất thổ cư trung bình 25 - 30 triệu đồng/m2. Trong khi đó, hướng về xã Long Hòa chỉ có giá từ 10 - 15 triệu đồng/m2, cao nhất là tại ấp Hòa Hiệp giá đất hiện cũng tăng vọt lên mức 25 - 26 triệu đồng/m2.

Trước đó, năm 2017, Củ Chi cũng đã lên cơn sốt đất sau thông tin về việc Tập đoàn Tuần Châu sẽ đầu tư xây dựng đại lộ ven sông dài 63 km nối trung tâm Thành phố tới Củ Chi đã làm giới đầu tư và người dân địa phương phấn khởi. Đáng chú ý, dù đây chỉ là đề xuất, chưa được UBND TP HCM chấp thuận, nhưng thị trường bất động sản địa phương này đã tăng lên.

Đón sóng hạ tầng, nhiều nhà đầu tư đổ xô mua đất khiến giá thị trường tại Đồng Nai tăng chóng mặt.

Nhiều cơ hội, nhưng cần thận trọng

Không thể phủ nhận việc cơ sở hạ tầng được đầu tư sẽ tạo cú huých cho thị trường bất động sản phát triển. Khi xuất hiện thông tin về hạ tầng, đặc biệt những dự án tác động đến sự phát triển một địa phương, lập tức thị trường khu vực đó được đẩy giá lên cao, giúp không ít nhà đầu tư “thắng đậm” nhờ đón sóng đầu tư từ những chính sách xây dựng hạ tầng.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng đưa ra khuyến cáo, các nhà đầu tư không nên chạy theo tâm lý đám đông. Cần phải nghiên cứu kỹ về pháp lý, giá cả, uy tín chủ đầu tư và quan trọng nhất là nơi đó có các cơ sở thiết yếu để hình thành cộng đồng dân cư hay không, vì hiện nay có nhiều dự án triển khai, bán xong rồi để đó. Đồng thời, những công trình hạ tầng có thời gian chuẩn bị rất lâu, nếu mua đất trong cơn sốt, rất có thể sẽ bị om vốn, thậm chí lỗ lớn.

Nhơn Trạch hay Cần Giờ không chỉ sốt trong thời gian gần đây, mà tình trạng này đã xuất hiện từ nhiều năm trước. Cụ thể, từ năm 1996, huyện Nhơn Trạch được phê duyệt lên thành phố, là đô thị loại II, với dân số dự kiến khoảng 500.000 người vào năm 2020.

Thông tin trên đã khiến bất động sản địa phương này lên cơn sốt. Sau đó, thông tin về việc xây cầu Cát Lái, Sân bay Long Thành khiến giá đất tại đây tiếp tục có những đợt “nóng - lạnh” kéo dài. Mỗi một lần giá đất tăng lên là đi kèm với các thông tin về xây dựng hạ tầng cơ sở, từ đó nhiều nhà đầu tư lại kỳ vọng về sự đột phá của thành phố mới này.

Tuy nhiên, trải qua nhiều lần sốt đất, sau hơn 20 năm, Khu đô thị mới Nhơn Trạch vẫn chưa được định hình. Toàn vùng là hàng chục dự án bất động sản đang xây dựng dở dang, hàng trăm ngôi nhà liền kề, biệt thự bị xuống cấp nghiêm trọng, cỏ cây thỏa sức mọc. Chính vì vậy, cứ mỗi đợt sốt đi qua, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lại rơi vào cảnh trắng tay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM phân tích, giá cả thị trường được quyết định bởi 3 quy luật, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu và quy luật cạnh tranh. Đối với giá cả thực tế còn chịu sự tác động của tiện ích, dịch vụ, mà đặc biệt là hạ tầng giao thông. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư khi biết được thông tin về đầu tư hạ tầng, họ đã nắm bắt cơ hội để đón sóng đầu tư là điều tất yếu.

Tuy nhiên, ông Châu cũng cho rằng, những người có nhu cầu thực và có nguồn tiền nhàn rỗi, không áp dụng đòn bẩy tài chính thì vẫn có thể đầu tư cho các dự án theo hạ tầng nhưng phải nắm rõ tính pháp lý của từng dự án. Chính vì vậy, khi không nắm được thông tin, người dân không nên chạy theo cơn sốt mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất sẽ chịu rủi ro lớn.

“Việc xây cầu Cát Lái, cầu Cần Giờ là có thật, không phải là ảo nhưng vấn đề là nó hoàn thành lúc nào. Việc chấp thuận chủ trương cho tới khi triển khai công trình, hoàn thiện trong thực tế mất rất nhiều thời gian”, ông Châu nói và phân tích thêm, đi qua cơn sốt, rất nhiều dự án ăn theo dễ dàng bị đóng băng, đắp chiếu.

“Đây là cái giá phải trả của việc chạy theo hạ tầng, dự án. Do đó, khách hàng cần tỉnh táo để không bị dính bẫy do cò đất giăng ra”, ông Châu cảnh báo.

Trong khi đó, nhìn nhận dưới góc độ của một nhà đầu tư, ông Trần Huynh, ngụ tại Thủ Đức, TP HCM cho rằng, những khu vực như Nhơn Trạch hay Cần Giờ giá đất hiện vẫn còn rẻ nên tính thanh khoản còn lớn. Thực thế cho thấy, rủi ro lớn nhất của phân khúc đất nền chủ yếu rơi vào tính thanh khoản của thị trường. Dù khó khăn nhưng giá khó giảm và khi nóng trở lại, thị trường lại xác lập mặt bằng giá mới cao hơn. Chưa kể, khu vực này có nhiều tiềm năng để tăng giá khi cầu Cát Lái, sân bay Long Thành được đưa vào sử dụng.

Tuy nhiên, ông Huynh cũng cho rằng, các nhà đầu tư cần xem kỹ quy hoạch, không nên mua theo phong trào, hám rẻ dễ dính bẫy lừa đảo.

“Việc cần làm bây giờ là các nhà đầu tư phải hết sức tỉnh táo, nên chọn mua những mảnh đất có pháp lý đầy đủ, không dính quy hoạch và không nên dùng đòn bẩy tài chính trong trường hợp này, bởi nhiều ngân hàng đang tăng lãi suất cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, như vậy sẽ rất áp lực và không loại trừ khả năng bị thua lỗ”, ông Huynh nói.