Áp lực thiếu nhà ở giá rẻ tại TP HCM đang gia tăng

Theo các chuyên gia JLL, nguồn cung nhà ở giá rẻ trong giai đoạn 2019 - 2020 sụt giảm nghiêm trọng, chỉ đạt khoảng 5.000 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ giá bán phân khúc này so với thu nhập bình quân lại không ngừng tăng lên trong 5 năm qua, đạt 5.4 vào năm 2020, gần tới ngưỡng kỷ lục là 5.8 vào năm 2007.

Các dự án được phát triển gần đây cũng không ngừng thúc đẩy khả năng chi trả tiền mua nhà với lãi suất và hạn mức tối thiểu hàng tháng tương đối thấp, thời hạn vay cho phép kéo dài hơn. Điều này làm gia tăng tỷ lệ vay vốn của người dân cho cả mục đích chi tiêu tiêu dùng và thế chấp. 

Theo báo cáo được phát hành bởi HSBC năm 2020, tỷ lệ các khoản vay hộ gia đình tại cá ngân hàng Vietcombank, BIDV, Vietinbank và Agribank đã tăng từ 28% ở năm 2013 và tăng lên 46% trong năm 2020. 

“Nhìn vào tỷ lệ giá bán so với thu nhập ngày càng tăng có thể thấy không có dấu hiệu dư cung trên thị trường. Tuy nhiên, con số này dự báo thị trường bất động sản đang phát triển không đồng đều và thị trường đang cần có sự điều chỉnh về cấu trúc”, bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường JLL Việt Nam nhận định.

Bà Trang cho biết, có nhiều lý do tác động đến mức tăng giá nhà trung bình toàn thị trường, đơn cử như quỹ đất có tiềm năng phát triển nhà ở bình dân khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế khiến các nhà phát triển khó có thể tính được bài toán căn hộ giá rẻ. 

Ngoài ra, thủ tục phê duyệt các dự án mới bắt đầu vào cuối năm 2018 bị trì hoãn đã cản trở khả năng khởi động dự án của theo kế hoạch. Do đó, các chi phí phụ phát sinh như lãi vay hoặc chi phí hoạt động cuối cùng được tính vào giá bán.

“Nguồn cung hạn chế trong bối cảnh nhu cầu vẫn lành mạnh làm gia tăng sự tự tin của chủ đầu tư, cộng thêm sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng do đại dịch COVID-19 đã dẫn đến chi phí vật liệu xây dựng cao hơn cũng một lần nữa cũng tác động đến giá bán”, bà Trang nhận định.

Đại diện JLL cho hay, mặt bằng giá chung hiện đang tăng nhanh hơn nhiều so với mức tăng của các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu, trong đó nổi bật nhất là mức tăng thu nhập. Điều này có nghĩa, tốc độ tăng giá trong thời gian sắp tới sẽ có sự điều chỉnh chậm lại cho đến khi các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu bắt kịp nhịp tăng này.

Ngoài ra, áp lực tăng giá dự kiến cũng sẽ giảm bớt khi nguồn cung mới gia tăng sau khi các vấn đề pháp lý hiện hành được giải quyết. 

Việc thiếu vắng các dự án có giá bình dân cũng mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư và nhà phát triển trong nước mở rộng thị phần, đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình trong phân khúc này. 

Mặc dù lợi nhuận biên của các dự án căn hộ bình dân kém hấp dẫn hơn so với các phân khúc cao cấp, nhưng quy mô tiềm năng rất lớn của phân khúc này sẽ là yếu tố hấp dẫn mà các chủ đầu tư nên cân nhắc. 

Các dự án bình dân có tốc độ bán tốt hơn do có mức giá thấp; nguồn cung tại phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp. Do đó sự cạnh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn. 

Về lâu dài, việc thiết kế và thực hiện các dự án căn hộ bình dân vẫn cần rất nhiều hỗ trợ từ nhà nước. Một số giải pháp khả thi như đưa ra các chính sách hỗ trợ tốt hơn về thuế cho nhà phát triển, đẩy nhanh và ưu tiên việc cấp phép cho các dự án trong phân khúc giá thấp. 

Đồng thời, phát triển hạ tầng giúp cải thiện kết nối giữa các khu vực ngoại ô với khu trung tâm và các khu vực làm việc sẽ là những yếu tố tích cực thúc đẩy phát triển nhà ở giá rẻ.