Thêm một gói kích cầu cho nhà ở xã hội, nên hay không?

Đánh giá tại Hội nghị đánh giá tình hình, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản diễn ra ngày 3/8, nhiều chuyên gia cho rằng, việc Chính phủ tập trung cao độ cho thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là bước đi, tầm nhìn rất lớn, rất cơ bản để tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế.

Rất nhiều đề xuất đã được đưa ra để tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực này, tuy nhiên, theo đánh giá của Chuyên gia kinh tế Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện kinh tế Việt Nam, các giải pháp thường tập trung về phía cung, trong khi thị trường bất động sản hiện nay khó cả về cung và cầu.

"Đa số các giải pháp tập trung gỡ cho doanh nghiệp là rất đúng vì đó là gỡ mấu chốt của vấn đề liên quan đến cả một hệ thống, đặc biệt là hệ thống ngân hàng đang chịu gánh nặng ghê gớm", ông Thiên cho biết.

Cần thêm một gói kích cầu cho NOXH?

Đánh giá cầu về bất động sản hiện nay trì trệ và có khả năng tiếp tục trì trệ, các phân tích gần đây về tổng cầu chưa thấy điểm gì sáng, như việc làm, tốc độ tăng trưởng đang cải thiện như còn chậm, đầu tư công còn chậm,… ông Thiên đề xuất cần phải phân tích đầy đủ về cầu cho thị trường bất động sản để có cách tiếp cận. Nếu không, chúng ta đầu tư, xây dựng xong lại để đấy, không có thị trường tiêu thụ. 

Đặc biệt là về chính sách nhà ở công nhân, nhà ở xã hội (NOXH), nếu đẩy mạnh được loại hình nhà ở này, vừa tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp và vừa đạt mục tiêu an sinh, tuy nhiên, chuyên gia nêu hai vấn đề còn đặt ra.

Thứ nhất, nhu cầu của các địa phương về nhà ở xã hội, về nhà ở công nhân là khác nhau; điều kiện, năng lực, áp lực thực thi chính sách ở các địa phương là khác nhau nên chúng ta cần có chính sách để bảo đảm cho các địa phương có quyền chủ động chính sách nhiều hơn, chứ không nên có chính sách giống nhau khiến các địa phương không có quyền chủ động.

"Thứ hai, thời điểm hiện nay, liệu chúng ta làm nhà ở xã hội theo nghĩa thương mại thì có cần một gói kích cầu như trước đây không? Ai sẽ mua khi thu nhập của người lao động hiện nay đang suy giảm?", ông Thiên nêu câu hỏi. 

Trao đổi với chúng tôi, Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho rằng, cần có một gói kích cầu tương tự gói 30.000 tỷ đồng trước đây nhưng với khối lượng lớn hơn.

Theo ông Thành, trước khi có gói 120.000 tỷ đồng hỗ trợ từ 4 ngân hàng thương mại các chuyên gia đã cho rằng cần phải có một gói tín dụng 100.000 -120.000 tỷ đồng với điều kiện cho vay tương đương như gói 30.000 tỷ đồng trước kia. Nghĩa là người có thu nhập thấp, thời gian cho vay lên tới 20 năm với lãi suất cố định chỉ 5%/năm.

"Còn gói 120.000 của các ngân hàng nhiều ý kiến cho rằng sau khi giảm 2% thì lãi suất cho vay vẫn ở mức cao", ông Thành cho biết. 

Tinh thần là nên làm gói tương tự như gói 30.000 tỷ đồng, đưa vào đúng đối tượng là người dân, người lao động thực sự có nhu cầu. Chỉ có một vấn đề là muốn đúng đối tượng thì quy trình thủ tục phải chặt chẽ, tốc độ thẩm thấu không thể nhanh được.

Bên cạnh đó, cần có nhiều giải pháp khác, ví dụ như việc phát hành trái phiếu để xây nhà ở nhà xã hội sau đó bán hoặc cho thuê kèm theo một số điều kiện để phân loại đúng đối tượng.

Một vấn đề nữa của nhà ở xã hội cần tính tới chất lượng, không thể xây dựng những dự án mà điều kiện sống, không gian sống không đảm bảo phù hợp cho người dân trong 7-10 năm tới. Kinh nghiệm từ những quốc gia phát triển hơn, khi điều kiện sống được nâng lên người dân sẽ lựa chọn nhà thương mại giá cả phải chăng chứ không phải những dự án nhà ở cho người thu nhập thấp không đảm bảo chất lượng, ông Thành cho hay.

Nhiều CĐT không còn "mặn mà" với NOXH

Ngoài kiến nghị về gói hỗ trợ để kích cầu NOXH, một số ý kiến cũng cho rằng cần thay đổi chính sách cũng như, rút gọn quy trình thủ tục thực hiện các dự án NOXH để nhanh chóng có tác động làm ấm thị trường.

Phát biểu tại Hội nghị, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Hà Minh Hải cho hay, thời gian qua Chính phủ đã ban hành Nghị quyết điều chỉnh một số cơ chế, chính sách liên quan đến nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, sau khi có nội dung này, khả năng thu hút một số nhà đầu tư tham gia đầu tư nhà ở xã hội có phần giảm sút, hạn chế, bởi vì trước đây Nghị định số 100/2015 và Nghị định số 49/2021 có cơ chế khi chủ đầu tư tham gia đầu tư 100% nhà ở xã hội được để dành 20% quỹ đất để làm nhà ở thương mại nhằm bổ trợ cơ chế giá thành cho nhà ở xã hội, hạ giá thành.

Tuy nhiên, tại Nghị định 35/2023 của Chính phủ có điều chỉnh lại Nghị định số 49/2021 không có quỹ này và chỉ tập trung vào một số ưu đãi. Ví dụ phát triển các không gian thương mại, dịch vụ, không đủ điều kiện hấp dẫn nên mới có dấu hiệu chững lại, chủ yếu các nhà ở xã hội đã hình thành trước đây thì tiếp tục triển khai.

Lãnh đạo TP. Hà Nội đề nghị, cần xem xét kỹ vấn đề này trong Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở sắp tới. “Về kinh nghiệm chúng tôi thấy cần nghiên cứu cơ chế đầu tư rõ nét hơn. Việc phát triển nhà ở thương mại được kèm theo nhà ở xã hội là bình thường, để có cơ cấu các giá trị, giá thành phù hợp”, ông Hải phát biểu.

Theo ông, nhà ở xã hội là mô hình cần phương án phát triển, chưa kể phương án phát triển 1 triệu căn. Tuy nhiên, quy trình, quy định đối với nhà ở xã hội không khác gì nhiều đối với quy trình, quy định nhà ở thương mại khi chúng ta đang nghiên cứu xây dựng nghị định để thiết lập quy trình phát triển nhà ở thương mại.

Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội kiến nghị, riêng nhà ở xã hội cần phải có quy định, quy trình riêng, rút gọn các trình tự về lựa chọn chủ đầu tư, đặc biệt là lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu. Bởi riêng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất.

"Chúng ta phải linh hoạt thiết lập quy trình ngắn gọn, hiện nay, quy trình đấu thầu rất tốn thời gian", ông Hải cho hay.