Một thập kỉ tăng giá nhà

Tốc độ tăng giá căn hộ tại TP HCM mạnh hơn Hà Nội

Thị trường bất động sản Việt Nam 15 năm qua đã trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm và chứng kiến sự thay đổi "chóng mặt".

Cụ thể, giai đoạn 2006 - 2007, thị trường tăng trưởng nóng dẫn đến "bong bóng". Từ năm 2008 đến quí II/2009, thị trường rơi vào khủng hoảng rồi đóng băng. Sau đó, thị trường phục hồi và tăng trưởng nóng, dẫn đến xuất hiện "bong bóng" lần hai vào năm 2010.

Đến giai đọan 2011 - 2013, thị trường rơi vào khủng hoảng đóng băng lần 2. Giai đoạn 2014 - 2017 lại phục hồi trở và tăng trưởng mạnh.

Tuy nhiên, giai đoạn 2018 - 2020, thị trường gặp khó khăn do chủ trương siết tín dụng, thiếu dự án và thiếu sản phẩm nhà ở. Từ tháng 3/2020 trở đi, mức độ khó khăn càng trầm trọng thêm do ảnh hưởng bởi dịch COVID-19.

Song song với các giai đoạn phát triển của thị trường, giá bất động sản cũng không ngừng biến động.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, trong 10 năm qua, giá bất động sản đã có sự thay đổi rất lớn. Cụ thể, trong giai đoạn 2004 - 2007, giá tăng phi mã. Có những nơi giá tăng tới 300%.

Giá bất động sản đi ngang vào giai đoạn 2008 - 2010. Bước sang giai đoạn 2011 - 2013, giá bất động sản xuống dốc không phanh. Nơi xuống nhiều nhất là gần 50%.

Từ năm 2014 đến nay, giá bất động sản bắt đầu có xu hướng tăng trở lại, biến động mạnh nhất ở phân khúc cao cấp và siêu cao cấp (hạng sang).

Tổng hợp số liệu từ báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường liên quan đến diễn biến giá nhà trong vòng 10 năm trở lại đây cũng cho thấy xu hướng trên.

Đơn cử, trong một báo cáo phát hành năm 2019 của kênh thông tin Batdongsan.com.vn, giá nhà bình quân tại các quận trung tâm Sài Gòn và Hà Nội tính đến cuối năm 2018 đang giữ mức 292 - 297 triệu đồng/ m2.

Đơn vị này cho biết, vào năm 2002, giá nhà bình quân tại quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) chỉ ghi nhận 11 triệu đồng/ m2. Cùng thời điểm này, giá nhà bình quân tại khu vực quận 1 (TP HCM) ghi nhận 13 triệu đồng/m2.

Như vậy, trong vòng 17 năm qua (giai đoạn 2002 -  2018), giá nhà bình quân tại các quận thuộc khu lõi trung tâm Sài Gòn và Hà Nội đã biến thiên cực mạnh, lần lượt tăng 22 - 27 lần.

Riêng đối với thị trường căn hộ chung cư, giá chào bán bình quân căn hộ tại TP HCM đã tăng 53% kể từ năm 2014 đến nay, còn tại Hà Nội mức tăng là 16%. Có thể thấy, trong hơn nửa thập niên qua, tốc độ tăng giá nhà chung cư tại TP HCM đang mạnh hơn Hà Nội.

Giá nhà có xu thế tăng trong các năm qua và trong thời gian xảy ra đại dịch COVID-19. Theo báo cáo của JLL, giá bán sơ cấp trung bình đạt 2.423 USD/m2 trong quí III/2020, tăng 17,2% so với cùng kì năm 2019. Còn tại Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình đạt 1.502 USD/m2, tăng  3,9% so với cùng kì.

Đâu là tác nhân?

Nói rõ hơn về diễn biến giá nhà, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội cho biết, mức giá tăng sơ cấp căn hộ trung bình tại Hà Nội và TP HCM đã tăng lần lượt 2% và 9%/năm trong giai đoạn 2017 - quí III/2020.

Tại Hà Nội, với việc nguồn cung căn hộ mới phổ biến tập trung ở phân khúc trung cấp cùng với sự mở bán lớn từ các khu đại đô thị, mức tăng giá phản ảnh mức độ cải thiện về chất lượng của các dự án mới so với những dự án trước đây cũng như sự cải thiện về cơ sở hạ tầng và tiện ích tại một số khu vực.

Chẳng hạn, các khu vực xung quanh đường vành đai 2 trên cao, khu vực đường Phạm Văn Đồng mở rộng,...

Bên cạnh đó, một số khu đô thị cũng chào bán các sản phẩm với mức giá cao hơn các giai đoạn trước do hạ tầng, cảnh quan bên trong khu đô thị được hoàn thiện hơn, thiết kế và sản phẩm cũng được nâng cấp so với giai đoạn trước đây.

Đối với phân khúc biệt thự, nhà liền kề, bà An cho biết, mức tăng giá rõ rệt hơn do nguồn cung mới hạn chế và sự tham gia nhiều hơn của các nhà đầu tư tại phân khúc này.

Còn tại thị TP HCM, theo vị chuyên gia này, thị trường có sự tham gia nhiều hơn của các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho mức tăng giá đặc biệt là của phân khúc cao cấp, hạng sang cao hơn đáng kể so với thị trường Hà Nội.

Đặc biệt, có những thời điểm mức tăng giá theo năm của hai phân khúc này tại TP HCM ở ngưỡng trên 10%/năm.

Ngoài ra, theo vị này, vấn đề cấp phép cũng khiến cho lượng cung mở bán mới tại TP HCM ở ngưỡng hạn chế trong một vài năm trở lại đây.

Kể cả trước thời điểm dịch COVID-19 bùng phát, lượng mở bán mới căn hộ tại TP HCM chỉ khoảng 26.000 - 28.000 căn/năm trong giai đoạn 2018 - 2019, thấp hơn so với Hà Nội với ngưỡng 34.000 - 37.000 căn/năm trong cùng giai đoạn.

"Điều này, khiến cho mức giá ở TP HCM luôn duy trì ở mức cao ngay cả khi thời điểm dịch bệnh diễn ra", bà An nhận định.

Nói về nguyên nhân của hiện tượng tăng giá, ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý Kinh Doanh Nhà ở Savills Hà Nội cho rằng, ngoài những yếu tố chính như khan hiếm nguồn cung, đầu cơ thổi giá,... còn một số yếu tố khác liên quan như cơ sở hạ tầng, qui hoạch và đặc biệt là chi phí đầu tư dự án không hề giảm đi mà thậm chí tăng lên cũng kéo theo giá bán tăng.