Vì sao giá nhà đã cao nhưng vẫn luôn có xu hướng tăng?

Giá nhà đi ngược kì vọng của người có nhu cầu để ở

Theo báo cáo mới đây của The Economist, giá bất động sản (BĐS) trên thế giới đang có xu hướng tăng nhanh bất chấp ảnh hưởng của đại dịch COVID-19. Một số nguyên nhân khiến giá nhà trên thế giới liên tục tăng trong thời gian qua là do chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa và sự thay đổi thói quen của người mua nhà.

Còn tại Việt Nam, báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, giá BĐS đang đối mặt với nhiều áp lực. Cụ thể, giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút bong bóng, đặc biệt là ở phân khúc chung cư cao cấp, dẫn đến tỉ lệ tiêu thụ chậm.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán phân khúc chung cư đã tăng từ 3 - 5% so với quí trước. Tại TP HCM, mức giá tăng mạnh từ 15 - 20%. Mặc dù ảnh hưởng của dịch COVID-19 nhưng chưa có doanh nghiệp nào giảm giá bán. 

Bên cạnh đó, giá đất ở những địa phương trước đây phát triển nóng cũng tăng mạnh, thậm chí nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường.

Báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây cũng chỉ rõ, dù chịu tác động bởi dịch COVID-19, giá BĐS trên thị trường không có xu hướng giảm mà vẫn tăng so với cuối năm 2019.

Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng 0,16%, nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 0,01%. Còn tại TP HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,25%, nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 0,15% so với cùng kì năm 2019.

Bên cạnh đó, báo cáo của của các đơn vị tư vấn và nghiên cứu thị trường BĐS cũng chỉ ra một thực trạng tương tự.

Đơn cử, theo khảo sát của Savills, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quí III/2020 tăng 3% theo quí và 10% theo năm lên 1.500 USD/m2.

"Giá bán căn hộ sơ cấp vẫn tăng bất chấp dịch bệnh. Từ năm 2016 đến nay, trung bình mỗi năm giá sơ cấp tăng 5%. Thị trường căn hộ đang rất nhạy cảm về giá. Mội số dự án ở khu vực Mỹ Đình, tuy không phải khu vực trung tâm nhưng giá căn hộ cũng đã dao động ở mức 50 - 60 triệu đồng/m2", bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết.

Còn tại TP HCM, theo DKRA Vietnam, giá chào bán căn hộ sơ cấp tại một số khu vực ghi nhận mức tăng khá cao trong quí III, trung bình dao động 15 - 20% so với thời điểm đầu năm 2020.

Đâu là nguyên nhân?

Theo khảo sát của người viết, các dự án tung ra thị trường trong thời gian gần đây đều không công bố giảm giá. Thay vào đó, có hiện tượng chủ đầu tư tung các chính sách như khuyến mãi, tặng quà khủng nhằm kích cầu.

Lí giải tình trạng giá nhà ở tăng cao, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm VARs cho biết, do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao dẫn đến giá tăng vọt và tỉ lệ hấp thụ ở mức cao.

Theo vị chuyên gia này, trong khoảng hai năm trở lại đây, cũng như Hà Nội, TP HCM gần như không có dự án mới được phê duyệt. Các dự án đô thị và nhà ở tại địa phương đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng gặp nhiều khó khăn trong việc phê duyệt ở tất cả các khâu như qui hoạch, cấp phép xây dựng, đủ điều kiện tham gia thị trường,…

Ngoài đại dự án đô thị tại quận 9, một số dự án nhà ở khác đã cơ bản hoàn thành thủ tục rải rác dần được cấp giấy phép xây dựng và đủ điều kiện bán sản phẩm trong năm 2019 và 2020.

Tuy nhiên, hầu hết chủ đầu tư các dự án này đều phải lách luật bán sản phẩm trước theo kiểu đặt cọc hoặc kí quĩ đảm bảo thực hiện mua bán sản phẩm,… để đáp ứng nhu cầu rất cao của thị trường địa phương.

"Vì vậy, mặc dù số lượng sản phẩm chào bán trong kì cao nhưng phần lớn các sản phẩm này đã được hấp thụ từ trước, sản phẩm thực tế còn bán trên thị trường rất ít", ông Đính nói.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cho biết, trong giai đoạn 2018 - 2020, thị trường BĐS bị sụt giảm rất lớn cả về qui mô, về số lượng dự án, số lượng sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường và số lượng giao dịch.

"Giá nhà có xu thế tăng trong các năm qua và trong thời gian xảy ra đại dịch COVID-19,giá nhà sơ cấp vẫn neo cao vì chi phí đầu tư cao và các chủ đầu tư nỗ lực tối đa để chịu đựng và giữ giá. Trong 3 năm qua, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư bị thua thiệt nhiều nhất vì bị giảm cơ hội tạo lập nhà", ông Châu nhận định.

Còn theo nhận định của Bộ Xây dựng, giới đầu cơ BĐS vẫn hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị qui hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị,... để đẩy giá lên cao thu lợi bất chính, làm bất ổn thị trường.

Trong khi đó, việc kiểm soát thị trường BĐS của các cơ quan nhà nước chưa hiệu quả, nhất là tại các cơ quan quản lí Nhà nước ở địa phương.

Đáng lưu ý, Bộ Xây dựng cho rằng, giá cả hàng hóa BĐS, nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. 

Cách đánh giá chung hiện nay giá nhà ở là hợp lí nếu lợi nhuận cho thuê đạt xấp xỉ lãi suất tiền gửi ngân hàng. 

Các khảo sát cho thấy, tỉ suất sinh lợi từ việc đầu tư căn hộ cho thuê bình quân giao động vào khoảng 2%-5%/năm trong những năm gần đây và hiện đang xoay quanh mức 4%, thấp hơn lãi tiền gửi tiết kiệm.