Thực trạng tuyệt chủng nhà ở giá rẻ dưới góc nhìn của doanh nghiệp BĐS

Xu hướng người dân đổ về những thành phố lớn để an cư lạc nghiệp ngày một tăng, kéo theo việc an cư càng trở nên khó khăn hơn rất nhiều, đặc biệt những người lao động có thu nhập trung bình và thấp. 

Khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, giá nhà ở Việt Nam đã tăng trung bình 4 - 5%/năm trong khoảng 5 năm trở lại đây. Hiện nay, giá nhà vẫn đang tiếp tục tăng trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung và tốc độ đô thị hóa ngày càng diễn ra mạnh mẽ.

Theo báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý IV/2020 của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư bình quân trong quý tại Hà Nội tăng khoảng 2-3% và TP HCM tăng khoảng 3 - 4% so với cùng kỳ năm 2019.

Trong đó, các dự án căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu/m2 rất ít, hầu như chỉ có tại các khu vực xa trung tâm và hạ tầng kém phát triển. 

Tại Hà Nội, một số ít dự án nhà ở xã hội (NOXH) có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 được mở bán trong năm như: NOXH IEC Thanh Trì; CT3-CT4 Kim Chung; Ecohome tại Bắc Cổ Nhuế - Chèm; Tòa 19T4 NOXH Lucky House phường Kiến Hưng, quận Hà Đông,… và một số dự án nhà ở thương mại giá thấp khác như Phú Thịnh Green Park, Hà Đông, Tasco Xuân Phương. 

Tại TP HCM, phân khúc nhà ở bình dân trong năm 2020 chỉ có 163 căn hộ đủ điều kiện mở bán, giảm đến 98,6% so với năm 2019. 

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), căn hộ trung cấp hai phòng ngủ hiện nay có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng, tức trên dưới 100 triệu đồng/năm. 

Theo thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường, căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ NOXH hầu như vắng bóng trên thị trường TP HCM trong hai năm qua.

Biên lợi nhuận nhà ở giá rẻ rất thấp

HoREA cho biết, trên thị trường BĐS hiện nay, vẫn có nhiều doanh nghiệp lớn lựa chọn đầu tư các dự án nhà ở vừa túi tiền như Hoàng Quân, Nam Long, Him Lam, TTC Land hay những doanh nghiệp nhỏ hơn như Lê Thành, Vạn Thái, Thiên Phát,...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch của HoREA dẫn lời lãnh đạo một công ty BĐS cho biết,  những năm trước khi thị trường BĐS đóng băng, nhiều doanh nghiệp tập trung làm phân khúc bình dân, nhà giá rẻ để tồn tại. 

Tuy nhiên, khi thị trường đang bùng nổ như hiện nay, trong khi các chi phí đầu vào tăng cao, các doanh nghiệp không thể làm nhà thương mại giá rẻ, vì làm thì chỉ có "từ chết đến bị thương". Trong khi đó, quỹ đất ngày càng hạn hẹp, đời sống người dân tăng cao, nên cũng không thể mãi chạy theo làm nhà giá rẻ.

Đại diện doanh nghiệp này cho biết thêm, một dự án thường kéo dài hàng chục năm với nhiều chi phí. Khi bán được hàng chưa chắc đã xong, mà phải đến khi giao sổ hồng cho khách hàng mới hoàn thành nhiệm vụ và mới biết được lời, lỗ ra sao. 

Thêm vào đó, ở những đô thị lớn như TP HCM cũng cần có những dự án cao cấp, hạng sang để giúp bộ mặt đô thị đẹp hơn. Nhiều người không chỉ muốn ăn no, mặc ấm mà dần tiến tới ăn ngon, mặc đẹp, nhà cửa sang trọng. Nhu cầu phân khúc căn hộ cao cấp tăng, doanh nghiệp càng có xu hướng dần rời bỏ phân khúc nhà giá rẻ.

Tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2021 mới đây, ông Trường Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (Mã: HQC) chia sẻ, đầu tư phân khúc nhà ở giá rẻ có ưu điểm là phục vụ người dân có thu nhập trung bình, thấp. Tuy nhiên, tỷ lệ lợi nhuận của phân khúc này rất thấp, kéo theo tính hấp dẫn của cổ phiếu và biên lợi nhuận ngành cũng rất thấp.

Đơn cử như mỗi đợt sốt đất, các công ty làm về nhà ở thương mại có thể lãi 50%, còn Hoàng Quân đầu tư phân khúc NOXH thì chỉ lãi 10%.

Trước thực tế này, năm 2021, Hoàng Quân sẽ chuyển toàn bộ dự án NOXH cho công ty thành viên. Thay vào đó, doanh nghiệp sẽ bước sang phát triển nhà ở thương mại.

Vẫn còn cơ hội cho thị trường nhà ở hợp túi tiền

Tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2021, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Nam Long chia sẻ, việc khan hiếm nhà ở giá rẻ là một điều đáng quan ngại. 

Song, dưới góc nhìn của một nhà phát triển, ông Quang nhận thấy nhu cầu nhà giá rẻ tại thị trường Việt Nam vẫn rất lớn, dân số trẻ, dân nhập cư nhiều, phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn còn nhiều tiềm năng.

Ông Quang lấy ví dụ về các chuỗi sản phẩm nhà giá rẻ của Nam Long như EHome và EHomeS, các đợt mở bán đều đắt khách. 

"Dòng sản phẩm nhà ở hợp túi tiền đã được Nam Long phát triển từ năm 2005. Hiện nay, Chính phủ và các Bộ ngành cũng đã có những động thái khuyến khích phát triển mô hình này. 

Không chỉ Nam Long, mà các tổ chức đầu tư khác, các đối tác Nhật Bản của công ty đều ủng hộ việc phát triển mô hình nhà ở hợp túi tiền. Do đó, Nam Long sẽ phát triển mô hình này ít nhất 10 - 20 năm nữa", ông Quang nói.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, các tập đoàn và doanh nghiệp BĐS nên xem xét tăng tỷ trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội. 

Theo Chủ tịch HoREA, mặc dù lợi nhuận thấp, nhưng phân khúc này vẫn có tính thanh khoản cao và ít rủi ro, đồng thời cũng góp phần cùng nhà nước giải quyết nhà ở cho những người có thu nhập trung bình, thấp.