'Điểm huyệt' giúp bất động sản phục hồi

Theo thống kê của Bộ Xây dựng liên quan đến kết quả thực hiện Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, đến nay cả nước đã hoàn thành 41 dự án với quy mô 19.516 căn và đang tiếp tục triển khai 294 dự án, quy mô 288.499 căn.

Về gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỷ đồng, Bộ cho biết UBND các tỉnh đang xem xét công bố 40 dự án, tổng nhu cầu vay khoảng 18.000 tỷ đồng. Hiện nay, đã có 11 UBND tỉnh công bố danh mục 24 dự án đủ điều kiện vay với nhu cầu vay vốn khoảng 12.000 tỷ đồng.

Nhà ở xã hội là phân khúc có nhu cầu lớn trên thị trường bất động sản nhưng nguồn cung đang rất hạn chế. Việc phát triển phân khúc này được cho là giải pháp quan trọng để bổ sung nguồn cung phù hợp cũng như điều tiết thị trường địa ốc.

Nhìn lại giai đoạn 10 năm trước, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được ra đời đã giúp những người có thu nhập thấp, trung bình có cơ hội mua nhà, qua đó tạo niềm tin cho thị trường.

Gói hỗ trợ này phần nào đã tạo một áp lực buộc các doanh nghiệp phải cơ cấu lại sản phẩm, tập trung phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. Nhờ sự lan tỏa này, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định. Lượng giao dịch tăng, tồn kho giảm, cơ cấu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.  

Theo Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh đánh giá, thị trường bất động sản hiện nay có một số động lực để phục hồi.

Thứ nhất là sự vào cuộc của Chính phủ, các bộ ban ngành trong việc giải quyết các vấn đề khó khăn trên thị trường, từ đó tháo gỡ vướng mắc về cả cơ chế, chính sách, thủ tục hành chính, việc tiếp cận vốn,…

Thứ hai là thị trường bất động sản đang tiếp tục quá trình tái cấu trúc ở các phân khúc, đặc biệt với phân khúc nhà ở cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng,... Các chủ đầu tư đang cân nhắc để tập trung nguồn lực vào các dự án khả thi để nhanh chóng đưa ra thị trường, thúc đẩy dòng tiền quay trở lại. 

Thứ ba, từ năm 2023, Chính phủ có Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, từ đó đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc thị trường.

"Hiện nay quá trình tái cấu trúc đang tạo ra sự thay đổi tới nhu cầu của người mua nhà và thị trường. Theo tôi, sự thay đổi tương đối rõ rệt của thị trường chỉ xảy ra vào cuối quý I và đầu quý II năm sau khi lượng nhà ở xã hội được bán ra thị trường nhiều hơn", vị này nói.

Do đó, chuyên gia kiến nghị các chủ đầu tư cần tiếp tục đẩy mạnh quá trình tái cấu trúc và thực hiện phát triển nhà ở xã hội đã được đăng ký và khi gặp khó khăn cần chủ động trao đổi, trình bày với cơ quan quản lý. Các nhà đầu tư nên xem xét và chuẩn bị nguồn lực khi lãi suất đã xuống thấp, trong thời điểm phù hợp thì nên tham gia thị trường.

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ cho rằng thị trường bất động sản hiện đang có hai vấn đề phải tập trung xử lý.

Thứ nhất là việc thiếu nguồn cung nhà ở, có những dự án triển khai nhiều năm nhưng chưa hoàn thành. Vấn đề này theo chuyên gia nằm ở khâu quản lý.

Thứ hai, khủng hoảng của thị trường bất động sản là khủng hoảng phân khúc. Bởi hiện nay phân khúc thiếu nhất là nhà ở giá rẻ, cần phải bổ sung thêm nhiều nguồn cung để thị trường được phát triển dựa trên giá trị thực.

"Tuy nhiên đối với vấn đề này, hiện nay chúng ta vẫn chưa làm được. Mặc dù chúng ta cũng đã tập trung xử lý cho một số doanh nghiệp nhưng thị trường nhà ở giá rẻ vẫn chưa có tiến triển nào về thủ tục, chính sách, tài chính. Tôi cho rằng nên tập trung vào phân khúc này vì đây mới là “tử huyệt” cần xử lý để thị trường bất động sản phản ứng và đi lên", chuyên gia nhận định.

Thứ ba là vấn đề tài chính, cần phải có quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tín thác nhà ở. "Nếu hiện nay ngân hàng đang thừa tiền, chúng ta có thể phát hành trái phiếu Chính phủ để ngân hàng mua, sau đó thành lập quỹ để cho vay mua nhà ở giá rẻ, cho người mua nhà vay trực tiếp", vị này nói.

Bên cạnh đó, theo chuyên gia, không nên để cho những nhà phát triển bất động sản giá rẻ bị thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương  mại. Ví dụ quy định lợi nhuận chỉ 15%, nhà phát triển phải xác định ai là đối tượng chính sách để cho mua, nếu sai phải chịu trách nhiệm hình sự là không hợp lý. Chính vì phải gánh nhiều trách nhiệm nên chủ đầu tư mới không muốn làm.