6 thách thức của thị trường bất động sản 2023 - 2024

Kể từ nửa cuối năm ngoái, nhiều chính sách mới được ban hành đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Có thời điểm, chỉ trong vòng một tháng có 4 chính sách được thông qua: Nghị định 08, Nghị quyết 33, Nghị định 10, đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội… Nhiều luật đang được xem xét, sửa đổi cùng một lúc như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đấu giá, Luật Đấu thầu.

Tham luận tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu lần thứ nhất do VIRES và Reatimes tổ chức sáng ngày 28/9, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, nhận định đúng một năm vừa qua, thị trường bất động sản rất khó khăn. Và thời điểm này là thời điểm rất thuận lợi để bàn thảo những vấn đề về hồi phục  bởi các cơ sở để khẳng định điều này đã dần xuất hiện. 

Trong đó, tín hiệu đầu tiên là về kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới và Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi, năm 2024 - 2025 được dự báo sẽ tốt hơn. Chuyên gia khẳng định "đây không phải là giai đoạn khủng hoảng của thị trường bất động sản mà là giai đoạn thanh lọc trong bối cảnh khó khăn chung trên toàn thế giới. Nếu có thì bất động sản chỉ khủng hoảng niềm tin chứ không phải khủng hoảng thị trường". 

Theo quan sát và dự báo của TS. Cấn Văn Lực, giai đoạn 2023 - 2024 thị trường bất động sản đối mặt với 6 rủi ro, thách thức chính.

Thứ nhất, thách thức xuất phát từ bên ngoài còn rất rõ như sức cầu yếu, giảm đà tăng trưởng; lạm phát, giá năng lượng, lãi suất còn cao; rủi ro tài chính - tiền tệ cao và đang giảm dần. Những điều này tác động tiêu cực đến xuất khẩu, đầu tư và du lịch vào Việt Nam.

Thứ hai, rủi ro về tài chính liên quan đến tỷ giá, chứng khoản trở nên nhạy cảm hơn so với trước. Tín dụng tăng chậm chứng tỏ sức cầu đang yếu, không đủ khả năng đáp ứng điều kiện tín dụng dẫn đến tín dụng suy giảm.

Thứ ba, đầu tư công tăng tốt nhưng rõ ràng chưa có yếu tố đột phá. Thứ tư, doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt câu chuyện tái cơ cấu (pháp lý, tài chính, nhân sự, đơn hàng…). Cơ cấu lại doanh nghiệp nhà nước và tổ chức tín dụng gặp nhiều thách thức. 

Thứ năm, thị trường trái phiếu, bất động sản đang phục hồi nhưng không thể phục hồi nhanh mà cần thêm thời gian, đặc biệt niềm tin của nhà đầu tư hồi phục chậm trong khi đây là yếu tố quan trọng.

Cuối cùng, mặc dù tích cực triển khai nhưng quá trình cải cách thể chế vẫn còn chậm so với nhu cầu. Tình trạng sợ sai, sợ trách nhiệm còn khá phổ biến. 

Bất động sản cần phát triển song song kiểm soát rủi ro

Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng thị trường bất động sản cũng như các thị trường khác cần được kiến tạo để phát triển nhưng vẫn cần kiểm soát rủi ro, phát triển hài hoà cân bằng hơn từ cung - cầu, giá cả đến quy hoạch…

Để điều tiết cung - cầu, giá cả thị trường bất động sản, cần sớm giải quyết dứt điểm những vụ việc vướng mắc, vi phạm pháp lý tồn đọng để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư, thực hiện tốt các cơ chế chính sách, nghị quyết đã ban hành trong thời gian vừa qua.

Bên cạnh đó, cần phân nhóm thị trường bất động sản để dễ dàng kiểm soát quản lý cung ứng, điều tiết đánh thuế phù hợp. Thị trường bất động sản có 4 - 5 phân khúc, từ đó phân nhỏ hơn để có hướng kiểm soát quản lý và đó cũng là nền tảng cho ngân hàng điều hành tín dụng phù hợp. 

Cùng với đó, cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng… đúng hạn, chất lượng; cân nhắc phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65 (năm 2022) từ đầu năm 2024.

"Với doanh nghiệp bất động sản, thị trường hiện tại rất khó khăn nên doanh nghiệp hãy lên tiếng cho trúng và đúng để cùng tháo gỡ. Trong đó, doanh nghiệp cần quyết tâm thanh toán nợ nần; cơ cấu lại, đa dạng hóa sản phẩm, nguồn vốn; minh bạch trong việc quản lý; quản trị rủi ro tốt hơn", TS. Cấn Văn Lực nói.