Thu nhập bao nhiêu thì nên mua nhà thay vì thuê?
Áp lực tài chính khi vay mua nhà
Mua nhà thường được xem là cách tích lũy tài sản lâu dài, nhưng đi kèm với đó là áp lực dòng tiền không nhỏ trong nhiều năm. Các chuyên gia tài chính thường khuyến nghị khoản tiền trả nợ vay mua nhà mỗi tháng không nên vượt quá khoảng 35–40% tổng thu nhập của gia đình. Ngưỡng này giúp người vay vẫn còn đủ ngân sách cho chi tiêu sinh hoạt, tiết kiệm và các khoản dự phòng cần thiết.
Với mặt bằng giá nhà tại các thành phố lớn hiện nay, nếu một gia đình có thu nhập khoảng 40–50 triệu đồng mỗi tháng thì mới có thể cân nhắc tương đối an toàn việc vay mua nhà trị giá khoảng 2–3 tỷ đồng, trong điều kiện đã có sẵn một phần vốn ban đầu.
Kịch bản vay mua nhà trong 20 năm
Giả sử một căn hộ có giá khoảng 2,5 tỷ đồng. Nếu người mua có sẵn 30% vốn tự có, tương đương khoảng 750 triệu đồng, thì số tiền cần vay ngân hàng sẽ vào khoảng 1,75 tỷ đồng. Với thời hạn vay 20 năm và lãi suất trung bình khoảng 8% mỗi năm, khoản tiền phải trả hàng tháng thường dao động quanh mức 14–15 triệu đồng.
Sau 10 năm, tổng số tiền trả cho ngân hàng có thể vào khoảng 1,7–1,8 tỷ đồng. Tuy nhiên, phần gốc thực sự giảm được chỉ khoảng 700–800 triệu đồng, còn lại là tiền lãi vay. Dù vậy, người mua đã tích lũy được một phần quyền sở hữu đối với căn nhà và tài sản này có thể tăng giá theo thời gian.
Kịch bản thuê nhà trong 10 năm
Nếu lựa chọn thuê một căn hộ tương đương, tiền thuê tại nhiều khu vực đô thị hiện nay thường dao động khoảng 8–10 triệu đồng mỗi tháng. Với mức trung bình khoảng 9 triệu đồng, tổng chi phí thuê nhà trong 10 năm sẽ vào khoảng 1,08 tỷ đồng, chưa tính khả năng giá thuê tăng theo thời gian.
Khác với phương án mua nhà, toàn bộ khoản chi này chỉ là chi phí sinh hoạt. Sau 10 năm, người thuê vẫn không sở hữu tài sản nào từ khoản tiền đã chi ra.
So sánh dòng tiền thực tế
Khi đặt hai phương án cạnh nhau, có thể thấy người thuê nhà chi khoảng hơn 1 tỷ đồng trong 10 năm, trong khi người mua nhà phải chi gần 1,8 tỷ đồng cho ngân hàng trong cùng khoảng thời gian. Tuy nhiên, một phần đáng kể trong khoản tiền trả ngân hàng đã chuyển thành giá trị tài sản của người mua.
Điểm khác biệt lớn nhất nằm ở áp lực dòng tiền hàng tháng. Người vay mua nhà thường phải chi nhiều hơn khoảng 5–6 triệu đồng mỗi tháng so với thuê nhà. Vì vậy, nếu thu nhập chưa đủ ổn định hoặc chưa có khoản tích lũy ban đầu tương đối lớn, việc thuê nhà thêm vài năm để tích lũy vốn có thể là lựa chọn hợp lý hơn.
Không phải lúc nào mua nhà cũng là lựa chọn tốt nhất
Thực tế, mua nhà không phải lúc nào cũng là quyết định tài chính tối ưu. Với một số người, thuê nhà và đầu tư phần tiền chênh lệch vào các kênh khác có thể giúp tài sản tăng trưởng tốt hơn. Vì vậy, quyết định mua hay thuê nhà cuối cùng vẫn phụ thuộc vào mức thu nhập, sự ổn định công việc và kế hoạch tài chính dài hạn của mỗi gia đình.
