Thị trường nhà đất Mỹ hạ nhiệt, liệu có nguy cơ kéo đổ cả chứng khoán và nền kinh tế thực?

Thị trường nhà đất nóng bỏng của Mỹ đang bắt đầu cho thấy dấu hiệu hạ nhiệt. Giá cả đã tăng cao đến mức vượt quá khả năng của nhiều người mua tiềm năng. Lãi suất vay thế chấp nhảy vọt sau các đợt tăng lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang (Fed) và lợi suất trái phiếu đi lên.

Nhưng liệu sự giảm tốc của thị trường nhà đất có làm tổn thương nền kinh tế và khiến thị trường chứng khoán Mỹ giảm sâu hơn không? Câu hỏi này chưa có đáp án rõ ràng.

Giá cổ phiếu Lennar, một trong những công ty xây dựng nhà lớn nhất nước Mỹ, đã lao dốc gần 45% trong năm nay. Nhưng vào ngày 21/6, công ty có tin tốt cho nhà đầu tư: Lennar báo cáo lợi nhuận và doanh thu vượt kỳ vọng và thông báo các đơn đặt hàng mới cho nhà ở tăng 4% so với một năm trước. 

Sau khi có thông tin trên, cổ phiếu Lennar nhích nhẹ. Cổ phiếu công ty đối thủ KB Home cũng đi lên trong ngày hôm đó.

Nhưng ông Stuart Miller, Chủ tịch của Lenar, sử dụng giọng điệu cực kỳ thận trọng khi mô tả môi trường nhà đất. Ông nói rằng “thị trường đang ở trong thời điểm phức tạp. Gánh nặng của lãi suất gia tăng nhanh chóng trong 6 tháng qua cùng với giá cả leo thang bắt đầu khiến người mua tại nhiều khu vực tạm dừng ý định mua nhà và suy nghĩ lại”.

Ông nói thêm rằng Lennar đã “bắt đầu nhìn thấy những tác động này sau khi quý I kết thúc”.

"Đúng ý Fed"

Ông Miller nhấn mạnh, “Fed đã bày tỏ quyết tâm trong việc kiềm chế lạm phát bằng cách tăng lãi suất và thắt chặt định lượng. Đúng như ý muốn của ngân hàng trung ương Mỹ, doanh số bán nhà tại một số thị trường đã chậm lại và đà tăng giá trên toàn nước Mỹ cũng dần hạ nhiệt”.

Vị chủ tịch nói tiếp: “Mối liên hệ giữa giá nhà và lãi suất đang tái cân bằng”. Sự đi xuống này cũng đã bắt đầu tạo ra tác động rõ rệt khắp ngành nhà đất. Nhà môi giới bất động sản trực tuyến Redfin và vài công ty nhà đất khác đã bắt đầu sa thải nhân viên.

Một số chuyên gia hy vọng rằng sự suy yếu hơn nữa của thị trường nhà đất sẽ không tàn phá nền kinh tế Mỹ như những gì bong bóng bất động sản và khủng hoảng nợ thế chấp gây ra vào năm 2008.

Ông Michael Sheldon, Giám đốc đầu tư công ty cố vấn RDM Financial Group nói với CNN: “Sức khỏe của các ngân hàng hiện nay tốt hơn nhiều so với quá khứ, và họ không cấp khoản vay cho những người không có điểm tín dụng hoặc điểm tín dụng xấu.

Nếu một cuộc suy thoái xảy ra, tác động lên thị trường nhà đất có thể sẽ khá nhẹ nhàng. Thị trường không có nhiều sự mất cân đối như trước đây”.

Giá nhà tại nhiều khu vực vẫn tiếp tục đi lên bất chấp hỗn loạn trên thị trường toàn quốc và sự náo động của nền kinh tế.

Trong báo cáo cuối tháng 6, Hiệp hội Quốc gia Chuyên viên Địa ốc Mỹ (NAR) cho biết trong tháng 5, giá nhà trung vị đã lần đầu tiên vượt ngưỡng 400.000 USD, đạt mức kỷ lục 407.600 USD. Con số này tương ứng mức tăng 15% so với cùng kỳ năm trước. Song, báo cáo cũng cho biết doanh số bán nhà sẵn có đã đi xuống trong 4 tháng liên tiếp, giảm 3,4% so với tháng 4.

Suy yếu nhưng không sụp đổ

Ông Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của NAR cho hay: “Dự kiến doanh số bán nhà trong những tháng tới sẽ tiếp tục giảm. Những thách thức về khả năng chi trả do lãi suất vay thế chấp tăng mạnh trong năm nay sẽ cản lối người có nhu cầu”.

Ông nói thêm: “Tuy nhiên, những ngôi nhà có giá phù hợp đang rất hút khách. Mức tồn kho bất động sản vẫn cần tăng lên đáng kể thì mới có thể kìm hãm giá nhà và mang tới nhiều sự lựa chọn hơn cho người mua”.

Nhưng theo CNN, điều này không có nghĩa là giá nhà sẽ đột ngột lao dốc - nhu cầu cho nhà ở vẫn đang khá vững vàng. Vấn đề là khả năng chi trả.

Ông Brett Ewing, Giám đốc công ty cho vay thế chấp First Franklin Financial Services viết trong báo cáo: “Chúng tôi cho rằng thị trường nhà đất đang giống thời cuối thập niên 70 đến đầu những năm 80. Khi đó, tốc độ tăng giá nhà chững lại nhưng không sụp đổ”.

Nhiều người mua tiềm năng - đặc biệt là người trẻ - không có đủ khả năng mua nhà. Nhưng nhiều chủ sở hữu đang rao bán bất động sản vẫn tìm được người mua. Do đó tuy thị trường nhà đất đang bắt đầu rạn nứt nhưng nền móng vẫn tương đối mạnh mẽ. Có thể những người mua nhà tiềm năng sẽ chỉ bỏ cuộc khi lãi suất vay thế chấp tăng mạnh hơn.