Thị trường bất động sản có đang ở giai đoạn cuối của quy luật chu kỳ?

Năm 2019 nổi lên những lo ngại về một kịch bản vỡ bong bóng. (Ảnh minh họa)

Bong bóng đang được kiểm soát tốt

Thực tế, trước khi hình thành một chu kỳ mới, thị trường BĐS thường trải qua 4 giai đoạn là phục hồi – tăng trưởng – sốt nóng – đóng băng. Thị trường BĐS hơn 20 năm qua (từ năm 1993 đến nay) cũng trải qua các giai đoạn phát triển đúng theo quy luật chu kỳ.

Trong đó, cơn sốt BĐS xảy ra vào giai đoạn 1993 – 1994 và đặc biệt là giai đoạn 2000 – 2002, giá BĐS ghi nhận ở mức cao nhất trong chu kỳ.

Thị trường BĐS bị khủng hoảng, suy thoái (đóng băng) vào giai đoạn 1995 - 1999, nặng nề nhất là từ đầu năm 2008 đến giữa năm 2009, và giai đoạn năm 2011 – 2013.

Tiếp đó, thị trường BĐS tăng trưởng trở lại vào các giai đoạn 2003 – 2007, cuối năm 2009 đến giữa năm 2010 và từ năm 2013 cho đến nay. Đặc biệt, năm 2017 được đánh giá là một năm khá thành công với thị trường BĐS và thời điểm này cũng vừa đúng ở đỉnh của chu kỳ phát triển 10 năm của thị trường.

Năm 2019 cũng là năm tròn chu kì 10 năm của thị trường bất động sản (BĐS), dư luận đang đặt dấu chấm hỏi về chu kỳ này và cũng có không ít người lo ngại về một kịch bản vỡ bong bóng sẽ xảy ra.

Thực tế, bức tranh thị trường BĐS nửa đầu năm 2019 chứng kiến sự sụt giảm kỷ lục nguồn cung căn hộ ở cả Hà Nội và TP HCM. Sự sụt giảm này tác động mạnh mẽ và đang phần nào cảnh báo sự đi xuống của thị trường. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, hiện tại vẫn chưa có dấu hiệu cụ thể cho thấy thị trường sẽ phải đối mặt với bong bóng BĐS.

Liên quan đến đề này, tại buổi họp báo công bố báo cáo tình hình thị trường BĐS Hà Nội quí II/2019 của CBRE mới đây, ông Desmond Sim - Giám đốc phụ trách Nghiên cứu của CBRE tại Singapore và khu vực Đông Nam Á cho biết: "Bong bóng là một từ không hay trong giới đầu tư nhưng Việt Nam vẫn còn rất nhiều tiềm năng tăng trưởng. Tôi nghĩ rằng việc kiểm soát bong bóng đang trong phạm vi tốt".

Còn theo ông Nguyễn Vĩnh Trần - Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc MIK Group, hiện nay, chưa có một dấu hiện nào cho thấy kết thúc chu kỳ tăng trưởng của thị trường BĐS.

Ông Trần cho biết, hiện nay, chính sách đang thay đổi và cho phép người nước ngoài mua BĐS trong nước. Thị trường BĐS hạng sang vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển. Có thể có một chu kỳ mới cho thị trường BĐS Việt Nam nhưng nó là diễn biến của chu kỳ cũ.

Đồng quan điểm, ông Dennis – Phó Tổng giám đốc Gamuda Land Việt Nam cho rằng, bản thân khái niệm "bong bóng" không phải khái niệm đang hiện hữu ở hiện tại.

Theo ông Dennis, ở Hà Nội có rất nhiều đại đô thị đang được xây dựng và tiến độ xây dựng rất tốt. Giá BĐS sẽ vượt qua ngưỡng trung bình hiện tại nhưng vẫn được kiểm soát tốt.

Vẫn phải đối diện với rủi ro chính sách hạn chế và cơ sở hạ tầng 

Thị trường BĐS những tháng còn lại năm 2019 được dự báo sẽ gặp phải một số khó khăn nhất định. Theo khảo sát của CBRE, sự chậm chễ tiến độ thi công cơ sở hạ tầng và những hạn chế về chính sách là hai rủi ro lớn nhất của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay.

Ông Dennis cho rằng: "Thách thức lớn nhất mà thị trường đang gặp phải đó là việc chậm tiến độ các dự án. Trong tương lai gần tôi tin rằng Chính phủ sẽ giải quyết được vấn đề này. Ngoài ra, vấn đề môi trường cũng ảnh hưởng đến thị trường BĐS Việt Nam và đây cũng là một rủi ro".

Đồng quan điểm, ông Đỗ Hoài Nam - CEO & đồng sáng lập Up Coworking cho biết: "Rủi ro về chính sách ảnh hưởng rất lớn tới thị trường BĐS Việt Nam. Ví dụ như thời gian gần đây có rất nhiều dự án bị dừng lại để kiểm tra. Và tôi nghĩ những rủi ro này vẫn ảnh hưởng trong tương lai".

Ông Nam cho biết thêm, Việt Nam là một thị trường mới nổi, các nhà đầu tư nước ngoài mong muốn đầu tư vào Việt Nam cũng là nhờ những cam kết chính trị. Tuy nhiên, dự án chậm tiến độ là một điểm trừ.

"TP HCM cũng chậm trễ hơn so với Hà Nội trong việc phát triển cơ cở hạ tầng. Chính phủ cũng đang có những bước sẵn sàng để đầu tư cơ sở hạ tầng. Tôi nghĩ, lãi suất ngân hàng có thể tác động tới nhu cầu, khả năng chi trả của người mua và tầng lớp trung lưu. Đây cũng là một rủi ro", ông Nam nói.

Còn theo ông Nguyễn Vĩnh Trần, lãi suất ngân hàng là một phần lớn để cân nhắc khi đầu tư một dự án lớn và nó ảnh hưởng rất lớn đến cả người mua nhà và chủ đầu tư.

"Tuy nhiên, tôi nghĩ rằng, với thị trường BĐS ở Việt Nam và đặc biệt là ở Hà Nội, đây là một thời điểm thuận lợi để đầu tư căn hộ, cả kể phân khúc hạng sang. Riêng đối với loại hình condotel, tôi nghĩ không nên nhìn vào khó khăn của nó mà nên nhìn vào lượng khách du lịch lớn đến Việt Nam", ông Trần chia sẻ.

Bên cạnh những rủi ro nhất định, các chuyên gia cho rằng, thị trường nhà ở để bán tại Việt Nam vẫn còn nhiều yếu tố để tăng trưởng.

Theo ông Dennis, những yếu tố có thể thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường nhà ở là vốn đầu tư nước ngoài, GDP,… Hiện tại thị trường BĐS đang tập trung vào các tòa nhà cao tầng như văn phòng.  Do đó, khi nhìn vào khu vực nào là phù hợp để đầu tư thì cần cân nhắc một số yếu tố như địa điểm, những định hướng và chính sách đầu tư của Chính phủ.

"Trong vòng 5 năm trở lại đây chúng ta không thấy giá bán quá cao. Thị trường BĐS Việt Nam trong vòng 2 năm trở lại đây là kiểm soát rất tốt cung và cầu. Phân khúc cao cấp và hạng sang không có giới hạn về giá bán và nhu cầ, hiện tại nguồn cung phân khúc hạng sang còn thiếu và giới đầu cơ vẫn mua phân khúc này", ông Trần cho hay.

Ngoài ra, ông Desmond cho rằng, EVFTA là một hiệp định tốt và Việt Nam sẽ hạn chế được thuế xuất nhập khẩu sang EU. Hiệp định này sẽ làm xuất hiện xu hướng FDI từ EU vào Việt Nam, đặc biệt là ngành ô tô và điện tử. Ngoài ra, dòng người từ EU đổ vào Việt Nam cũng làm tăng nhu cầu nhà ở, thị trường nhà ở sẽ có cơ hội phát triển.

Trong bối cảnh dòng vốn ngoại đang chảy mạnh vào Việt Nam, giới chuyên gia cũng đưa ra một số lời khuyên và cảnh báo cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Phó Tổng giám đốc Gamuda Land Việt Nam cho rằng, việc đầu tiên mà các nhà đầu tư nước ngoài nên làm là tìm hiểu quy định pháp lý để hiểu hơn về các chính sách của Việt Nam, sau đó là nên tìm đến các đối tác phù hợp.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Vĩnh Trần cho rằng, khi các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam, nếu muốn triển khai dự án ngay thì cần tìm một đối tác phù hợp để hiểu về pháp lý, nhu cầu,… Còn nếu muốn tự mình làm tất cả thì phải kiên nhẫn để hiểu được cách thức vận hành ở Việt Nam. Đặc biệt, phải hiểu rõ thị trường BĐS Việt Nam.

"Xu hướng 2020 là xu hướng của công nghệ. Muốn một thị trường an toàn, ít rủi ro thì nên tập trung vào thị trường cấp trung còn nếu muốn lợi nhuận cao thì tập trung vào phân khúc hạng sang", ông Trần nhận định.

Còn theo ông Desmond Sim, thời điểm hiện tại, thuế của Mỹ bắt đầu hướng tới Việt Nam. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung mang lại lợi ích ngay lập tức cho Việt Nam thì không nhưng về lâu dài là có. Do đó, khi các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, thị trường BĐS sẽ có tiềm năng và cơ hội phát triển.