Thị trường Bất động sản nhà ở: Diễn biến trái chiều ở hai miền Nam - Bắc

Doanh số căn hộ sụt giảm ở TP HCM nhưng tăng mạnh tại Hà Nội

Theo báo cáo mới công bố của CTCP Chứng khoán VNDirect, khối lượng giao dịch mua bán chung cư trong quý I/2019 tại Hà Nội tăng mạnh 42,3% nhờ nguồn cung dồi dào và nhu cầu mạnh mẽ. Trong khi đó, khối lượng ký bán chung cư ở TP HCM giảm 52% do thiếu nguồn cung mới.

Tình hình giao dịch căn hộ tại Hà Nội trong quý I/2019. Nguồn: VNDirect

Đáng chú ý, phân khúc chung cư tầm trung vẫn dẫn dắt thị trường, lần lượt chiếm 84% và 68% khối lượng giao dịch tại cả hai thị trường này. VNDirect kỳ vọng việc đẩy mạnh các đợt mở bán trong nửa cuối năm 2019 sẽ giảm sự khan hiếm nguồn cung chung cư ở TP HCM.

Tình hình giao dịch căn hộ tại TP.HCM trong quý I/2019. Nguồn: VNDirect

Đối với nhu cầu về bất động sản liền thổ, thị trường Hà Nội tăng trưởng gấp 3 lần về lượng tiêu thụ so với cùng kỳ nhờ nguồn cung dồi dào. Trong khi tại TP HCM, các dự án lớn sắp tới có thể giúp cải thiện nguồn cung ở phía đông, tuy nhiên thị trường bất động sản liền thổ được dự báo ít sôi động hơn trong dài hạn do hạn chế về quỹ đất.

Pháp lý vẫn còn tác động đến triển vọng thị trường TP HCM

Một số dự án chung cư bị tạm ngưng ở TP HCM đã tiếp tục xây dựng sau khi được cho phép thi công trở lại trong quý I/2019. Tuy nhiên, theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM, số lượng dự án mới được phê duyệt giảm 63% trong quý.

VNDirect cho rằng, nguồn cung căn hộ của TP HCM khó có khả năng hồi phục trong ngắn và trung hạn. Mặc dù một số đơn vị phát triển lớn đang cố gắng đẩy mạnh mở bán mới trong nửa cuối năm 2019 nhưng vẫn có khả năng các dự án trên sẽ tiếp tục bị trì hoãn.

Dự thảo luật ngân hàng về cho vay mua nhà không đáng lo ngại

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã công bố một số đề xuất thay đổi trong Thông tư 36 trong đó có việc tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay mua nhà. Theo dự thảo Thông tư, hệ số rủi ro của tài sản thế chấp sẽ tăng từ 50% lên 150% đối với các khoản vay có giá trị trên 3 tỉ đồng và 100% đối với các khoản vay có giá trị 1,5-3 tỉ đồng. NHNN cũng cho biết việc tăng hệ số rủi ro sẽ được áp dụng tại các ngân hàng chưa đáp ứng tiêu chuẩn Basel II trước khi luật mới được áp dụng.

Theo VNDirect, hầu hết bất động sản liền thổ tại Hà Nội và TP HCM đều có giá trị trên 5 tỉ đồng/căn và cũng sẽ chịu tác động tương tự với chung cư cao cấp. Với lãi suất thả nổi hiện tại ở mức 11-12% và lợi suất cho thuê nhà ở mức 5-6%, các nhà đầu tư mua nhà cho thuê sẽ hạn chế sử dụng đòn bẩy cũng như ít chịu ảnh hưởng từ việc hạn chế khoản vay mua nhà theo dự thảo.

Trong khi đó, các nhà đầu cơ sẽ là đối tượng duy nhất chịu tác động sâu từ sự thay đổi này vì đề xuất của NHNN khá đồng thuận với đường lối chung của nhà nước về việc tránh tình trạng tăng trưởng nóng trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, theo dữ liệu từ Savills, sự tham gia của nhà đầu cơ chỉ chiếm 3,1% khối lượng chung cư và dưới 10% bất động sản liền thổ trong giai đoạn 2013-2017. Do đó, doanh số phân khúc cao cấp sẽ có thể giảm nhẹ nếu luật mới được áp dụng trong tương lai. Nhìn chung, quy định mới sẽ là sự can thiệp hợp lý để loại bỏ yếu tố đầu cơ và mở rộng dư địa tín dụng cho nhu cầu mua nhà ở thực, VNDirect cho biết thêm.