Những yếu tố nào 'bóp nghẹt' thị trường bất động sản nửa đầu năm 2019

Qua nửa năm đầy biến động, thị trường bất động sản (BĐS) đã vượt qua dự báo về một kịch bản vỡ bong bóng. Tuy nhiên, tình hình kinh tế vĩ mô, những thay đổi về chính sách và thủ tục pháp lý sẽ còn tác động trực tiếp đến diễn biến thị trường BĐS những tháng còn lại năm 2019.

Thị trường BĐS nửa đầu năm 2019 trải qua không ít biến động. (Ảnh: Dân trí)

"Loạn" sốt đất

Thị trường BĐS những tháng đầu năm 2019 chứng kiến một phen hỗn loạn bởi những cơn sốt đất xuất hiện và bùng phát ở hầu khắp các địa phương trên cả nước. Cơn sốt đất bắt đầu bùng phát ở Đà Nẵng và Quảng Nam ngay sau tết Kỷ Hợi, lan tận tới các vùng quê khiến những mảnh đất còn nguyên bờ tre, gốc rạ cũng được hét giá "trên trời".

Cụ thể, tại xã Hòa Tiến, Hòa Châu…, huyện Hòa Vang (Đà Nẵng), một mảnh đất còn nguyên bụi tre, gốc rạ cũng được cò trả giá thấp nhất 700 triệu đồng lô 200 m2. Đặc biệt, một tháng sau Tết, mức giá đã lên 1,5-2 tỉ đồng.

Các sản phẩm đất nền diện tích khoảng 100 m2 ở khu vực Hòa Xuân (quận Cẩm Lệ, TP Đà Nẵng) có mức giá từ 3 - 5 tỉ đồng (tùy vị trí). Tuy nhiên, chỉ trong 2 tuần sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, các sản phẩm đất nền tại đây đã nhanh chóng tăng thêm 600 - 800 triệu đồng mỗi lô và lập đỉnh mức giá mới.

Trong khi cơn sốt đất ở Quảng Nam, Đà Nẵng vẫn đang ở đỉnh điểm thì tại TP HCM, hiện tượng sốt đất bắt đầu quay trở lại vào thời điểm đầu tháng 3. Những địa bàn rục rịch tái sốt có thể kể đến như Cần Giờ, quận 9...  Giá đất thời điểm sốt cũng tăng lên gấp đôi, gấp ba.

Tại Vân Đồn, sau khi được cởi trói giao dịch cùng với đó là nhiều dự án hạ tầng giao thông lớn như sân bay Vân Đồn, đường cao tốc Hạ Long – Vân Đồn đi vào hoạt động, giá đất tại thị trường cũng bắt đầu rục rịch sốt trở lại vào thời điểm sau tết Kỷ Hợi. Tuy nhiên, giá đất vẫn thấp hơn so với thời điểm sốt nóng hồi đầu năm 2018.

Còn tại Hà Nội, tình trạng sốt đất thời gian vừa qua cũng xảy ra ở một số huyện ngoại thành như Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh,…

Ghi nhận của PV vào thời điểm đầu tháng 5/2019 khi cơn sốt đất đã bắt đầu lắng xuống, giá đất ở một số nơi vẫn còn ở mức cao. Một số môi giới còn khẳng định, đất Vân Đồn, Hoài Đức và Đông Anh vẫn còn khả năng tăng giá.

Cụ thể, anh Nguyễn Văn Hải – môi giới BĐS ở Đông Anh cho biết, sau cơn sốt hồi đầu năm 2019, đất ở đây vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Anh cho biết, giá đất ở trung tâm thị trấn Đông Anh vẫn đang rất cao, có những vị trí hơn 200 triệu/m2. Ngoài ra, đất trong ngõ thời gian vừa qua cũng tăng lên mức trên dưới 20 triệu/m2.

Giới chuyên gia cho rằng, nguyên nhân của các đợt sốt đất là do thông tin về thị trường BĐS chưa đầy đủ và thiếu tính thống nhất, từ các cơ quan quản lý đến những đơn vị nghiên cứu thị trường. Việc thiếu thông tin chính là kẽ hở để các nhà đầu tư thu gom nhà, đất nhằm đầu cơ,…

Nguồn cung căn hộ giảm kỉ lục do vướng thủ tục pháp lý

Nguồn cung căn hộ ở cả Hà Nội và TP HCM nửa đầu năm 2019 ghi nhận đề có sự sụt giảm đáng kể. Theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARs), nguồn cung các phân khúc thuộc thị trường nhà ở quý I/2019 tại Hà Nội đều thấp hơn so với quý IV/2018 và thấp hơn so với cùng kỳ năm 2018.

Cụ thể, tổng nguồn cung thị trường nhà ở quý I/2019 tại Hà Nội đạt 5.204 căn, bằng 31,5% so với quý IV/2018 và bằng 75,7% so với cùng kỳ năm 2018.

Tại TP HCM, nguồn cung nhà ở đang ở mức khan hiếm mạnh. Theo thống kê của VARs, trong quý I/2019, tổng nguồn cung toàn thị trường nhà ở chỉ đạt 3.482 căn.

Quý vừa qua, theo báo cáo của JLL Việt Nam, thị trường cũng chứng kiến nguồn cung căn hộ thấp kỷ lục ở hai thành phố này.

Cụ thể, tại Hà Nội, lượng căn hộ mở bán chỉ đạt trên 4.660 căn, thấp hơn 65,3% so với quý trước. Còn tại TP HCM, lượng mở bán căn hộ đạt hơn 4.100 căn, đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường hồi phục từ năm 2014.

Mặc dù nguồn cung căn hộ giảm nhưng tỉ lệ hấp thụ căn hộ ở cả Hà Nội và TP HCM ghi nhận vẫn ở mức cao. Tại TP HCM, tỉ lệ hấp thụ phân khúc chung cư cao cấp lên tới 89,7%, điều này cho thấy nhu cầu và sức mua của thị trường nhà ở TP HCM vẫn đang có lực mạnh.

Bên cạnh lý do quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt thì nguyên nhân chính khiến nguồn cung căn hộ giảm là do thủ tục pháp lý bị trì hoãn, trong đó có thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài khiến chủ đầu tư phải thay đổi lộ trình bán hàng dẫn đến nguồn cung mới trong giai đoạn này bị hạn chế.

Cũng như thị tường Hà Nội, từ cuối năm 2018 đến nay, TP HCM đẩy mạnh việc rà soát lại quá trình giao đất, giao dự án. Các chính sách nghiêm ngặt của Chính phủ đã điều chỉnh nguồn cung theo hướng bền vững hơn.

Cụ thể, nhiều dự án buộc phải hoàn thành các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến đất đai và giấy phép xây dựng trước khi tiến hành mở bán.

Dòng tiền vào bất động sản bị siết chặt

Việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) siết tín dụng vào BĐS cũng được coi là một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS giai đoạn hiện tại gặp nhiều khó khăn.

Cụ thể, tỉ lệ dùng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn hiện đã hạn xuống mức 45% và chỉ còn 40% kể từ ngày 1/1/2019. Lộ trình sửa đổi Thông tư 36 gồm 3 giai đoạn đến năm 2022, tỉ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn sẽ xuống còn 30%.

Trong khi đó, hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS lại tăng lên 200% cho thấy tín dụng cho BĐS đang bị thắt chặt rõ nét. Đây cũng là chủ đề gây nhiều tranh cãi trong thời gian vừa qua.

Mới đây, NHNN đã công bố dự thảo lấy ý kiến với Thông tư quy định các giới hạn, tỉ lệ bảo đảm an toàn của các nhà băng với đề xuất nâng hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỉ đồng sẽ là 150%.

Việc sửa quy định này nhằm hạn chế tín dụng cho phân khúc BĐS cao cấp. Tuy nhiên, không ít chuyên gia và doanh nghiệp địa ốc đang rấy lên những lo ngại điều này sẽ ảnh hưởng tới thị trường địa ốc vốn đang có nhiều khó khăn và có dấu hiệu chững lại.

Điều này tiềm ẩn nguy cơ giảm nguồn cung, giá đất tăng và thị trường có thể gặp khó khăn trong thời gian tới. Bên cạnh đó, việc siết tín dụng có thể khiến thị trường địa ốc chao đảo, tác động lớn đến nguồn thu ngân sách.

Ngược lại, các chuyên gia thuộc cơ quan điều hành (NHNN) cho rằng, thị trường BĐS hiện nay đang mất cân đối, việc nâng hệ số rủi ro đối với các khoản vay tiêu dùng từ 3 tỉ đồng trở lên là nhằm hướng các chủ đầu tư làm nhà giá rẻ hoặc nhà ở xã hội, bởi nguồn cung sản phẩm này đang thiếu rất nhiều.

Về diễn biến thị trường BĐS những tháng cuối năm 2019, một số chuyên gia cho rằng, yếu tố chính sách sẽ tác động tới thị trường như việc sửa đổi một số Luật như Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đang được giao sửa đổi Luật Nhà ở.

Mặc dù các luật sửa đổi nếu được thông qua cũng phải từ năm 2020 mới có hiệu lực, chưa tác động ngay tới thị trường. Nhưng các doanh nghiệp cũng cần có sự chuẩn bị trước để tránh bị động.

Thị trường BĐS nửa cuối năm 2019 đang đứng trước những dự báo trái chiều, một số ý kiến cho rằng thị trường sẽ vẫn gặp khó do tác động của một số chính sách. Bên cạnh đó, một số ý kiến thì cho rằng, về lâu dài, thị trường đang điều chỉnh để phát triển ổn định và lành mạnh hơn, loại bỏ dần những chủ đầu tư "tay không bắt giặc".

Về xu hướng đầu tư nửa cuối năm 2019, một số kênh đầu tư đang thu hút các nhà đầu tư như đất nền, nhà phố vùng ven, căn hộ vừa túi tiền và BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Ngoài ra, thị trường đang xu hướng dịch chuyển ra vùng ven, tập trung vào phân khúc đất nền.