Đâu là phân khúc dẫn dắt thị trường BĐS trong thời gian tới?

Nhà ở hạng C đang có nguonf cung tương lai lớn, hứa hẹn sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường từ nay đến 2020. Ảnh: Zing.vn

Theo Savills Việt Nam, với quy mô dân số 94 triệu người, lớn thứ ba tại khu vực Đông Nam Á nhưng tỉ lệ đô thị hóa thấp nhất khu vực, chỉ 36% năm 2018, nền kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam có tiềm năng vượt lên trên các nước láng giềng.

Theo đó, tốc độ tăng trưởng dân số mạnh tại các khu vực đô thị đã tạo ra nguồn cầu lớn cho các dự án nhà ở mới. Bên cạnh đó, việc quy mô hộ gia đình ngày càng giảm kết hợp với số lượng hộ gia đình một người thúc đẩy việc hình thành các hộ gia đình mới.

Số liệu từ Savills trong giai đoạn 2014 - 2018 cho thấy, số lượng giao dịch căn hộ đã tăng đáng kể ở cả TP HCM và Hà Nội.

Tại TP HCM, số lượng giao dịch đã tăng trung bình 44%/năm trong vòng năm năm qua, với đỉnh cao nhất là 49.000 giao dịch năm 2018. Tỉ lệ hấp thụ đạt 87%, mức cao nhất trong năm năm vừa qua.

Tại Hà Nội, số lượng giao dịch cũng tăng từ 11.000 năm 2014 lên 32.000 giao dịch năm ngoái.

Sự phát triển được nhìn thấy rõ nhất ở phân khúc nhà giá rẻ. Đây là phân khúc chính của thị trường trong giai đoạn 2014 - 2018, chiếm 60% tổng số giao dịch. Nguồn cung trong tương lai trong phân khúc này khá lớn và sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Cơ cấu khách hàng ở các phân khúc bất động sản hiện nay

Tại Hà Nội, trong năm 2018, số lượng giao dịch nhà ở đã tăng 20% so với 2017. Trong giai đoạn 2014 - 2018, phân khúc trung cấp chiếm 43 - 61% số lượng giao dịch, trong khi phân khúc nhà ở giá rẻ chiểm 31% thị trường, tăng 6% theo năm. Phân khúc cao cấp chiếm 8% do giá bán cao và nguồn cung mới hạn chế.

Tình hình hoạt động của phân khúc cao cấp được cải thiện trong ba năm gần đây, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước với mức định giá cạnh tranh và lợi suất cho thuê hấp dẫn. Số lượng người giàu trong nước ngày càng tăng và phân khúc trung cấp đang phát triển là bằng chứng cho tiềm năng của phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang.

Đồng thời, việc nới lỏng chính sách sở hữu bất động sản cho người nước ngoài cũng đã thu hút được một số lượng người mua nhất định trên thị trường quốc tế. Trong năm 2018, thị trường Hà Nội và TP HCM ghi nhận một nguồn cầu lớn từ các khách hàng quốc tế; một số lượng lớn các dự án nhà ở hạng A đã nhanh chóng đạt ngưỡng 30% định trước ở thời điểm mở bán.

Cũng theo Savills, người mua nhà có nhu cầu sử dụng thực ở TP HCM và Hà Nội có xu hướng chiếm đa số trong phân khúc nhà ở giá rẻ, trong khi đó hạng B thu hút các khách hàng có nhu cầu nâng cấp nhà ở và các nhà đầu tư mua để cho thuê. Phần lớn người mua căn hộ hạng A là nhà đầu tư dài hạn.

Tỉ lệ người mua nhà có nhu cầu sử dụng thật cao phản ánh sự phát triển lành mạnh của thị trường. Hiện nay nguồn vốn mua nhà chủ yếu đến từ vốn chủ sở hữu bởi lãi suất cho vay tương đối cao và việc vay thế chấp nhà chỉ đáp ứng khả năng chi trả của một bộ phận nhỏ người mua. Hiện Chính phủ cũng đang tiếp tục kiểm soát tăng trưởng tín dụng thông qua nhiều chính sách tiền tệ.

Về xu hướng giá trên thị trường bất động sản, năm 2018, giá bán trung bình ở TP HCM là 1.600 USD/m2, tăng trung bình 10%/năm trong năm năm qua do giá tăng trên tất cả các phân khúc. Hạng A ghi nhận mức tăng giá cao nhất nhờ nguồn cung mới đạt những tiêu chuẩn dự án cao hơn; hạng B và C cũng ghi nhận mức tăng giá nhưng với tốc độ chậm hơn.

Giá bán trung bình tại Hà Nội năm 2018 ở mức 1.300 USD/m2, tăng nhẹ 1% so với 2017; hạng A cũng ghi nhận mức tăng giá cao nhất. Do nguồn cung hạng B dồi dào, các chủ đầu tư đã đưa ra những mức giá cạnh tranh để duy trì doanh thu.

Số lượng giao dịch hạng C tăng nhờ nhu cầu nhà giá rẻ tăng, các chủ đầu tư cũng đưa ra các điều khoản thanh toán, chương trình chiết khấu và khuyến mãi linh hoạt hơn để thu hút khách hàng.

Về triển vọng thị trường bất động sản trong thời gian tới, Savills cho rằng, với mức FDI cao và các chính sách tiền tệ phù hợp, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển. Nguồn cung dự kiến sẽ tăng ở các thành phố chính để đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Đến năm 2020, phần lớn nguồn cung ở TP HCM sẽ rơi vào phân khúc hạng C. Trong khi đó, hạng B dự kiến sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường Hà Nội.