Nhà giá rẻ có nguy cơ 'tuyệt chủng' ở TP HCM?

Nhiều doanh nghiệp cho rằng thủ tục xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp còn khó hơn nhà ở thương mại. Vì thế, khi xin xong thủ tục thì doanh nghiệp lại không muốn xây nhà cho người nghèo vì lợi nhuận ít và rủi ro quá nhiều. Trong khi đó người thu nhập thấp vẫn bị động nhìn giá nhà thương mại ngày một tăng bỏ xa mức thu nhập của họ.

Nhà giá rẻ biến mất theo gói 30.000 tỷ đồng

Khoảng 5 năm trước, gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng trên thực tế đã giúp hàng nghìn người thu nhập thấp có được một nơi an cư ở các thành phố lớn. Thế nhưng, việc gói này dừng giải ngân từ ngày 1/6/2016 khiến nhiều người mua nhà phải nghĩ đến việc từ bỏ giấc mơ có nhà vì không đủ khả năng trả nợ theo lãi suất thương mại.

Sở hữu căn nhà khoảng 45 m2 có giá dưới 1 tỷ đồng đang ngày tở nên xa vờ với người thu nhập thấp ở TP HCM. Ảnh: Zing.vn

Trong khi đó các chủ đầu tư lại cho rằng vì  không còn lãi suất ưu đãi nên khách hàng không còn mặn mà với dự án còn chủ đầu tư gặp khó khăn khi phải vay ngân hàng vốn đầu tư với lãi suất thương mại cao. Tất cả đều đang chờ đợi nột gói hỗ trợ tương tự từ Chính phủ, NHNN nhưng 3 năm qua vẫn chưa thấy. Trong khi giá nhà đất đã trải qua 3 lần sốt nóng đẩy mặt bằng giá lên một mức mới.

Theo số liệu thống kê từ đơn vị nghiên cứu DKRA Việt Nam, từ giữa năm 2017 đến nay, phân khúc căn hộ hạng C (bình dân – giá bán dưới 1.000 USD/m2) có sự sụt giảm mạnh về nguồn cung và luôn bị áp đảo bởi căn hộ hạng A (cao cấp – giá bán từ 1.800-3.000 USD/m2) và hạng B (trung cấp – giá từ 1.100-1.800 USD/m2). Thậm chí có những thời điểm phân khúc này hoàn toàn không có nguồn cung mới trên thị trường. 

Mà quả thật, kể từ khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc vào giữa năm 2016, sự hào hứng xây dựng nhà giá thấp trên thị trường giảm dần, rồi teo tóp. Nếu lấy tiêu chuẩn của gói 30.000 tỷ đồng - căn nhà có diện tích từ 70m2 trở xuống, giá bán 15 triệu đồng/m2 thì cho tới thời điểm hiện tại, kiểu nhà này gần như bị biến mất trên thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM , nhận định: "Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường BĐS phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất. Tuy nhiên với thực trạng này, nếu không linh hoạt thay đổi cơ chế, chính sách rõ ràng hơn, không loại trừ trường hợp nhà giá rẻ có thể biến mất trên thị trường."

Người thu nhập thấp cần nhà, doanh nghiệp lại không muốn làm

Tại hội thảo về chuyên đề nhà ở cho công nhân ở TP HCM, ông Trần Công Khanh, Trưởng phòng Quản lý các khu công nghiệp TP HCM cho biết hiện thành phố có khoảng 260.000 công nhân đang làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất (KCX-KCN). Nhu cầu về chỗ ở của công nhân trong các KCX-KCN này rất lớn. Nhưng hiện nay các doanh nghiệp vẫn ngại thủ tục nên không triển khai.

Trong cuộc tiếp xúc giữa doanh nghiệp BĐS và chính quyền TP HCM  mới đây, ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc công ty Đia ốc Đất Lành cho rằng, từ 10 năm trước, một số doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM  như Khang Gia, Nam Long, Đất Lành, Lê Thành… đã tham gia vào lĩnh vực nhà giá thấp. Việc tham gia vào lĩnh vực này được ông Đực cho là "để giải cứu người nghèo".

Sau đó, một số doanh nghiệp lớn như Nam Long và Hoàng Quân cũng tiếp bước xây dựng phân khúc nhà giá rẻ tại TP HCM . Tuy nhiên, sau 10 năm triển khai các dự án, ông Đực cũng nói vui rằng: "Khang Gia thì đầy tai tiếng, Đất Lành "đi nghỉ an dưỡng cho lành". Theo ông, nhiều doanh nghiệp đã bỏ cuộc với lĩnh vực này. Một số công ty như Phúc Khang, Đất Xanh cũng từ chối làm nhà giá thấp.

Vấn đề của Đất Lành là hết vốn, giờ muốn triển khai dự án mới, việc thu xếp vốn rất khó khăn. Lý do, đầu tư dự án nhà giá thấp lời rất ít, nhưng chỉ cần biến động xảy ra như giá vật liệu tăng, đặc biệt lãi suất ngân hàng tăng lên, coi như bị âm vốn ngay tức khắc. Mặt khác, nhà giá thấp vẫn triển khai các thủ tục từ A - Z như nhà ở thương mại, rườm rà và thời gian quay vòng vốn chậm, nên rất nhiều rủi ro.

"Nhà giá thấp gần như không ai làm, lãi rất ít chỉ 1-2 triệu đồng/m2. Thủ tục pháp lý cũng xin cực khổ như các loại khác như phòng cháy chữa cháy, cao độ, kết cấu… Đặc biệt là khó khăn xin giấy phép xây dựng. Hơn hết là chính quyền đang lãng quên nhà giá thấp", ông Đực nêu.

Trong khi đó nhiều doanh nghiệp đồng cảnh ngộ cũng đề xuất chính quyền cần có chiến lược, phương pháp để khuyến khích xây dựng nhà giá thấp, bởi nhu cầu hàng năm ở TP HCM  là hàng chục nghìn căn hộ loại này.

Cũng bế tắc trong việc đáp ứng thủ tục để triển khai loại hình nhà ở này, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Địa ốc Lê Thành cho rằng: "Thị trường bùng nổ làm nhà ở thương mại cao cấp vì đầu tư 1 đồng lời 1 đồng; còn làm nhà giá thấp, nhà ở xã hội bỏ 10 đồng mới lời được 1 đồng, vậy chọn cái nào? Rõ ràng, ai cũng chọn đầu tư vào phân khúc sinh lợi cao.

 Phân tích về thủ tục triển khai nhà ở xã hội, ông Nghĩa cho biết thủ tục quá khó; về ưu đãi, trên lý thuyết thì có nhưng thực tế không thực hiện được.

Cụ thể, trên lý thuyết là doanh nghiệp được hưởng lãi suất ưu đãi 5%, nhưng tới giờ này không vay được; khi đi vay thương mại thì ngân hàng không chịu, lý giải rằng xây nhà ở thương mại nếu không trả được nợ thì siết nhà bán thu hồi, còn nhà ở xã hội quy định 5 năm mới được bán, nên có siết thì cũng không bán được, làm sao thu hồi được nợ?

Ông Nguyễn Văn Đực chia sẻ: "TP HCM  hiện phát triển như thế này có phần đóng góp rất lớn của những người lao động nhập cư. Nếu chúng ta thiếu trách nhiệm về "cái ăn, cái mặc, cái ở" của người lao động thì đó là lỗi lầm của chúng ta"

Phía Hiệp hội BĐS TP HCM cũng đưua ra kiến nghị, chính quyền phải có được chính sách ưu đãi để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này. TP HCM là một đô thị đặc biệt, nhu cầu nhà giá thấp rất lớn, thành phố nên ban hành hẳn một quy định về nhà ở xã hội, để căn cứ vào đó mà doanh nghiệp, các cơ quan công quyền triển khai. Còn nếu cứ kéo dài như hiện nay, doanh nghiệp không dám đầu tư, nguồn cung sẽ càng ngày càng khan hiếm, dẫn đến sự đóng góp vào an sinh xã hội chưa cao.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/