Nhà đất

Giải bài toán nhà giá rẻ cầu nhiều cung hụt: Cần có cơ chế riêng thay vì chạy theo chính sách NƠXH kiểu bao cấp

17:09 | 15/11/2018

Chia sẻ

Theo các chuyên gia, hiện chưa có một chính sách đồng bộ nào để phát triển nhà ở giá rẻ, trong khi nhu cầu với loại hình này là vô cùng lớn. Hiện nhà giá rẻ vẫn đang "dựa hơi" chính sách phát triển nhà ở xã hội mà chính sách này mang tính bao cấp của nhà nước, chưa phát huy được hiệu quả...
giai bai toan nha gia re cau nhieu cung hut can co co che rieng thay vi chay theo chinh sach noxh kieu bao cap HoREA: Người mua nhà ở xã hội tại TP HCM chưa tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi

Căn hộ bình dân cung "chạy hụt hơi" so với cầu vì đâu?

Phát biểu tại Hội thảo về Thị trường căn hộ bình dân diễn ra ngày 15/11 do báo Dân Việt tổ chức, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng tổng thể cơ cấu hàng hoá bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt ở hai thành phố Hà Nội và TP HCM chưa phù hợp với nhu cầu thị trường. Hiện nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị là nhà ở bình dân nhưng nguồn cung loại sản phẩm này lại đang thiếu trầm trọng, trong khi đó nguồn cung nhà ở cao cấp, diện tích lớn và giá bán cao lại đang dư thừa.

Ông Võ dẫn số liệu khảo sát của Bộ Xây dựng và số liệu điều tra kinh tế của Ngân hàng Thế giới ở Việt Nam cho thấy, phân khúc nhà ở giá trung bình thấp ở Việt Nam chiếm tới 80% cầu về nhà ở, còn giá cao chỉ chiếm 20%.

Theo ông Võ, các chính sách đưa ra để phát triển nhà ở xã hội đang mang tính bao cấp của nhà nước, chưa phát huy được hiệu quả vì thực tế nhà nước không đủ lực để bao cấp.

giai bai toan nha gia re cau nhieu cung hut can co co che rieng thay vi chay theo chinh sach noxh kieu bao cap
Các chuyên gia nhận định cần có cơ chế riêng để phát triển nhà giá rẻ thay vì chạy theo chính sách NƠXH kiểu bao cấp.

GS Đặng Hùng Võ thẳng thắn phân tích, cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, chưa vận động được mọi nguồn lực và vận dụng được kinh nghiệm của các nước. Hệ quả là không ít dự án đang bị “hụt hơi” sau khi gói tín dụng ưu đãi kết thúc. Chủ đầu tư không thể đi vay tín dụng với lãi suất lớn để thực hiện khi biết chắc không có lợi nhuận. Từ đó, mới kéo theo câu chuyện hàng trăm người dân mua nhà ở bình dân tại một dự án khốn khổ vì chủ đầu tư tuyên bố sắp phá sản.

Có cùng nhận định như ông Võ, PGS.TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết, hiện nay nhu cầu căn hộ bình dân rất bức thiết bởi sự phát triển của các giai đình trẻ, nhu cầu tách hộ của các gia đình lớn, di dân đô thị hóa, mong muốn có nhà ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh của người dân các địa phương cũng như các học sinh, sinh viên cả nước về đô thị.

Ông Chung đánh giá phân khúc này có nhu cầu lớn nhất, chiếm tới 60 - 70% tổng nhu cầu thị trường. Đồng thời, nguồn cung nhà giá rẻ (dưới 1 tỷ đồng/căn) rất khan hiếm.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2018, cung phân khúc nhà giá rẻ ít hơn trung và cao cấp. Phân khúc giá rẻ chỉ chiếm tỷ trọng dưới 20%; loại căn hộ có diện tích chỉ 60m2 và giá bán 700 triệu đồng chỉ chiếm khoảng 5%.

Bên cạnh đó, 80% người dân thành thị không thể mua nhà ở những dự án nhà ở thương mại có chất lượng vào hàng tối thiểu và mức giá bán thấp nhất trên thị trường. Chỉ xét riêng loại nhà ở có giá phải chăng tại Việt Nam cũng đã cao gấp gần 8-9 lần mức thu nhập của hộ gia đình trung lưu mỗi năm.

“Hiện nay, nguồn cung rất thấp thấp mà cầu rất cao dẫn đến mất cân đối cung cầu. Doanh nghiệp tham gia phát triển nhà giá thấp không nhiều. Luật pháp hạn chế phát triển nhà diện tích nhỏ. Tăng sức ép cơ sở hạ tầng; Tăng sức ép đảm bảo quy hoạch. Gây sức ép mất cân đối các vấn đề xã hội: điện, nước, trường học; gây những hệ lụy về an toàn môi trường, phòng chống cháy nổ và ô nhiễm”, PGS.TS Trần Kim Chung nhấn mạnh.

Về phía ngân hàng, một mắt xích tham gia vào chính sách phát triển nhà ở xã hội thuộc phân khúc nhà ở bình dân, Bà Phạm Thị Vân Anh – Vụ tín dụng các ngành Kinh tế - Ngân hàng Nhà nước cho hay, Ngân hàng Nhà nước cũng chỉ đạo các tổ chức tín dụng thực hiện các chương trình tín dụng xét theo chỉ đạo của Chính phủ, đặc biệt là gói 30 nghìn tỷ, chính sách NƠXH. Nhưng hiện nay, có một khó khăn là ngân sách nhà nước chưa bố trí được nguồn vốn để cấp vốn cho các tổ chức tín dụng đã chỉ định để cho vay đối với NƠXH trong đó có đối tượng là chủ đầu tư. Bởi, chủ đầu tư được vay vốn ưu đãi sẽ tạo ra được nguồn cung.

"Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến mất cân đối cung cầu", bà Vân Anh nhận định.

Cần có cơ chế riêng cho nhà ở giá rẻ thay vì đi theo chính sách NƠXH mang tính bao cấp

Theo bà Vân Anh, một trong những giải pháp để giải quyết tình trạng trên là cần phải rà soát hoàn thiện các quy định chính sách có liên quan: Luật Nhà ở, Nghị Định 100/2015/NĐ- CP về nhà ở xã hội và các văn bản có liên quan khác. Chính phủ sớm bố trí nguồn vốn ngân sách trung hạn giai đoạn 2016 - 2020 để cấp bù chênh lệch lãi suất cho các tổ chức tín dụng đã chỉ định, để thực hiện cho vay nhà ở xã hội. Đồng thời, sớm phát triển nguồn vốn trung dài hạn cho thị trường bất động sản thông qua quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác, quỹ hưu trí, bảo hiểm…

Còn theo GS Đặng Hùng Võ, ông cho rằng cần tiếp tục xây dựng cơ chế đối với nhà ở bình dân hay nhà ở thương mại giá rẻ thay vì việc đi theo chính sách phát triển xã hội mang nhiều tính bao cấp như hiện nay.

Mặt khác huy động từ nhiều nguồn lực khác như quỹ từ thiện từ các tỷ phú trong nước và nước ngoài, từ trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp, từ các tổ chức xã hội và kể cả từ các nguồn vốn ODA mang tính xã hội...

PGS.TS Trần Kim Chung kiến nghị cần nghiên cứu, chuẩn hóa, định danh nhà giá thấp. Bên cạnh đó, cần có chính sách thỏa đáng đối với nhà giá thấp – như đối với nhà ở xã hội: đất, thuế, lãi suất, tín dụng, thế chấp. Đồng thời, cần lập các quỹ tài chính hỗ trợ phát triển nhà giá thấp – như gói 30 nghìn tỷ; cần tuyên truyền, vận động các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà giá thấp; cần đa dạng hóa diện tích căn hộ phù hợp nhu cầu xã hội.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Đinh Quốc Thắng - Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Mường Thanh cho rằng, hiện chủ đầu tư đã linh động “gọt” diện tích căn hộ nhằm đáp ứng nhu cầu của người mua. Để sở hữu 1 căn hộ tại Mường Thanh, người mua nhà chỉ cần vốn ban đầu chưa đến 200 triệu đồng đã có thể sở hữu căn hộ, sau đó, khách hàng sẽ được ngân hàng hỗ trợ vay vốn đến 70% giá trị căn hộ.

"Chính quyền cần linh động trong việc điều chỉnh hệ số sử đụng đất, đặc biệt ưu tiên việc tăng hệ số sử đụng dất với những khu đô thị mới, có hạ tầng đồng bộ. Bộ Xây dựng và các tỉnh thành phố nên nghiên cứu và cho phép xây dựng các căn hộ có diện tích dưới 45m2 tại những khu vực phù hợp hơn”, ông Đinh Quốc Thắng nêu kiến nghị.

Lãnh đạo Tập đoàn Mường Thanh này cũng đề xuất, Nhà nước nên nghiên cứu phương án trích tiền ngân sách cho việc phát triển nhà ở bình dân, tương tự như quy định dành tiền ngân sách cho nghiên cứu khoa học (cả ngân sách Trung ương và ngân sách địa phương). Kinh nghiệm một số quốc gia trên thế giới như Malaysia, Singapore, Hàn Quốc… cho thấy nhà nước hỗ trợ người dân mua nhà giá rẻ từ 1 đến 4% lãi suất vay mua nhà trong vòng 10 - 20 năm lấy từ các quỹ tiết kiệm nhà ở.

Tại Hội thảo, đánh giá về triển vọng thị trường nhà giá thấp, PGS.TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đưa ra 5 nhận định:

Thứ nhất, chiến lược phát triển nhà nhà ở quốc gia là đến năm 2020, xây dựng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại đô thị, hiện đáp ứng được 28% nhu cầu của toàn xã hội, CBRE Việt Nam cho rằng 8 - 9 năm tới (tức năm 2027) thị trường vẫn thiếu nhà giá rẻ.

Thứ hai, nhà nước đã thực sự coi thị trường nhà giá thấp; một số rào cản đã được gỡ bỏ, các ưu đãi đã được ban hành.

Thứ ba, nhiều địa phương đã chấp thuận việc phát triển nhà giá thấp.

Thứ tư, một số tập đoàn lớn đã tuyên bố tham gia thị trường nhà giá thấp; một số dự án lớn chuyển hướng từ nhà ở thương mại sang nhà giá thấp.

Thứ năm, bối cảnh thị trường đang nâng đỡ thị trường nhà giá thấp.

Xem thêm

Khánh Hà