Kịch bản nào cho thị trường BĐS TP HCM 6 tháng cuối năm?

Theo báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản và thống kê từ các công ty nghiên cứu thị trường, lượng bất động sản tồn kho ở TP HCM đang tăng thêm, giao dịch ế ẩm giá lại được đẩy lên một mặt bằng mới. Điều này khiến nỗ lực của TP HCM trong việc bổ sung nguồn cung chưa thể phát huy tác dụng trong những tháng cuối năm.

Nới lỏng chính sách để cải thiện nguồn cung

Một số nhà đầu tư địa ốc cũng khẳng định rằng thị trường nhà đất sẽ có bước phát triển mới trong những tháng còn lại của năm 2019. Các doanh nghiệp đều tin tưởng vào tín hiệu tích cực rõ nhất vào việc UBND TP HCM đang thúc đẩy nhanh quá trình giải quyết những tắc nghẽn về thủ tục phát triển mới dự án, từ đó thị trường sẽ dồi dào nguồn cung nhà ở mới trở lại trong thời gian ngắn tới đây.

Nguồn cung căn hộ sẽ được cải thiện trong nửa cuối năm

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, lãnh đạo UBND TP HCM vừa đồng ý cho phép 124/150 dự án thuộc diện rà soát, thanh tra trong thời gian qua được hoạt động trở lại. Đây là những dự án mà các cơ quan thuộc TP HCM và Thanh tra Chính phủ thanh tra từ năm 2018 tới nay vì liên quan tới việc chủ đầu tư mua quỹ đất dự án thuộc danh mục đất công.

Theo HoREA, việc TP HCM cho phép gần 80% dự án "đóng băng" do vướng thủ tục hoạt động trở lại sẽ giúp thị trường bất động sản TP HCM tăng thêm nguồn cung mới, ngân sách thành phố sẽ có thêm nguồn thu.

Song song đó, Sở Xây dựng TP HCM mới đây cũng vừa công bố danh sách 160 dự án nhà ở thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư. Số dự án này bổ sung thêm vào 150 dự án bất động sản được phép triển khai trong giai đoạn 2016 - 2020 của TP HCM. Trong đó, các dự án đa phần nằm ở các quận thuộc khu Đông, như quận 9 có 20 dự án, quận 2 có 17 dự án, quận Thủ Đức 11 dự án… Đây là một tín hiệu rất tích cực cho thị trường BĐS TP HCM trong những tháng tới trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm nhiều tháng qua.

Một quỹ đất khác bổ sung cho thị trường hiện nay nữa là nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000ha đất nông nghiệp của TP HCM. Trong đó có khoảng 2.200 ha đất ở; kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của TP HCM và việc bán tài sản để xử lý nợ xấu của Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) thực hiện theo Nghị quyết 42 của Quốc hội. Nếu đẩy nhanh các bước thủ tục, thì đây là quỹ đất tương đối, đáp ứng phần nào cho thị trường trong năm 2019.

Tồn kho tăng cao vì thắt tín dụng

Mặc dù nguồn cung ở thị trường TP HCM dự đoán được cải thiện về cuối năm nhưng nhìn trên bình diện chung việc gia tăng nợ của các doanh nghiệp BĐS đang dần trở nên rủi ro. Điều này được xét trong bối cảnh NHNN có định hướng siết lại tín dụng. Một con số mang tính cảnh báo chính là tồn kho BĐS đang có dấu hiệu gia tăng mạnh.

Sau khi Ngân hàng Nhà nước đưa ra dự thảo lấy ý kiến với Thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó có đề xuất thay đổi quy định về hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản, đang có nhiều luồng ý kiến lo ngại về việc thị trường địa ốc sẽ gặp thêm khó khăn.

Tín dụng vào BĐS sẽ bị siết lại có thể khiến tồn kho căn hộ tăng cao. Ảnh: Zing.vn

Theo báo cáo của HoREA hồi tháng 12/2018, tổng giá trị tồn kho của 65 công ty bất động sản niêm yết đến thời điểm báo cáo đạt khoảng 202.000 tỉ đồng. Con số tồn kho này đã cao gấp đôi thời điểm đầu năm 2013 - giai đoạn "đóng băng" đỉnh điểm của thị trường bất động sản.

Còn tổng hợp từ báo cáo tài chính của 10 công ty bất động sản lớn đang niêm yết trên sàn chứng khoán nêu trên, tổng giá trị hàng tồn kho của nhóm này tính đến cuối quí 1/2019 là khoảng 108.000 tỉ đồng, bằng khoảng 50% tồn kho của 65 công ty mà HoREA thống kê ở thời điểm cuối năm 2018. Lớn nhất trong số này là Vingroup (gần 50.000 tỉ đồng), Novaland (35.700 tỉ đồng), Khang Điền (5.500 tỉ đồng)...

Trên thực tế, lĩnh vực bất động sản có đặc thù là chu kỳ đầu tư kéo dài nhiều năm, phân kỳ bán hàng theo giai đoạn, kế hoạch đầu tư gối đầu dự án mới... nên lượng tồn kho phát sinh và gia tăng theo quy mô phát triển được xem là điều bình thường. Mặc dù vậy, điểm đáng lo ngại là các doanh nghiệp sẽ khó xử lý số hàng tồn kho và nợ vay lớn nếu như có biến cố về thanh khoản.

Trong ngắn hạn 6 tháng cuối năm nhu cầu "đầu cơ" bị siết chặt do hoạt động vay tiền từ ngân hàng trở nên khó khăn. Lúc này, hoạt động bán hàng của chủ đầu tư sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực và tồn kho tăng thêm nợ xấu ngân hàng lại phình to.

Giảm bớt áp lực tăng giá căn hộ

Theo báo cáo từ các công ty nghiên cứu thị trường DKRA, nhu cầu giao dịch BĐS tại TP HCM đang giảm mạnh ở các phân khúc, chủ yếu là do giá tăng quá cao. Bên cạnh đó, nguồn cung trên thị trường hiện nay chủ yếu là căn hộ cao cấp và hạng sang (chiếm khoảng 60% nguồn cung căn hộ đang chào bán tại TP HCM), trong khi số đông người có nhu cầu mua nhà ở phân khúc tầm trung và giá rẻ.

Theo khảo sát của mạng batdongsan.com.vn, giá bán căn hộ tại TP HCM hiện tăng thêm từ 0,2-0,8% so với tháng 3/2019. Còn so với tháng 4/2018, giá căn hộ tăng bình quân 11,5% (từ mức 30 triệu đồng/m2 lên mức 33,5 triệu đồng/m2) và đang dần tiệm cận ngưỡng 34 triệu đồng/m2.

Tương tự, theo CBRE Việt Nam, trong quý I/2019, giá bán căn hộ tại thị trường sơ cấp TP HCM đội thêm 3,1% so với quý trước và tăng 14,9% so với cùng kỳ năm trước.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS, về nguyên tắc, khi mở bán căn hộ của một dự án ra thị trường, chủ đầu tư sẽ chia thành nhiều giai đoạn. Để đảm bảo khách hàng đầu tư cảm thấy có lợi nhuận, chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh tăng giá bán, giai đoạn sau cao hơn giai đoạn trước, dù khách hàng chưa chắc bán được hàng và có được lợi nhuận như giá chủ đầu tư điều chỉnh.

Vì vậy, việc dự án giảm giá bán hầu như sẽ không bao giờ xảy ra, vì nó chẳng khác nào chủ đầu tư tự đánh vào "tử huyệt" của mình. Tuy nhiên, chủ đầu tư sẽ chuyển sang những hình thức khuyến mãi khác như chiết khấu, tặng quà có giá trị lớn thay cho việc giảm giá.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, quý I/2019 vừa qua đã chứng kiến một loạt thay đổi về giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu và điện. Thực tế này sẽ tác động đến giá đầu vào của bất động sản, vật liệu xây dựng, nhân công lao động sẽ tăng theo. Cộng với nguồn cung khan hiếm đẩy giá căn hộ lên cao.

"Tuy nhiên sau khi rà soát dự án, cơ chế đầu tư cũng sẽ được định hình, nguồn cung cũng đảm bảo an toàn hơn, thị trường minh bạch về thông tin. Những yếu tố này sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ thổi giá, tránh những bất lợi cho người mua có nhu cầu thực. Áp lực tăng giá cũng không còn nhiều trong những tháng cuối năm." Ông Hà cho hay.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, một số doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho BĐS lớn hiện nay có thể do dự án thuộc loại khó bán hàng. Giá BĐS tại TP HCM hiện cao nhất tính từ năm 2015.

"Bất cứ thị trường nào, khi tăng giá quá mạnh mà không tương ứng với nguồn cầu thì sớm muộn sẽ rơi vào khủng hoảng. Hiện nay, ngân hàng lại đang kiểm soát rất gắt gao việc cho vay mua BĐS nên trong thời gian tới, BĐS tại TP HCM sẽ đứng giá hoặc giảm giá. Xu thế này có thể diễn ra khoảng cuối năm 2019 và trong năm 2020. Vì vậy, khách hàng cần hết sức thận trọng khi bỏ tiền đầu tư BĐS" - ông Hiển nhận định.