Thị trường bất động sản 2021: Giá nhà dự báo tiếp tục tăng

Thị trường bất động sản vừa đi qua một năm nhiều biến động và khó khăn. Đại dịch COVID-19 làm suy yếu kinh tế thế giới và Việt Nam, trong đó có cả thị trường bất động sản. 

Ngoài ảnh hưởng của dịch bệnh, thị trường bất động sản cả nước còn chịu ảnh hưởng không nhỏ từ chính sách pháp luật, từ quản lý nhà nước. 

Cụ thể, Luật và các quy định chồng chéo, mâu thuẫn khiến việc quản lý của chính quyền địa phương gặp vướng mắc trong quá trình xử lý hồ sơ thủ tục cho các dự án phát triển bất động sản. Điều này dẫn đến nguồn cung trên toàn thị trường thiếu hụt, khan hiếm. Đặc biệt là nguồn hàng nhà ở giá thấp, bình dân và nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), thị trường vẫn có điểm sáng đáng kể, đó là lực cung. Mặc dù kinh tế suy giảm, cũng ít nhiều làm suy giảm cầu mua nhà và đầu tư nhưng theo thống kê của đơn vị này, lực cung vẫn đủ mạnh để có thể tạo ra những đợt sóng ở những điểm hấp dẫn bất cứ lúc nào.

Đáng chú ý, lực cầu tuy giảm nhưng lại thu hút đầu tư ngoài ngành hướng vào, làm tăng khoảng 30% lực cầu đầu tư mới cho thị trường bất động sản. Lực cầu này hay còn gọi là các nhà đầu tư F0.

Bên cạnh đó, cung khan hiếm, cầu tăng là nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng mạnh. Khu vực tăng giá mạnh nhất và nóng nhất phải kể đến TP HCM và các tỉnh Miền Đông Nam Bộ - nơi hình thành TP Thủ Đức và sân bay Long Thành.

Trong năm 2020, một số tỉnh thành được xem là vẫn còn sôi động và thu hút các nhà đầu tư như TP HCM, một số khu vực của Hà Nội, Nghệ An, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, các tỉnh Miền Đông Nam Bộ và một số tỉnh Đồng bằng Sông Cửu Long,…

Theo quan sát của Hội Môi giới, đây là những địa phương có lợi thế phát triển công nghiệp, kinh tế du lịch đã có chủ trương phát triển phù hợp, đúng hướng và đã được đầu tư phát triển hạ tầng để khai thác hiệu quả lợi thế địa phương.

Đối với một số phân khúc bất động sản ngoài đô thị và nhà ở thì duy trì trạng thái khác nhau. Trong khi bất động sản công nghiệp sôi động, nhộn nhịp bởi làn sóng đầu tư dịch chuyển từ Trung Quốc thì bất động sản du lịch nghỉ dưỡng lại suy giảm. 

Ngoài nguyên nhân ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh còn do pháp lý cho một số loại hình bất động sản mới như condotel chưa được tháo gỡ, tạo tâm lý không tin tưởng, không hấp dẫn cho các nhà đầu tư.

Sẽ chưa có hiện tượng giảm giá

Dự báo về thị trường nhà ở năm 2021, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch VARs nhận định, các dự án đang bị vướng mắc trong quy định pháp luật sẽ được tháo gỡ nhiều phần. Do đó, nguồn cung trên cả nước sẽ tăng mạnh so với năm 2020.

Cụ thể, tại Hà Nội, ngay trong hai quý đầu năm 2021, dự kiến sẽ có hàng vạn sản phẩm với đa dạng các phân khúc sẽ chào hàng thị trường. Trong đó khu vực phía bắc và tây Hà Nội sẽ chiếm tỷ trọng nhiều nhất.

Tại TP HCM, khảo sát của VARs cho thấy, sé có khoảng 20 dự án sẽ chào hàng trong 6 tháng đầu năm 2021, cung cấp ra thị trường khoảng 3 vạn sản phẩm với đủ loại phân khúc sản phẩm. 

Về lực cầu, ông Đính cho rằng kinh tế Việt Nam sẽ giữ nhịp và đạt tốc độ tăng trưởng tốt hơn nên nhu cầu đầu tư và mua nhà tăng trở lại. Dự báo sức cầu của nhóm này sẽ đạt 70% lực cầu năm 2019.

“Kinh tế tăng trưởng tốt hơn, đồng nghĩa một số ngành kinh tế khác sẽ hồi phục. Một phần nhóm đầu tư ngắn hạn vào thị trường bất động sản sẽ quay trở lại thị trường truyền thống của mình”, ông Đính nhận định.

Trong đó, nhu cầu về phân khúc căn hộ tại Hà Nội và TP HCM vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Phân khúc căn hộ trung cấp, loại 2 phòng ngủ, sẽ tiếp tục được giao dịch nhiều nhất. Dự báo trong năm 2021 sẽ có khoảng 90.000 - 100.000 sản phẩm căn hộ được giao dịch tại TP HCM và Hà Nội.

Ở phân khúc đất nền, theo ông Đính, đây vẫn là sản phẩm được giới đầu tư quan tâm nhiều nhất tại các địa phương ngoài Hà Nội và TP HCM. Tuy nhiên, sản phẩm này sẽ khan hiếm dần vì các địa phương cũng hạn chế cho phát triển dự án đất nền, chỉ còn chủ yếu ở những dự án đấu giá.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, lãnh đạo VaRS cho biết, thị trường vẫn có nhu cầu rất lớn đặc biệt nhà ở xã hội cho công nhân tại các khu công nghiệp. Trong khi đó nhà ở tái định cư có nhu cầu sử dụng rất thấp từ nhiều năm nay.

Về giá bất động sản, Hội Môi giới dự báo, giá căn hộ tại Hà Nội có thể giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với 2020. Tại TP HCM, trong 6 tháng đầu năm 2021 giá vẫn có chiều hướng tăng, chủ yếu là khu vực TP Thủ Đức.

"Về cuối năm, có thể nguồn cung tăng mạnh, giới đầu tư F0 sẽ rút khỏi thị trường nhiều, các nhà đầu cơ xả hàng mạnh. Lúc này, giá có thể sẽ chững lại, thậm chí bị áp lực giảm giá nhưng trong năm 2021 sẽ chưa xuất hiện giảm giá. Tuy nhiên, những dự án mới ra giai đoạn cuối năm có thể sẽ xây dựng giá bán phù hợp hơn", Phó Chủ tịch VARS nhận định.

Đối với nhà đất tại các khu đô thị được đầu tư bài bản tại Hà nội và TP HCM, giá bán được dự báo sẽ tiếp tục tăng khoảng 5 - 10% so với năm 2020.

Tương tự, tại các tỉnh thành khác sẽ chứng kiến mức tăng  khoảng 5 -7% so với 2020. Một số địa phương có thể tăng mạnh ở mức hơn 10% như Đồng Nai, Bình Dương, TP Phú Quốc, Vân Đồn và Móng Cái (Quảng Ninh).

Đáng chú ý, theo dự báo của đơn vị này, năm 2021 sẽ khó có thể xảy ra nguy cơ bóng bóng bất động sản vì kinh tế tăng trưởng ở mức tốt, lực cầu vẫn mạnh, giá vẫn trong tầm kiểm soát. 

Trong khi đó, một số địa phương thị trường bất động sản đã phát triển nóng nhưng bị ngưng trệ suốt thời gian qua như Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa, Phú Quốc,… sẽ sôi động trở lại. Đặc biệt, đất đai gần các khu công nghiệp sẽ biến động tăng mạnh.

Đồng quan điểm, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, năm 2021, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ bùng nổ khi nhiều dự án mới sẽ được đưa ra thị trường và nhu cầu nhà ở của người dân vẫn là thiết yếu.

"Phân khúc nhà ở luôn là một điểm sáng và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng và có thể sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển hơn so với năm 2020. Tuy nhiên, các phân khúc như văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khách sạn sẽ khó khăn hơn", ông Khương cho hay.

Theo vị chuyên gia này, bất động sản công nghiệp cũng là một điểm nóng của thị trường trong năm 2021. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn vì hiện tại Chính phủ đang kiểm soát rất chặt chẽ các chuyến bay quốc tế.

"Đây là thời điểm để tìm hướng đi tốt nhất cho 1 - 2 năm tới, Chính phủ và các nhà đầu tư cần phải cấu trúc lại những sản phẩm, giải pháp cũng như dây chuyền khép kín và chuỗi cung ứng để hoàn hiện mình. Vì khi thị trường hồi phục, khi tình hình chung của thế giới biến chuyển tốt hơn thì các chủ đầu tư phát triển bất động sản công nghiệp đã hoàn toàn có thể sẵn sàng nguồn lực gồm quỹ đất, cơ sở hạ tầng,... để thu hút các nhà đầu tư", vị này nhấn mạnh.