Sai sót xác định giá đất, KTNN kiến nghị xử lý tài chính 7.778 tỷ đồng

	‘Giá đất Vân Phong tăng từ 200.000 lên hơn 27 triệu đồng/m2, gấp 135 lần chỉ trong 2 năm’
	Giá đất Côn Đảo tăng chóng mặt
	Hà Nội đấu giá đất giai đoạn 2018 - 2020: Tổng số gần 1.800 dự án, dự kiến thu về hơn 53,5 nghìn tỷ
	Những chuyện lạ từ cơn sốt đất ở Phú Quốc

Báo cáo Kiểm toán quyết toán Ngân sách Nhà nước (NSNN) năm 2016 của Kiểm toán Nhà nước (KTNN) gửi Quốc hội trước kỳ họp thứ 5, khóa XIV, cho thấy, công tác quản lý và thu tiền sử dụng đất tại nhiều tỉnh thành trên cả nước có nhiều bất cập, dẫn tới thất thoát NSNN.

Cụ thể, về vấn đề xác định giá đất, Kiểm toán Nhà nước cho biết, việc giao đất thực hiện dự án chủ yếu theo hình thức chỉ định nhà đầu tư, không thông qua đấu giá nên việc xác định giá đất theo các phương pháp hiện hành do địa phương lựa chọn tùy tiện dẫn đến nhiều bất cập, hạn chế, sai sót và làm thất thoát NSNN. Qua kiểm toán, đối chiếu 329 dự án, KTNN đã kiến nghị xử lý tài chính 7.778 tỷ đồng (tăng thu, giảm chi NSNN 3.856 tỷ đồng; kiến nghị các địa phương xem xét xử lý 3.911 tỷ đồng).

Ảnh minh họa. Nguồn: batdongsan.com.

Bên cạnh đó, việc xác định giá đất của nhiều dự án còn kéo dài, chưa đảm bảo thời gian các bước theo quy trình, làm chậm thu vào NSNN. Nếu tính toán như phạt chậm nộp về thuế tại 2 địa phương có đủ căn cứ tính thì số tiền phạt chậm nộp do chậm xác định giá đất, chậm phát hành thông báo thu tiền sử dụng đất đã lên tới 1.074 tỷ đồng.

Ngoài ra, KTNN cũng cho biết, các phương pháp xác định giá đất hiện nay còn nhiều bất cập, không rõ ràng, vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Ví dụ, xác định giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án theo phương pháp so sánh hoặc phương pháp thặng dư kết hợp so sánh chưa phù hợp quy định và thực tế. Có tình trạng tại cùng một địa phương khi áp dụng các phương pháp khác nhau có chênh lệch lớn về giá trị khu đất dẫn đến thất thoát NSNN.

Bên cạnh đó, chưa hướng dẫn cụ thể việc xác định thuế GTGT đối với trường hợp nhà nước giao đất đã được san lấp mặt bằng gắn với cơ sở hạ tầng cho chủ đầu tư mà phần chi phí này do nhà nước đầu tư nhưng giao lại cho chủ đầu tư thực hiện và được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp, tuy nhiên sau đó nhà đầu tư phân lô bán nền chuyển nhượng cho người mua (không bỏ chi phí đầu tư, không xây dựng nhà ở, công trình kiến trúc trên đất), thực tế chủ đầu tư đang không xác định thuế GTGT đối với việc chuyển nhượng trên.

Ngoài ra, KTNN còn cho biết, Bộ Tài chính hướng dẫn việc khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Khoản 1 Điều 2 Thông tư số 93/2011/TT-BTC (cho phép khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng cả diện tích thu tiền sử dụng đất và diện tích giao không thu tiền sử dụng đất) là không phù hợp Điểm a Khoản 1 Điều 3 Nghị định 197/2004/NĐ-CP (có hiệu lực đến 01/7/2014), không phù hợp với Khoản 2 Điều 15 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ.

Về phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, KTNN cho biết, việc này còn chưa sát với nhu cầu, tình hình sử dụng đất thực tế nên quá trình triển khai thực hiện dự án phải điều chỉnh nhiều lần. Một số địa phương còn điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng không phù hợp với quy hoạch chung, kế hoạch sử dụng đất. Điều chỉnh quy hoạch chi tiết không đúng thẩm quyền. Phê duyệt quy hoạch 1/500 không tuân thủ quy hoạch 1/2000 được duyệt dẫn đến phá vỡ quy hoạch chung. Phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch của một số dự án còn chỉ tiêu không phù hợp quy định, quy chuẩn xây dựng Việt Nam.

KTNN cũng chỉ rõ, việc phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch của các dự án đa số theo xu hướng tăng số tầng, vượt quá số tầng và chiều cao theo quy định, tăng diện tích sàn, chia nhỏ diện tích căn hộ hoặc bổ sung chức năng nhà ở vào các lô đất thương mại, văn phòng, giảm diện tích công cộng, cây xanh đã làm cho mật độ và số lượng dân số tăng. Đây là yếu tố cơ bản gây áp lực lớn tới hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là giao thông đô thị, y tế, giáo dục làm ảnh hưởng đến chất lượng sống của cộng đồng dân cư.

Về công tác giao đất, Kiểm toán Nhà nước cho biết, đa số không thực hiện đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà áp dụng ngay hình thức chỉ định nhà đầu tư là vi phạm Luật Đấu thầu và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP; chuyển mục đích sử dụng đất đối với một số dự án không đúng đối tượng, không thuộc danh mục di dời, không thuộc trường hợp giao chỉ định theo Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg và Quyết định số 86/2010/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ; chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở đô thị không đảm bảo thủ tục và cơ sở pháp lý; điều chỉnh mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ không đúng thẩm quyền; giao đất không đúng đối tượng; giao đất không có trong kế hoạch sử dụng đất, không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất; giao đất khi văn bản chấp thuận đầu tư đã hết hiệu lực; chuyển mục đích sử dụng đất từ thương mại dịch vụ sang “đất ở không hình thành đơn vị ở”, xác định người mua biệt thự, căn hộ sử dụng đất ổn định lâu dài không đúng Luật Đất đai năm 2013. Một số địa phương giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa hoàn thành việc giải phóng mặt bằng. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng đất lâu dài đối với đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh không đúng quy định .