Rời ‘mỏ vàng’ TP HCM về tỉnh lẻ 'kiếm cơm', doanh nghiệp BĐS gặp những thách thức gì?

Doanh nghiệp địa ốc "nối đuôi nhau" về tỉnh lẻ

Mới đây, UBND TP HCM mới ban hành quyết định “siết lại” việc phê duyệt chủ trương phát triển các dự án cao ốc ở khu vực trung tâm và các quận nội thành. Điều này được nhiều chuyên gia dự báo sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc ra hàng sản phẩm mới tại thành phố trong tương lai gần, đồng nghĩa với việc thị trường địa ốc Sài Gòn trong năm 2019 có thể không mấy sôi động và không phải là địa bàn thuận lợi cho các doanh nghiệp hoạt động.

Năm 2019, thị trường địa ốc TP HCM được dự báo kém sôi động hơn. (Ảnh minh họa)

Thực tế, xu hướng các DN bất động sản TP HCM đầu tư về tỉnh lẻ đã được hình thành từ cách đây một vài năm chứ không phải chờ đến tận lúc này – khi thành phố chính thức ban hành chủ trương thắt chặt việc phê duyệt chủ trương cho phát triển dự án – thì mới hình thành.

Nhiều doanh nghiệp đã tính nước “đánh bắt xa bờ” từ lâu do quỹ đất của TP HCM ngày càng hạn hẹp, trong khi tại các khu vực lân cận thành phố, nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng cao, dư địa phát triển cũng như tiềm năng của các thị trường này đều được đánh giá hết sức tích cực. Lượng dân nhập cư lớn, sẵn sàng mua nhà ở xa trung tâm vì mức giá vừa túi tiền hơn; các khu công nghiệp ở nhiều tỉnh lân cận phát triển (Đồng Nai, Long An, Bình Dương…) kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở của các chuyên gia, người nước ngoài, người lao động… làm việc trong những khu công nghiệp đó…

Thị trường địa ốc tỉnh lẻ vốn là địa bàn hoạt động của các doanh nghiệp nhỏ, khó cạnh tranh được ở Sài Gòn, thì nay lại là điểm nhắm đến của cả các ông lớn địa ốc. Chỉ trong thời gian ngắn trở lại đây, hàng loạt dự án mới được phát triển, nhiều thương vụ M&A được thực hiện ở địa bàn các tỉnh này.

Cụ thể, một thương hiệu luôn gắn liền với các dự án chung cư trung và cao cấp tại TP HCM là Novaland (CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va – mã: NVL) mới đây cũng thông tin về việc phát triển cả loạt dự án BĐS nghỉ dưỡng ở các tỉnh ven biển Khánh Hòa, Bình Thuận, Cần Thơ…

Kết thúc năm 2018, Novaland công bố kết quả tài chính năm với doanh thu thuần đạt 15.300 tỉ đồng (tăng 31% so với năm 2017) và lợi nhuận sau thuế đạt khoảng 3.200 tỉ đồng. 

Theo báo cáo của CTCP Chứng khoán Bản Việt (VietCapital -  VCSC), doanh thu thuần của Novaland thấp hơn mức dự báo của VCSC hồi đầu năm, chủ yếu do lượng bàn giao trong quý IV/2018 thấp hơn kỳ vọng. Nguyên nhân là thủ tục pháp lý kéo dài hơn so với dự kiến và VCSC dự báo vấn đề này sẽ được giải quyết trước khi kết thúc năm 2019, Novaland sẽ duy trì tốc độ tăng trưởng trong năm 2019 nhờ giá trị hợp đồng đã ký còn để ghi nhận, ước tính khoảng 30.100 tỉ đồng vào cuối năm 2018.

Trong cuộc chơi địa ốc tỉnh lẻ hiện nay còn có một cái tên đáng chú ý khác là CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG). Theo báo cáo đánh giá cổ phiếu NLG của VCSC, Nam Long đang gặp khó trong việc mở bán các block tiếp theo của dự án Mizuki Park (Bình Chánh - TP HCM) do cần được cấp phép xây dựng từ cơ quan chức năng của TP HCM, việc này cho thấy khó khăn trong quá trình triển khai và mở bán cho hầu hết các chủ đầu tư BĐS trong thị trường nhà ở TP HCM. VCSC dự báo, nhiều khả năng sẽ không diễn biến theo chiều hướng tích cực cho đến quý III/2019.

Nam Long tiếp tục tìm kiếm các cơ hội mới để mở rộng quỹ đất ngoài TP HCM. Theo ban lãnh đạo, công ty hiện đang tiếp cận hai mục tiêu: một quỹ đất tại Hải Phòng (không công bố diện tích) và một quỹ đất khác tại tỉnh Đồng Nai (45 ha), sau khi công bố gần đây đã thâu tóm 70% cổ phần dự án Waterfront City (170 ha tại Đồng Nai) từ Keppel Land. Không tính các thương vụ thâu tóm này, theo giả định của VCSC, quỹ đất 420 ha hiện tại của công ty đủ để Nam Long mở bán các dự án mới tại TP HCM đến năm 2022 và ngoài TP HCM đến năm 2029.

Doanh thu thuần của Nam Long năm 2018 là 3.554 tỉ đồng, Công ty Chứng khoán Bản Việt dự kiến con số này của năm 2019 sẽ lớn hơn và đạt khoảng 3.628 tỉ đồng. Lợi nhuận sau thuế của năm 2018 là 885 tỉ đồng và con số dự kiến của năm 2019 là 985 tỉ đồng.

Ngoài ra còn có thể kể đến CTCP Đầu tư Kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh (mã: HTN), vốn chuyên phát triển dự án căn hộ tại TP HCM, nhưng nay đã "bẻ lái" khi mở bán một dự án với hơn 3.600 nền đất sổ đỏ tại Long Thành (Đồng Nai), giá khoảng dưới 1 tỉ đồng/nền; khoảng 400 nền đất trong một dự án khác nằm cạnh khu công nghiệp Phú Mỹ, Châu Đức, thành phố Bà Rịa…

Địa ốc tỉnh lẻ có phải “miền đất hứa”?

Trao đổi với PV, Chủ tịch một doanh nghiệp giấu tên đã có kinh nghiệm phát triển dự án tại thị trường tỉnh lẻ nhận định: “Hiện tại, doanh nghiệp phải chuyển hướng đầu tư ra vùng ven vì tình hình bộ máy chính quyền ở TP HCM thời gian qua xảy ra quá nhiều sai phạm, thủ tục hành chính bị ách tắc và chậm trễ, doanh nghiệp không thể nào chờ nổi nữa”.

Rời khỏi thị trường địa ốc Sài Gòn, doanh nghiệp cũng phải đối mặt với chồng chất khó khăn. (Ảnh minh họa)

Rời khỏi thị trường địa ốc Sài Gòn, doanh nghiệp cũng phải đối mặt với chồng chất khó khăn. Vị lãnh đạo này cụ thể hóa thành 5 thách thức cụ thể:

Thứ nhất, các doanh nghiệp này ít nhiều đều đang bị chôn vốn ở TP HCM do dự án của họ tại Sài Gòn không thể triển khai được, lượng vốn này rất lớn. Điều này ảnh hưởng đến nguồn vốn và tiềm lực tài chính của nhiều doanh nghiệp.

Thứ hai là từ năm ngoái đến năm nay, dù các doanh nghiệp đều đang tìm giải pháp xử lý thủ tục pháp lý để phát triển các dự án mới ở tỉnh lẻ nhưng vẫn chưa đâu đến đâu. Tại địa bàn mới này, doanh nghiệp cũng phải xin phê duyệt các thủ tục pháp lý từ đầu nên cũng mất thời gian chứ không phải là họ cứ về tỉnh là giải quyết được vấn đề thủ tục ngay.

Thứ ba, các tỉnh vùng ven có thị trường kém hơn TP HCM, cả nguồn cung và sức cầu, nên tính thanh khoản không tốt bằng TP HCM hay những đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng. Điều này đặt ra thách thức lớn cho chủ đầu tư phát triển dự án về việc tìm đầu ra cho sản phẩm của mình.

Thứ tư, khi doanh nghiệp phải dịch chuyển địa bàn phát triển sản phẩm, cơ cấu đầu tư của họ cũng thay đổi, kéo theo đó là chi phí quản lý doanh nghiệp, tổ chức bộ máy, chi phí con người… đều sẽ tăng lên. Những khoản chi phí này là con số không nhỏ mà doanh nghiệp phải tính cách giải quyết, cân bằng.

Thứ năm, việc huy động vốn của doanh nghiệp (như vốn vay từ ngân hàng chẳng hạn) khi phát triển dự án tại tỉnh lẻ sẽ kém hơn so với khi phát triển dự án tại TP HCM do giá trị tài sản đảm bảo, thế chấp hay bảo lãnh của doanh nghiệp có dự án ở tỉnh lẻ thường bị định giá kém hơn rất nhiều.

Với kinh nghiệm đã đầu tư lâu năm tại thị trường tỉnh, lãnh đạo này cho biết, công ty của ông đang có nhiều lợi thế hơn so với các doanh nghiệp mới đây bất ngờ “bẻ lái” về tỉnh lẻ đầu tư. Không chỉ là vấn đề quen thổ nhưỡng, những doanh nghiệp đã đầu tư từ sớm ở tỉnh lẻ còn có lợi thế nhiều hơn vì đã có sự chuẩn bị kỹ càng về quỹ đất cũng như pháp lý, nay chỉ cần bắt tay vào làm dự án ngay.

“Chúng tôi cũng không gặp khó trong việc chọn vị trí dự án, phát triển cơ sở hạ tầng hay giải phóng mặt bằng đền bù đất. Vì đa số các dự án thường có vị trí rất tốt, cơ sở hạ tầng xung quanh phát triển khá đồng bộ, ngoài ra công ty cũng tuân thủ và hợp tác với chính quyền địa phương… nên việc đầu tư khá thuận lợi”, vị này nói.

Theo ông, mọi vướng mắc đều có cách giải quyết. Ví dụ, về việc thanh khoản dự án khó khăn hơn so với ở thị trường TP HCM, ông cho rằng, tùy theo nhu cầu của địa phương để phân kỳ đầu tư cho phù hợp. Nếu 4.000 – 5.000 sản phẩm ở TP HCM chỉ cần bán hàng trong 6 – 9 tháng là hết, thì ở địa phương chủ đầu tư cần tính toán đầu tư từng phần, bán hàng trong 1 – 2 năm để đảm bảo không còn tồn kho.

Cũng trao đổi với PV về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, các doanh nghiệp hiện nay trước khi đầu tư đều khảo sát, nghiên cứu thị trường cẩn thận hơn chứ không còn cảm tính như trước đây. Trong khi đó, Chính phủ, các bộ ngành đều chú trọng phát triển hạ tầng giao thông, điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc kết nối vùng ven với TP HCM và kết nối với nhau, đây là cơ sở quan trọng tạo điều kiện trong trung hạn cho thị trường BĐS vùng ven.

“Thời gian gần đây, chính quyền địa phương cũng rất tích cực mời gọi đầu tư. Ranh giới đầu tư các dự án BĐS đã vượt khỏi ranh giới hành chính, nhiều nơi như Bến Lức, Thuận An, Dĩ An… đều phát triển ‘ăn theo’ TP HCM. Trong khi đó, với điều kiện đi lại dễ dàng hơn, người ta không còn ngại chuyện ở cách nơi làm việc 20 – 30 km, họ chấp nhận ở xa để mua được căn nhà vừa túi tiền”, Chủ tịch Lê Hoàng Châu đánh giá.

Dù vậy, theo ông Châu, cuộc “đánh bắt xa bờ” của các doanh nghiệp địa ốc vẫn tiềm ẩn những rủi ro nhất định. Doanh nghiệp cần đánh giá đúng nhu cầu của thị trường, xem thị trường thực sự cần sản phẩm nào? Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần lưu ý nếu nguồn vốn đầu tư phát triển dự án phụ thuộc quá nhiều vào nguồn tìn dụng ngân hàng hoặc tiền trả trước của người mua nhà.

“Trong hoàn cảnh mới, các doanh nghiệp nên tính đường tìm vốn đầu tư qua thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp, hoặc một phương án khác là ‘bắt tay’ hợp tác cùng các doanh nghiệp nước ngoài. Ví dụ như Nam Long hợp tác với doanh nghiệp Nhật làm dự án Waterpoint ở Bến Lức khoảng 355 ha, Becamex hợp tác với Tokyu; Phúc Khang hợp tác với Misubishi…”, ông Châu nhắc đến một số phương án huy động vốn cho doanh nghiệp.

Lãnh đạo HoREA tin tưởng rằng xu hướng doanh nghiệp địa ốc đầu tư ra vùng ven rất phù hợp với định hướng phát triển Vùng TP HCM trong tương lai, bao gồm việc phát triển trung tâm là TP HCM cùng với các khu đô thị vệ tinh nằm ở các huyện vùng ven của thành phố và cả những khu vực đất đai vốn thuộc tỉnh thành giáp ranh với thành phố như Thủ Dầu Một, Mỹ An, Tân An, Mỹ Tho, Bà Rịa – Vũng Tàu, Biên Hòa… Quan điểm không gian kinh tế khác với không gian hành chính ngày càng được khẳng định.

Xem thêm Sốt đất vùng ven, tiền chênh ngập mặt, cảnh báo ‘ôm bom’ Sốt đất vùng ven, tiền chênh ngập mặt, cảnh báo ‘ôm bom’ Thị trường bất động sản 2019: Dòng tiền được dự báo dạt về vùng ven Thị trường bất động sản 2019: Dòng tiền được dự báo dạt về vùng ven 'Điểm mù' ở bất động sản vùng ven 'Điểm mù' ở bất động sản vùng ven Của để dành từ đầu tư đất nền vùng ven Của để dành từ đầu tư đất nền vùng ven