Rắc rối tiền đền bù đất cản trở kế hoạch hồi sinh thị trường bất động sản của Trung Quốc

Chiến lược cũ, rắc rối mới 

Khu Dragon Pearl Garden ở Thượng Hải đã xuống cấp, nhiều căn nhà bị nứt đường ống và sụt móng. Tuy nhiên, hàng trăm cư dân vẫn quyết tâm ở lại đây và không rời đi nơi khác.

Chính phủ Trung Quốc đã đề nghị đền bù 12 triệu nhân dân tệ (tương đương khoảng 1,6 triệu USD) - dưới dạng ba căn hộ, mỗi căn trị giá 4 triệu nhân dân tệ - cho mỗi hộ gia đình để họ di dời.

Tuy nhiên, số tiền này chỉ bằng phân nửa những gì các hộ gia đình mong muốn. Một người dân họ Wang sống ở đây tuyên bố: “Tôi sẽ ở lại, trừ khi chính phủ trả tôi 20 triệu nhân dân tệ để đi nơi khác”.

Tình thế bế tắc nói trên đang nêu bật những thách thức tới kế hoạch hồi sinh ngành bất động sản của Trung Quốc, một phần thông qua chiến lược tái phát triển những căn nhà xuống cấp ở các khu dân cư cũ - hay còn gọi là làng đô thị.

Theo tờ Financial Times (FT), trước đây, quá trình chuyển đổi những căn nhà này thành trung tâm mua sắm, tòa nhà văn phòng và căn hộ dân cư từng là động cơ tăng trưởng của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới. Nỗ lực của Bắc Kinh nhằm tái phát triển các khu dân cư xập xệ này đã góp phần cải thiện doanh số bán nhà hồi năm 2015.

Sau đó, thị trường bất động sản Trung Quốc đã bùng nổ trong bối cảnh các nhà chức trách chi hàng nghìn tỷ nhân dân tệ để tháo dỡ các tòa nhà cũ cho mục đích tái phát triển. Những hộ dân thuộc diện di dời đã dùng tiền đền bù để rầm rộ mua nhà.

Công ty chứng khoán Donghai Securities ước tính rằng đến cuối năm ngoái, 21 thành phố lớn nhất của Trung Quốc có ít nhất 10 triệu căn nhà ở các làng đô thị.

Giới chức Trung Quốc hy vọng rằng các dự án tái phát triển cũng sẽ đem lại lợi ích như trong quá khứ. Vào tháng 7, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc tuyên bố chính phủ sẽ “tích cực” bắt tay vào việc tái phát triển ở các thành phố lớn như một phần trong nỗ lực “thúc đẩy nhu cầu trong nước”.

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) viết trong báo cáo riêng rằng hệ thống tài chính sẽ “tăng cường” hỗ trợ cho chiến dịch này.

Một quan chức tại Ngân hàng Phát triển Trung Quốc cho biết chiến dịch mới nhất có thể bao phủ 35 thành phố và thu hút tổng cộng 9.000 tỷ nhân dân tệ đầu tư từ các nhà phát triển bất động sản trong 5 năm tới.

Thủ tướng Lý Cường mô tả chương trình này là “biện pháp quan trọng” để vực dậy nền kinh tế Trung Quốc. Tuy nhiên, các nhà kinh tế kém lạc quan hơn nhiều.

Ông Dan Wang, nhà kinh tế trưởng tại Hang Seng Bank China, đánh giá: “Một số ngôi nhà cũ có thể bị phá bỏ và thay thế bằng các căn chung cư mới, nhưng tác động đến nền kinh tế nói chung sẽ không quá lớn”.

Trong quá khứ, các nhà phát triển bất động sản mua những căn nhà đổ nát tại các thành phố nhỏ với chi phí thấp và nhanh chóng biến chúng thành những khu dân cư cao cấp hoặc trung tâm mua sắm để kiếm lợi nhuận hậu hĩnh. Nhưng ngày nay, các chủ hộ đòi được trả nhiều tiền hơn.

Ông James Wang, một doanh nhân ở Vũ Hán từng làm việc trong các dự án tái phát triển, cho biết: “Người dân đang đòi mức bồi thường di dời cao hơn mặc cho giá nhà đang đi xuống”.

Kém khả thi

Để bảo vệ các khu dân cư truyền thống, nhiều thành phố đã đặt ra giới hạn về số nhà cũ có thể bị phá bỏ. Hồi tháng 7, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã yêu cầu chính quyền địa phương biến các căn nhà trong những dự án tái phát triển thành nhà ở giá rẻ.

Điều đó đồng nghĩa rằng các dự án tái phát triển sẽ chỉ tạo ra lợi nhuận thấp hoặc bằng không. Những yếu tố này đã khiến các nhà phát triển tư nhân khó thu được lợi nhuận từ các dự án có tiềm năng mang lại lợi nhuận cao.

Ông James nói với FT: “Chúng tôi từng có thời kiếm được lợi nhuận nhanh chóng từ việc phát triển làng đô thị. Nhưng giờ thời gian để thu hồi vốn đầu tư đã dài hơn nhiều và có lúc chúng tôi còn bị lỗ”.

Khi các nhà phát triển bất động sản tư nhân ngần ngại tham gia vào thị trường, một số doanh nghiệp nhà nước và công ty huy động vốn cho chính quyền địa phương (LGFV) đang được khuyến khích tham gia. Tuy nhiên trong bối cảnh triển vọng tăng trưởng của Trung Quốc suy yếu, các LGFV cũng đang phải vật lộn với các khoản thanh toán nợ tăng vọt và hiệu suất trì trệ.

Hai năm trước, một công ty phát triển bất động sản nhà nước tại Tây An đã lỗ hơn 200 triệu nhân dân tệ khi tái phát triển một thị trấn cũ. Một giám đốc tại đây bình luận rằng chính phủ “cần tìm ra mô hình kinh doanh khả thi để cải tạo làng đô thị”.

Theo người dân họ Wang, các nhà phát triển hàng đầu Trung Quốc như Vanke và Country Garden đã rút lui khỏi kế hoạch tái phát triển Dragon Pearl. Wang cho biết các doanh nghiệp này không sẵn sàng trả cái giá mà người dân yêu cầu. Tuy nhiên, ông vẫn khẳng định: “Tôi sẵn sàng chờ thêm vài năm nữa để có kế hoạch bồi thường tốt hơn”.