Siêu dự án 100 tỷ USD của Country Garden: Hiện thân cho những rắc rối đã xô đổ thị trường bất động sản Trung Quốc

Một thời để nhớ 

Ở mũi phía nam của bán đảo Malaysia, đại gia bất động sản Trung Quốc Country Garden đã xây một cụm các tòa nhà cao tầng có tầm nhìn hướng ra biển để làm chỗ ở cho hàng chục nghìn người. Tuy nhiên, sau gần một thập kỷ Country Garden khởi công xây dựng, các căn hộ cao cấp trong khu vực này hầu như vẫn trống không.

Dự án 100 tỷ USD trên được đặt tên là Forest City, từng được kỳ vọng là sẽ trở thành biểu tượng chói lọi của Country Garden tại nước ngoài. Giờ đây, dự án đã trở thành mục tiêu của các chủ nợ trong bối cảnh nhà phát triển bất động sản này rơi vào cảnh túng quẫn tài chính.

Ông John Han, đối tác tại công ty luật Kobre & Kim, cho biết nếu Country Garden thực sự vỡ nợ, siêu sự án dang dở này có thể giúp các chủ nợ thu hồi khoảng 1,5 tỷ USD.

Forest City là minh chứng rõ rệt cho những rắc rối cốt lõi đã kéo đổ thị trường bất động sản Trung Quốc: vay quá nhiều nợ và xây dựng quá mức, xen lẫn với một chuỗi vận rủi.

Forest City là hiện thân của chiến lược mà Country Garden đã áp dụng tại quê nhà, đó là tung ra các siêu dự án ở những nơi có tiềm năng cao và giá đất thấp. Khi thị trường nhà đất Trung Quốc ở trong thời kỳ bùng nổ, mô hình này đã giúp Country Garden tăng trưởng.

Bà Christine Li, trưởng bộ phận nghiên cứu khu vực châu Á-Thái Bình dương tại công ty tư vấn Knight Frank, bình luận: “Country Garden nghĩ rằng đất giá rẻ thì rủi ro sẽ thấp. Về cơ bản, họ đã cố sao chép thành công tại Trung Quốc ra nước ngoài”.

Nhưng sự sa sút của ngành bất động sản và các khoản nợ khổng lồ đã đè nặng lên Country Garden ở trong lẫn ngoài nước. Hồi đầu tháng 8, Country Garden đã lỡ hạn thanh toán lãi suất cho hai lô trái phiếu USD. Đến tuần trước, Country Garden vừa thoát khỏi nguy cơ vỡ nợ trong gang tấc.

Tuy nhiên, nhiều người vẫn lo rằng gã khổng lồ bất động sản cuối cùng còn sót lại của Trung Quốc có thể sẽ chịu chung số phận như hàng chục nhà phát triển đã vỡ nợ trong hai năm qua. Giá cổ phiếu niêm yết tại Hong Kong của Country Garden đã lao dốc hơn một nửa kể từ đầu năm 2023.

Các ưu thế của Forest City phần nào giải thích cho sự tự tin mà Country Garden từng có. Nơi Forest City được xây dựng nằm ở bang Johor của Malaysia, trước đây là một cánh rừng chỉ cách Singapore vài km. Tập đoàn dự định sẽ xây 4 hòn đảo nhân tạo, cung cấp cho khách hàng chỗ ở thuận tiện cách khu vực trung tâm thương mại chỉ 20 phút lái xe với mức giá phải chăng hơn. 

Country Garden sở hữu 60% dự án Forest City thông qua liên doanh địa phương Country Garden Pacificview. Dự án được khởi công vào năm 2015, nhanh chóng xây dựng hàng chục tòa tháp và một khu resort chơi golf. Nhà nghiên cứu Li của Knight Frank cho biết: “Khi đó, Forest City là dự án đầy hứa hẹn, có triển vọng rất tốt”.

Nhưng kể từ đó, Forest City đã trở thành “thành phố ma”, giống như nhiều siêu dự án rải rác khắp Trung Quốc. Country Garden nhấn mạnh rằng họ đã bán được hơn 80% căn hộ dân cư. Nhưng tờ Wall Street Journal (WSJ) cho biết hầu hết các căn hộ đó có vẻ chỉ được mua để đầu tư và không có người ở.

Rơi vào bế tắc

Dữ liệu về lịch sử giao dịch trên các trang web bất động sản địa phương cho thấy giá những căn hộ tại Forest City đã lao dốc trong vài năm gần đây. Căn hộ một phòng ngủ từng được bán với giá khoảng 3.000 USD/m² giờ có giá khoảng 1.250 USD/m². Dự án đã hoàn thành được 15% và chỉ mới xây dựng được một trong 4 hòn đảo nhân tạo.

Trọng tâm của dự án là tòa tháp hỗn hợp cao 45 tầng làm văn phòng, căn hộ dịch vụ và trung tâm mua sắm. Công việc kinh doanh vẫn chưa khởi sắc tại con đường đi dạo gần đó có tên là “Phố thương mại”. Nơi này hầu như vẫn bỏ trống, ngoại trừ một số cửa hàng miễn thuế, một nhà hàng Nhật Bản và một quán karaoke.

Cách đó vài bước chân là một bãi biển trông sang Singapore, nhưng nơi này cũng vắng bóng người, rải rác những biển báo cảnh báo không được xuống nước vì có cá sấu.

Ban đầu, Forest City đã đạt được doanh số cao trong nhóm khách hàng mục tiêu: các công dân Trung Quốc giàu có muốn sở hữu căn nhà thứ hai hoặc bất động sản đầu tư. Nhưng xu hướng này chấm dứt vào năm 2016, khi Bắc Kinh áp đặt các biện pháp kiểm soát vốn nhằm hạn chế dòng tiền chảy ra nước ngoài.

Năm 2018, chính phủ Malaysia chỉ trích việc dự án quá tập trung vào người mua Trung Quốc. Điều này khiến các nhà đầu tư Trung Quốc lo ngại về các hạn chế về quyền sở hữu và thị thực lâu dài, làm tăng thêm thách thức cho Forest City. Rồi đến năm 2020, COVID-19 giáng đòn mạnh vào thị trường nhà đất.

Anh Mitran Vee, một công dây Malaysia 35 tuổi, chuyển đến sống ở Forest City cách đây hai năm rưỡi trước. Khi đó anh là người duy nhất sống trong cả một tầng của tòa nhà. Giờ anh cũng chỉ có thêm một hàng xóm sống cùng tầng. 

Country Garden và chính phủ Malaysia vẫn có niềm hy vọng lớn dành cho Forest City. Tháng trước, Thủ tướng Anwar Ibrahim thông báo khu vực của dự án này sẽ được phân loại là khu tài chính đặc biệt, được hưởng thuế thấp và thị thực nhập cảnh nhiều lần được cấp phép dễ dàng.