Pháp luật về kinh doanh nhà ở: Còn nhiều điểm bất hợp lý

Trước thềm cuộc gặp Doanh nghiệp và Thủ tướng Chính phủ năm nay, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) mong muốn sẽ có thêm nhiều cơ chế, chính sách thông thoáng hỗ trợ cho hoạt động của doanh nghiệp hiệu quả.

phap luat ve kinh doanh nha o con nhieu diem bat hop ly

Pháp luật về kinh doanh nhà ở: Còn nhiều điểm bất hợp lý (Ảnh minh hoạ)

Xem lại quy định về bảo lãnh

Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở, công trình hình thành trong tương lai (Luật Kinh doanh BĐS 2014) cần xem xét sửa đổi về thời điểm yêu cầu bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ với khách hàng là chưa phù hợp. Bởi hiện nay, chủ đầu tư phải bỏ ra một khoản chi phí không nhỏ để duy trì bảo lãnh trước khi ký hợp đồng mua bán chính thức với khách hàng.

Đồng thời, quy định nêu trên cũng không phù hợp với hướng dẫn hiện hành về cấp bảo lãnh, vì ngân hàng sẽ cấp bảo lãnh sau khi có hợp đồng mua bán nhà ở (được hiểu là sau khi bán, chứ không phải trước khi bán như quy định tại Luật Kinh doanh BĐS 2014).

Để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, cơ quan quản lý rất nên xem xét sửa đổi quy định tại Khoản 1, Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS 2014 theo hướng vẫn quy định chủ đầu tư phải được ngân hàng thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không giao nhà theo đúng tiến độ, nhưng thời hạn chủ đầu tư phải có bảo lãnh sẽ do các bên thỏa thuận, với điều kiện không quá một thời hạn nhất định (ví dụ là 30 ngày).

Sớm có hành lang pháp lý đầy đủ cho BĐS nghỉ dưỡng

Bên cạnh đó, các quy định pháp luật hiện hành thiếu quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai.

Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà tại Điều 59, nhưng chưa có quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải nhà ở) hình thành trong tương lai. Trong khi đó, hiện các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng đang rất phát triển, với các loại hình sản phẩm đa dạng như condotel...

Doanh nghiệp rất mong muốn các cơ quan quản lý bổ sung quy định và hướng dẫn chi tiết về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai. Tương tự là quy định về việc sở hữu BĐS nghỉ dưỡng của người nước ngoài.

Đây là một nguồn cầu tiềm năng và quan trọng, song chính sách cho nhóm khách hàng này hiện đang bị bỏ ngỏ. Đề xuất Chính phủ có giải pháp liên quan đến điều kiện, thủ tục mua BĐS nghỉ dưỡng để người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài có thể mua.

Cụ thể hơn về BĐS nghỉ dưỡng, hiện tại, việc chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu BĐS nghỉ dưỡng khá phức tạp. Người mua BĐS nghỉ dưỡng còn gặp khó khăn trong việc xin cấp giấy chứng nhận vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng.

Tôi cho rằng, cần có hướng dẫn cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình BĐS này theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua BĐS nghỉ dưỡng (không phải dưới dạng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần) và được cấp giấy chứng chận, dù BĐS đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ, hay đất ở không hình thành đơn vị ở.

Với quy định về đất ở không hình thành đơn vị ở trong dự án BĐS nghỉ dưỡng, cần có nghiên cứu một cách toàn diện và sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật liên quan, nhằm đưa nội dung đất ở không hình thành đơn vị ở vào quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án, trên cơ sở phù hợp với quy hoạch chung của khu vực dự án.

Cần có hướng dẫn cụ thể về thủ tục, điều kiện kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng hình thành trong tương lai xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở theo hướng tương tự như thủ tục, điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Doanh nghiệp cũng rất mong Nhà nước ưu tiên phát triển hạ tầng kỹ thuật đấu nối đến chân và xung quanh các dự án BĐS nghỉ dưỡng để đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả khai thác dự án.

Đơn giản thủ tục với nhà ở xã hội

Bên cạnh những khó khăn nêu trên, từ thực tế hoạt động của doanh nghiệp, tôi thấy rằng, các quy định liên quan đến chính sách pháp luật về nhà ở xã hội cần được thông thoáng hơn.

Đơn cử, một số quy định về thủ tục mua bán nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội chưa phù hợp thực tế, gây khó khăn cho chủ đầu tư và người mua nhà.

Cụ thể, đối với người mua nhà, từ ngày 10/12/2015 áp dụng quy định tại Điều 22 (Nghị định 100/2015): người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp khi mua nhà ở xã hội phải có giấy xác nhận của cơ quan, tổ chức nơi làm việc về đối tượng và thực trạng nhà ở. Thực tế, người mua nhà gặp khó khăn khi đi xin xác nhận vì các tổ chức này thường không nắm được thực trạng này. Theo tôi, cần sửa đổi đối tượng xác nhận là UBND xã, phường nơi cư trú.

Đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, theo quy định, để bán nhà ở xã hội, chủ đầu tư phải thực hiện qua nhiều bước, với mỗi đợt mở bán mất tối thiểu 60 ngày để chỉ tiếp nhận được hồ sơ mua nhà của khách hàng. Thời gian này là quá lâu, đề nghị sửa đổi rút ngắn thời gian thông báo và nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê nhà ở xã hội, quy định rõ thời hạn Sở Xây dựng phải đăng tải thông tin trên website.

Một bất cập khác là Ngân hàng Chính sách xã hội đã có văn bản số 2526/NHCS-TDSV hướng dẫn nghiệp vụ cho vay ưu đãi mua nhà ở xã hội, nhưng đến nay, các ngân hàng vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về thủ tục, điều kiện vay cho người mua nhà ở xã hội. Thậm chí, một số ngân hàng còn cho biết, hiện tại chưa có nguồn vốn để cho vay.