Phân khúc bất động sản được khuyến nghị mua năm 2021

Xu hướng dịch chuyển dòng tiền diễn ra mạnh mẽ

Năm 2020 là một năm nhiều nốt trầm với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Quý I và quý II, thị trường có dấu hiệu suy giảm. Bắt đầu từ quý III, thị trường dần phục hồi và được dự báo sẽ tốt hơn trong quý IV.

Theo giới chuyên gia, tuy thị trường đã có nhiều điểm sáng nhưng sẽ chưa phục hồi mạnh mẽ vào năm 2021. Trong đó, xu hướng dịch chuyển của thị trường sẽ diễn ra rõ rét hơn.

Chia sẻ tại Hội thảo "Bắt mạch dòng tiền vào bất động sản 2021" diễn ra mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, trong năm 2021, sự dịch chuyển thị trường của các chủ đầu tư tiếp tục xuất hiện.

Trong đó, các chủ đầu tư tại TP HCM có xu hướng di chuyển ra săn tìm quỹ đất tại Hà Nội và ngược lại, các doanh nghiệp ở Hà Nội cũng Nam tiến thực hiện các dự án ở TP HCM.

Bên cạnh đó, xu hướng phát triển các dự án ở những thị trường vùng ven, thị trường ven biển vẫn tiếp tục diễn ra. 

Theo vị chuyên gia này, nếu như TP HCM sụt giảm thì các thị trường lân cận trở thành thị trường thay thế và là thị trường mới thu hút các chủ đầu tư thay vì đầu tư vào TP HCM thì dịch chuyển sang các thị trường lân cận và Bình Dương là một trong những điển hình. 

Bên cạnh đó là các vùng khác như Đồng Nai, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu….với những khu đô thị vệ tinh xung quanh TP HCM.

Trong năm 2021, thị trường sẽ có những yếu tố tích cực hơn, đặc biệt là sự phục hồi của những thị trường trọng điểm như TP HCM hay Hà Nội. Tuy nhiên, theo ông Kiệt, sự phục hồi này sẽ chưa thể có bước đột phá mạnh bởi nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Đơn cử, việc chậm tiến độ của các dự án do vướng thủ tục pháp lý tại TP HCM có thể vẫn chưa được giải quyết triệt để trong năm 2021. Yếu tố thứ hai là ảnh hưởng của dịch COVID-19.

"Năm 2021 là năm của sự phục hồi nhưng chưa có sự đột phá. Nguồn cung sẽ có sự cải thiện, các chủ đầu tư sẽ đa dạng hoá sản phẩm để phù hợp với nhu cầu của thị trường", ông Kiệt nhận định.

Còn theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, trong điều kiện kinh tế, chính trị bất ổn thì hầu hết kênh tích trữ của người dân là vàng và bất động sản.

"Thị trường có khó khăn đi nữa thì nhu cầu đối với bất động sản vẫn còn, đây là câu chuyện dài hơi. Ở Việt Nam, khó khăn lớn nhất là chính sách pháp lý, còn các yếu tố khác như lãi suất tăng thì doanh nghiệp cũng sẽ xử lý được", ông Khương nói.

Cũng theo vị chuyên gia này, muốn bắt mạch dòng tiền vào bất động sản phải xem xét đầy đủ các phân khúc như bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch, bất động sản công nghiệp,… Dòng tiền sẽ bao gồm một nhóm dòng tiền trong nước và dòng tiền nước ngoài.

Trong những năm vừa qua, các doanh nghiệp nước ngoài gặp khó khăn khi tiếp cận với bất động sản nhà ở, nếu không phải doanh nghiệp đã có mặt ở thị trường Việt Nam và có quỹ đất sẵn để phát triển hoặc hợp tác phát triển dự án với dự án trong nước.

Đối với các bất động sản nhà ở, nhà đầu tư nước ngoài không phải là đối thủ cạnh tranh với doanh nghiệp Việt. Còn đối với bất động sản thương mại, họ chỉ tìm các tài sản đang hoạt động, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, căn hộ dịch vụ có suất sinh lời khoảng 8 - 10% dù thị trường khó khăn.

Ông Khương cho biết, doanh nghiệp muốn làm dự án thì thời gian từ chấp thuận chủ trương rồi ra được quy hoạch 1/500 phải mất 2 - 3 năm. Sau đó để xác định nghĩa vụ tài chính lý tưởng nhất cũng mất thêm 6 tháng, thực tế có thể còn dài hơn.

"Tùy theo sản phẩm và chiến lược của doanh nghiệp, kiếm địa điểm mưa thuận gió hòa về pháp lý làm là nhanh nhất. Đó là lý do vì sao các nhà phát triển trong nước đi tỉnh để tìm cơ hội", ông Khương cho hay.

Phân khúc bất động sản được ưa chuộng

Chia sẻ tại buổi giao lưu trực tuyến "Thị trường bất động sản năm 2021 - Dự báo xu hướng và cơ hội đầu tư" diễn ra mới đây, Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, đất nền và bất động sản công nghiệp vẫn là hai phân khúc có nhiều điểm sáng trên thị trường trong bối cảnh dịch bệnh.

Đối với bất động sản công nghiệp, đây là phân khúc thu hút vốn đầu tư nước ngoài rất lớn. Hơn nữa, xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng sản xuất ra khỏi Trung Quốc cũng mở ra một cơ hội cho Việt Nam, thúc đẩy thị trường phát triển sôi động.

Ngoài ra, đất nền vùng ven gần như "miễn nhiễm" với tác động của dịch bệnh, khi một số khu vực tại Hà Nội và TP HCM vẫn có giao dịch khá sôi động, giá tăng nhẹ. Một trong những nguyên nhân là do xu thế dịch chuyển đầu tư từ khu vực trung tâm ra các vùng ven, vệ tinh.

"Chính vì thế, các địa phương cũng có những quy hoạch phát triển các khu dân cư, khu đô thị mới. Do đó, đất nền trở thành kênh thu hút đầu tư. Trong năm qua, đất nền vẫn có giao dịch tốt và tăng giá. Tuy nhiên, đầu tư đất nền phải là đầu tư dài hạn, hướng tới nhu cầu thật chứ không phải lướt sóng", vị chuyên gia này nhận định.

Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho rằng, có ba phân khúc sẽ dẫn dắt thị trường trong năm 2021.

Thứ nhất là thị trường nhà ở. Các dòng sản phẩm đáp ứng được nhu cầu ở thực, có giá trị thanh toán phù hợp xoay quanh mức giá trên dưới 2 tỷ đồng sẽ tăng lên cả nguồn cung cầu, khi thị trường được cải thiện.

Thứ hai là thị trường nhà phố. Các sản phẩm nhà phố có giá từ 5 đến 10 tỷ đồng vẫn là dòng sản phẩm luôn được lựa chọn.

Thứ ba là sản phẩm đất nền ở vùng ven, có kết nối giao thông tốt,... đặc biệt là của những chủ đầu tư uy tín tiếp tục là phân khúc được nhà đầu tư ưu ái trong năm 2021.

Còn theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc, nhà đầu tư có thể mua đất dự án, đất đã có sổ đỏ để chắc chắn. Hoặc có thể để ý đến bất động sản ở quanh các khu công nghiệp lớn, bởi khi có những khu công nghiệp hoạt động thì sẽ cần nhiều dịch vụ phụ trợ. 

"Bất động sản nghỉ dưỡng miền núi cũng là phân khúc tốt để đầu tư nhưng nó hơi đặc thù, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ", vị này nói.