Đầu tư bất động sản năm 2021 cần lưu ý gì?

Phân khúc dẫn dắt thị trường 2021

Năm 2020 là một năm nhiều nốt trầm với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Trong đó, quí I và quí II thị trường có dấu hiệu suy giảm, có dấu hiệu phục hồi từ quí III và được dự báo sẽ tốt hơn trong quí IV.

Theo một số chuyên gia, tuy thị trường trầm lắng, khó khăn nhưng vẫn có nhiều điểm sáng. Trong trung và dài hạn, thị trường vẫn lạc quan khi sự sàng lọc ngày càng mạnh mẽ, giúp tăng tính minh bạch và an toàn cho nhà đầu tư .

Chia sẻ tại buổi giao lưu trực tuyến "Thị trường bất động sản năm 2021 - Dự báo xu hướng và cơ hội đầu tư" diễn ra mới đây, Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, đất nền và bất động sản công nghiệp vẫn là hai phân khúc có nhiều điểm sáng trên thị trường trong bối cảnh dịch bệnh.

Đối với bất động sản công nghiệp, đây là phân khúc thu hút vốn đầu tư nước ngoài rất lớn. Hơn nữa, xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng sản xuất ra khỏi Trung Quốc cũng mở ra một cơ hội cho Việt Nam, thúc đẩy thị trường phát triển sôi động.

Ngoài ra, đất nền vùng ven gần như "miễn nhiễm" với tác động của dịch bệnh, khi một số khu vực tại Hà Nội và TP HCM vẫn có giao dịch khá sôi động, giá tăng nhẹ. Một trong những nguyên nhân là do xu thế dịch chuyển đầu tư từ khu vực trung tâm ra các vùng ven, vệ tinh.

"Chính vì thế, các địa phương cũng có những qui hoạch phát triển các khu dân cư, khu đô thị mới. Do đó, đất nền trở thành kênh thu hút đầu tư.

Trong năm qua, đất nền vẫn có giao dịch tốt và tăng giá. Tuy nhiên, đầu tư đất nền phải là đầu tư dài hạn, hướng tới nhu cầu thật chứ không phải lướt sóng", vị chuyên gia này nhận định.

Còn theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, BĐS nhà ở sẽ luôn là phân khúc có tiềm năng phát triển trong trung và dài hạn. Tuy vậy, trong thời gian tới sẽ có thêm những phân khúc mới nhiều tiềm năng phát triển hơn.

Theo ông Hà, 5 năm tới sẽ là giai đoạn để BĐS công nghiệp đón nhiều vận hội mới nhờ xu hướng dịch chuyển các nhà máy sản xuất về Việt Nam. Theo đó, phân khúc nhà ở cho công nhân khu công nghiệp sẽ rất lớn. 

"Đây sẽ là phân khúc sáng cho thị trường BĐS trong 5 năm tới. Một số địa phương có nhiều tiềm năng như Bắc Giang, Thái Nguyên, Hải Phòng. Ở phía Nam có các tỉnh như Tây Ninh, Tiền Giang,...", ông Hà nhận định.

Với các dự án đất nền, ông Hà cho rằng, phân khúc này thường ở xa trung tâm và chỉ phù hợp với người có mức đầu tư nhỏ, vốn ít, đầu tư theo từng giai đoạn.

"Đối với đầu tư sản phẩm này, quan trọng nhất vẫn là tính pháp lí của dự án, có được cấp phép kinh doanh đất nền hay là đầu tư công trình rồi mới được bán. 

Tiếp theo là cơ sở hạ tầng xung quanh. Đây cũng là yếu tố quan trọng cần lưu ý, vì không thể mua đất nền khi không có hạ tầng", ông Hà nói.

'2021 không phải là năm quá bùng nổ'

Nhận định về triển vọng năm 2021, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho rằng, sẽ có nhiều yếu tố hỗ trợ hơn để thị trường tốt lên.

Thứ nhất là dịch bệnh sẽ được kiểm soát bằng vắc xin. Thứ hai là các ngành nghề cũng dần được mở rộng, kinh tế hồi phục thì thu nhập của người dân cũng tốt hơn. Nhờ đó, nhu cầu đầu tư tăng lên, nhu cầu sở hữu bất động sản cũng sẽ tăng lên.

Mặt khác, Chính phủ hiện đang gấp rút khắc phục các điểm nghẽn để khai thông, đẩy mạnh pháp lí tốt hơn nhằm cải thiện nguồn cung.

"Hai yếu tố trên cho thấy năm 2021 sẽ có nhiều tín hiệu tốt hơn năm 2020. Theo dự đoán của tôi, 2021 không phải là năm quá bùng nổ về bất động sản nhưng ít nhất lượng giao dịch sẽ tăng lên, lượng cung và cầu cũng tăng lên", ông Phúc dự báo.

Ngoài ra, theo vị chuyên gia này, có ba phân khúc sẽ dẫn dắt thị trường trong năm 2021.

Thứ nhất là thị trường nhà ở. Các dòng sản phẩm đáp ứng được nhu cầu ở thực, có giá trị thanh toán phù hợp xoay quanh mức giá trên dưới 2 tỉ đồng sẽ tăng lên cả nguồn cung cầu, khi thị trường được cải thiện.

Thứ hai là thị trường nhà phố. Các sản phẩm nhà phố có giá từ 5 đến 10 tỉ đồng vẫn là dòng sản phẩm luôn được lựa chọn.

Thứ ba là sản phẩm đất nền ở vùng ven, có kết nối giao thông tốt,... đặc biệt là của những chủ đầu tư uy tín tiếp tục là phân khúc được nhà đầu tư ưu ái trong năm 2021.

Không nên lạm dụng đòn bẩy

Từng chia sẻ tại một Hội thảo cách đây không lâu, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc JLL Việt Nam cho biết, Việt Nam hiện có khoảng 90% triệu phú tiền USD đều trực tiếp hoặc gián tiếp kinh doanh bất động sản.

Đặc biệt trong nhóm 100 người giàu nhất Việt Nam, tức là có trên 30 triệu USD, con số liên quan trực tiếp đến kinh doanh bất động sản là 99,1%.

Con số này cho thấy, BĐS là một kênh đầu tư phổ biến và được nhiều người lựa chọn. Ngoài các nhà đầu tư lớn còn có rất nhiều các nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia. Song, không phải cứ đầu tư là thắng.

Theo TS. Cấn Văn  Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, tất cả các câu chuyện đầu tư luôn có nguyên tắc là phù hợp với khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư.

Cụ thể, về nguyên tắc đầu tư, nếu rủi ro cao thì lợi nhuận cao và ngược lại. Trong trường hợp này, đầu tư trực tiếp (mua sản phẩm bất động sản) sẽ rủi ro hơn nhưng cũng sẽ đem lại nhiều lợi nhuận hơn.

Đầu tư gián tiếp (thông qua mua cổ phiếu, trái phiếu), nhất là trái phiếu doanh nghiệp BĐS thì sẽ nhận được mức lãi suất ổn định theo kì tính lãi. Còn đầu tư vào cổ phiếu doanh nghiệp BĐS thì cổ tức và giá cổ phiếu sẽ ăn theo kết quả kinh doanh của doanh nghiệp đó.

Nếu xếp theo thứ tự rủi ro từ thấp đến cao sẽ là trái phiếu, cổ phiếu, mua sản phẩm BĐS. Tuy nhiên, còn tùy thuộc vào phân khúc BĐS nào người mua muốn đầu tư vì phân khúc  nhà ở sẽ ít rủi ro hơn so với các phân khúc khác.

"Cuối cùng, nguyên tắc đa dạng hóa, không nên dùng đòn bẩy quá nhiều và tránh tâm lí đám đông là những gì các nhà đầu tư nên cân nhắc", ông Lực nói.