Giá đất nông thôn lên nhanh đến chóng mặt, cầm tiền vẫn khó đầu tư

Có hiện tượng đầu cơ, thổi giá

Trong  bối cảnh thị trường BĐS các thành phố lớn ngày càng khan hiếm nguồn cung do thủ tục rà soát dự án, khó khăn từ dòng vốn tín dụng, giá đất bị đẩy cao và quĩ đất nội đô ngày càng hạn hẹp,… thì xu hướng đầu tư dần chuyển dần sang các các tỉnh lân cận, đặc biệt là các tỉnh có tốc độ phát triển kinh tế, đô thị hóa mạnh.

Trong đó, đất nền, các tổ hợp dự án nghỉ dưỡng hay khu đô thị đồng bộ là các phân khúc mà nhà đầu tư quan tâm tại thị trường tỉnh lẻ.

Song, theo giới chuyên gia, thanh khoản và dư địa tăng giá là những yếu tố cần phải tính đến. Bởi thực tế, không phải khu vực nào cũng có nhu cầu cao. Hoặc tại nhiều tỉnh thành, giá đất bỗng chốc tăng cao gấp 2 - 3 lần sau khi các đại gia BĐS đổ bộ.

Theo khảo sát của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARs), mặc dù là thị trường lớn và có quãng thời gian sôi động trước đó, nhưng hiện nay, thị trường BĐS Quảng Ninh cho thấy có dấu hiệu chậm phát triển và ít giao dịch.

Trong quí III/2020 chỉ ghi nhận khoảng 10 dự án có hoạt động bán hàng tại Hạ Long. Riêng tại khu vực huyện Hoành Bồ (có qui hoạch sát nhập vào đô thị Hạ Long) là nơi có hoạt động chào bán đất đai sôi động hơn nhưng các nhà đầu tư mới dừng lại ở mức đi tìm hiểu.

Bên cạnh đó, nhiều dự án đã điều chỉnh giá bán, giảm mạnh so với thời gian sốt trước đây từ hơn 30 triệu/m2 xuống còn 23 - 27 triệu/m2.

Hội Môi giới cho rằng, nguyên nhân chính bởi ảnh hưởng dịch bệnh khiến các nhà đầu tư tâm lí e ngại, thăm dò, chờ đợi cơ hội và sự giảm giá. Vì vậy, các hoạt động chào bán tại Quảng Ninh 9 tháng đầu năm 2020 cũng rất hạn chế.

Tại Bắc Ninh và Bắc Giang, trong quí III/2020, thị trường giao dịch mạnh ở phân khúc đất nền nhất là khu vực trung tâm thành phố và ven các khu công nghiệp. Lượng giao dịch, giá đất nền tăng mạnh so với quí I và II.

Tuy nhiên, theo Hội môi giới cảnh báo, giao dịch chủ yếu là hoạt động mua đi bán lại, lượng sản phẩm mới rất hạn chế. Đặc biệt, có hiện tượng các môi giới và một số nhà đầu tư thổi giá, lướt sóng.

"Theo thống kê có khoảng 90% giao dịch trên thị trường Bắc Ninh là đầu cơ nên thị trường tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, khó lường. Vì vậy, các nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường cần hết sức thận trọng", đơn vị này cảnh báo.

Ngoài đất nền, phân khúc về chung cư vẫn đứng giá, giao dịch chậm không đáng kể. Không có dự án mới, sản phẩm mới chào bán ra thị trường.

Còn tại Nghệ An và Thanh Hóa, báo cáo trước đó của VARs cũng chỉ ra rằng, đây là hai thị trường sôi động nhất cả nước trong năm 2019 nhưng giá đất đã có dấu hiệu sốt ảo.

Hai tỉnh này xuất hiện rất nhiều dự án mới, trong đó có rất nhiều các dự án đấu giá đất nền. Các dự án này ra đến đâu hết hàng đến đấy, tỉ lệ hấp thụ cao. Tuy nhiên, khách mua chủ yếu là nhà đầu cơ và nhà đầu tư nhỏ lẻ, không có nhiều nhu cầu thực.

Đối với các tỉnh giáp ranh TP HCM như Bình Dương, Đồng Nai, việc hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng đã giúp thị trường BĐS tại khu vực này sôi động hơn. Kéo theo đó, giá BĐS cũng bị đẩy lên cao.

Cụ thể, theo Hội môi giới, giá căn hộ tại Bình Dương đã bị đẩy lên nhanh chóng, bất chấp thời kì dịch bệnh.

So với năm 2019, giá căn hộ bình quân từ 25 - 30 triệu đồng/m2 đã bị đẩy lên mức từ 30 - 35 triệu đồng/m 2, thậm chí 37 - 38 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 15%). Tuy nhiên, lượng giao dịch không lớn, tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 25%.

Còn tại Đồng Nai, với lợi thế tiếp giáp phía Đông TP HCM và có sự tăng trưởng kinh tế mạnh, đặc biệt là dự án sân bay Long Thành đã khiến các dự án đất nền tại đây phát triển ồ ạt. Đồng thời đẩy giá đất tăng mạnh.

Nếu trong năm 2019, giá đất bình quân tại Đồng Nai dao động trong khoảng 12 - 14 triệu đồng/m 2 thì ngay đầu năm 2020 bị đẩy mạnh lên bình quân 22 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, sau khi vấp phải các hoạt động quản lí của chính quyền địa phương, cộng với khủng hoảng do dịch bệnh, giá đất hiện tại đã giảm còn 15 - 18 triệu đồng/m2.

Giá đất nông thôn tăng mạnh làm chùn bước nhà đầu tư

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARs, hiện tượng các nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn thời gian gần đây đã làm cho đất đai làng trên xóm dưới sôi động, nhộn nhịp.

Giá đất được đẩy lên cao nhanh chóng mặt. Có những nơi vài năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn. Nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu /m2. Thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu /m2.

Đáng chú ý, thị trường đang xuất hiện một nghịch lí đó là giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị đã có giá chào bán từ 20 - 30 triệu đồng /m2.

"Giá đất đai tại các địa phương bị đẩy lên cao đã làm chùn bước sự quan tâm của các nhà phát triển BĐS. Bởi lẽ, giá đất quá cao khiến việc đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Đã có hiện tượng doanh nghiệp lớn rút lui, sau khi vừa mới đăng kí tham gia nghiên cứu đầu tư tại những khu vực này", ông Đính cho hay.

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng, giới đầu cơ BĐS vẫn hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị qui hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị,... để đẩy giá lên cao thu lợi bất chính làm bất ổn thị trường.

Còn theo các chuyên gia, giá đất ở một số tỉnh thành tăng mạnh trong thời gian qua bởi kì vọng về phát triển hạ tầng, tốc độ đô thị hóa tại địa phương. Tuy nhiên, mức tăng giá mạnh trong khoảng thời gian ngắn thường có xu hướng hưng phấn, vượt xa tốc độ thay đổi về hạ tầng và đô thị hóa. Do đó, không loại trừ khả năng thị trường sẽ tự có sự điều chỉnh trong thời gian tới.