Căn hộ Hà Nội có còn hấp dẫn nhà đầu tư?

Nguồn cung dồi dào trong hai năm tới

Chia sẻ tại buổi họp báo công bố Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quí III/2020 vừa diễn ra, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, thị trường căn hộ để bán trong quí ghi nhận sự trầm lắng. Số lượng dự án mới từ đầu năm đến nay hạn chế.

Cụ thể, quí III năm nay, có khoảng 3.100 căn hộ được mở bán. Trong đó chỉ có khoảng 700 căn từ 4 dự án mới, còn lại là các căn hộ thuộc giai đoạn tiếp theo của 9 dự án đã bung hàng, giảm 50% theo quí và 60% theo năm.

Nguồn cung sơ cấp đạt 26.800 căn, giảm 8% theo quí và 9% theo năm. Các chủ đầu tư trì hoãn tung bán mới do tác động của các yếu tố bất ổn.

Về lượng giao dịch, trong quí III, có 5.200 căn bán được, giảm 3% theo quí và 44% theo năm. Hạng B và C chiếm gần như toàn bộ số lượng căn bán được. Trong khi đó, nguồn cầu giảm do thiếu nguồn cung mới và hàng tồn kho giá cao. 

"Sức mua trên thị trường trong quí này có xu hướng giảm so với quí II. Trong số 5.200 căn bán được, Savills khảo sát và thấy có đến 80% người mua có nhu cầu sử dụng cho mục đích để ở, rất ít người mua để đầu tư", bà Hằng cho hay.

Về giá bán, theo bà Hằng, giá căn hộ sơ cấp trung bình tăng 3% theo quí và 10% theo năm lên 1.500 USD/m2. Giá thứ cấp trung bình bị ảnh hưởng bởi đại dịch nhiều hơn, giảm 1% theo quí xuống 1.157 USD/m2.

"Giá bán căn hộ sơ cấp vẫn tăng bất chấp dịch bệnh. Từ năm 2016 đến nay, trung bình mỗi năm giá sơ cấp tăng 5%. Với việc cải thiện cơ sở hạ tầng, nguồn cung đang dần dịch chuyển ra các khu đô thị mới xa hơn", bà Hằng cho biết.

Ngoài ra, theo nhận định của vị chuyên gia này, thị trường căn hộ đang rất nhạy cảm về giá. Mội số dự án ở khu vực Mỹ Đình, tuy không phải khu vực trung tâm nhưng giá căn hộ cũng đã dao động ở mức 50 – 60 triệu đồng/m2.

Khảo sát của Savills cho thấy, giá và diện tích là các yếu tố chính quyết định việc mua nhà. Chênh lệch giá bán giữa khu vực nội thành và khu vực lân cận ngày càng thu hẹp do nhiều tiện ích được cung cấp để bù đắp cho các bất lợi về mặt vị trí.

Về kịch bản thị trường quí IV/2020, Savills dự báo, nguồn cung sẽ không dồi dào, có khoảng gần 10.000 căn hộ từ một dự án hiện tại và 11 dự án trong tương lai được ra mắt. Trong đó, hạng B sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Dẫn đầu nguồn cung tương lai là huyện Gia Lâm với 38% thị phần và khu vực Từ Liêm với 37% thị phần. Đô thị hóa, tăng trưởng dân số nhanh và giảm qui mô hộ gia đình góp phần làm tăng nhu cầu nhà ở.

"Rất nhiều nhà đầu tư tại TP HCM khi được hỏi đều cho rằng, pháp lí tại nhiều dự án tại Hà Nội đang tốt hơn so với TP HCM. Đó là lí do chúng tôi dự báo nguồn cung dồi dào trong hai năm sắp tới. Thị trường lúc này chỉ còn là vấn đề dịch bệnh", bà Hằng nhận định.

Chủ đầu tư sẽ khó đẩy giá cao 

Liên quan đến giá bán, theo bà Hằng, ở thị trường Hà Nội hiện nay, chủ đầu tư muốn đẩy giá bán quá cao cũng không được. Nguyên nhân là do là tỉ lệ hấp thụ không cao, thị trường cũng không quá thiếu nguồn hàng.

Cũng theo đại diện Savills, hiện nay, nhiều tên tuổi lớn ở TP HCM đang có xu hướng tiến ra Bắc. Nguyên nhân thứ nhất là do pháp lí ở Hà Nội tốt hơn. Hiện nay, tại TP HCM, để xin được đất phát triển dự án là rất khó.

Thứ hai là họ kì vọng mang được triết lí kinh doanh đến với thị trường Hà Nội để cạnh tranh trực tiếp với các doanh nghiệp ngoài này. Trong khi đó, họ có một lợi thế đó là kinh nghiệm trong việc hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài.

"Tuy nhiên, một trong những thách thức mà các doanh nghiệp địa ốc phía Nam khi muốn phát triển ở thị trường Hà Nội đó là tâm lí khách hàng. Trong khi đó, người Hà Nội rất nhạy cảm về giá. Chẳng hạn, một số dự án tại Hà Nội có mức giá khoảng 5.000 USD/m2 đã bán rất khó" bà Hằng nói.

Bà Hằng cho biết thêm, số lượng các nhà đầu tư nhỏ lẻ kéo về Hà Nội hiện nay cũng chưa nhiều. Làn sóng này chưa thực sự rõ ràng bởi họ đang nghe ngóng các thông tin về chính sách, hạ tầng xem có bắt kịp TP HCM hay không.

Đối với các khu vực vùng ven Hà Nội, theo vị chuyên gia này, hiện Thái Nguyên và Hòa Bình là hai thị trường ghi nhận có sự sôi động hơn. Sắp tới, thị trường Hưng Yên có thể sẽ thu hút các nhà đầu tư đến từ Hà Nội.